旭辉控股集团(00884.HK)：5月销售回暖明显，并表永升协同共进，维持“买入”评级

机构：天风证券

评级：买入

事件：

1） 公司公布 5 月经营数据：2020年 1-5 月，公司累计实现签约面积 334.03 万平方米，同比减少 13.31%；累计签约金额 556 亿元，同比减少 15.89%。2） 公司向林氏家族收购永升 5%股权，获委托投票权后重获并表权3） 公司以 18 亿对价向三位林先生出售香港港岛 5 栋独立洋房

点评：

5 月单月销售增速大幅提升，前五月完成全年目标的 24.2%。2020 年 5 月，公司实现单月实现签约金额 202 亿元，yoy26.49%，单月实现签约面积 113.54 万方，yoy12.26%。1-5 月，累计实现签约面积 334.03 万平方米，同比减少 13.31%；累计签约金额556亿元，同比减少15.89%，完成全年目标（2300亿元）的24.2%，累计销售均价 1.66 万元/平，与前期相比单位面积价格略有上升。

公司对永升实现完全并表，二者协同效应有望更上层楼。5月 29 日公司公告将以总对价港币 7.83 亿（每股 10.19 港元），向林氏家族收购 5%永升服务股票（7682万股），交易完成后旭辉控股对永升的持股比例增至 26.48%，同时，林氏家族将持有永升服务的 23.64%股权对应的投票表决权，委托予旭辉控股，交易完成后，旭辉控股共计持有永升服务 50.12%的投票权，从而形成对永升服务的控制，将其重新并表。1）财务方面：营收与毛利率得到拔高，归母净利率影响不大，对公司现金流与现金资产改善较多，有助于公司提升现金短债覆盖比，助力提升信用评级。2019 年永升生活服务实现营业收入人民币 18.78 亿元，综合毛利率接近 30%，归母净利润 2.24 亿元，且收入、净利润后续增速预计可观，并表后对公司现金改善明显；2）估值边际改善：有助于公司综合估值水平提升，截至 6 月 3 日收盘，永升市值为人民币 178 亿元（195 亿 HKD），对应 2019 年估值 32.46 倍。旭辉当前市值 465 亿元，收购 5%股比后归母市值约增加 8.9 亿，对公司估值水平边际改善，3）但更深层次来看并表后二者协同效应更加显著，并表后公司或更有动力获取项目操盘权助力永升获取新房项目、 且永升有望受益旭辉的品牌力与影响力增加外拓方面竞争力，公司也有望依靠永升提供的优质的物业服务进一步提升项目溢价。

出售 5 栋别墅获港币 10.3 亿资金支持公司运营。5 月 31 日公司同林中先生、林伟先生、林峰先生订立买卖合同，公司以代价 18 亿港币向三位林先生出售五家持有物业的公司，共持有港岛 5 栋独立洋房，分别位于香港港岛春磡角道 44 号、46号、48 号、50 号及港岛海天径 1 号，五项物业市值共计 16.9 亿港币，扣除负债出售所得款项净额约 10.3 港币将用于公司一般营运资金、改善公司流动资金及整体财务状况。

投资建议：

公司业绩增长稳健，2020 年公司销售目标 2300 亿元，增长稳健，此次并表永升有望加强二者协同作用且对公司现金流进一步增厚、助力信评提级，2019 年公司积极拿地并且在深耕长三角基础上，积极在环渤海、中西部和华南等地扩大销售，因此土地成本有所提升。我们看好公司 2019 年新增土储的推货，预计 2020 年公司销售额有望稳健增长。考虑到并表对公司利润的增厚以及资产出售，我们将公司2020-2021 年归母净利润调整为 83.55/100.16 亿元（原值 76.5 亿/90.4 亿） ；对应 EPS为 1.08/1.27 元/股，对应 PE4.75、4.04 倍；维持“买入”评级。

风险提示：销售增速不及预期，房屋价格大幅下行，应收账款回收不及预期