规模利率双降！上市房企发债融资谨慎前行

来源：Wind

今年以来国内融资渠道审批趋向宽松，企业融资成本大为降低，而近期上市房企发债节奏开始放缓。

Wind数据显示，今年前5个月，57家典型上市房企累计发行国内债券2042.39亿元（不包括资产支持证券ABS），其中公司债规模为835.79亿元，占比41%，短融和中票规模分别为674.1亿元和447.5亿元。

Wind数据显示，今年上市房企境内债券融资成本在3.9%左右，其中公司债票面利率最高，平均为4.96%，短融发行利率最低，平均为2.78%。

今年3月份上市房企国内发债规模大幅上升之后，4月、5月房企债券融资规模逐步下降，其中4月份发债482.3亿元，环比下降29%，5月发债305.2亿元，环比降37%。

与此同时，上市房企发债利率交替下降，5月份，17家典型上市房企平均发债利率为3.88%，融资成本仍处于低位。

万科大幅下调票息

近日，以“低成本、低杠杆、高周转”著称的万科大幅下调旗下债券票息。6月1日，万科A公告称，拟下调“17万科01”公司债券票面利率，预计在该债券存续期后2年，将票面利率由4.5%调整为1.9%。

“17万科01”发行于2017年7月，当前余额30亿元，期限为5年期，将于今年7月18日面临回售。

房企发债目的多为拿新还旧

从债券发行目的看，今年大部分房企发债目的并非积极再生产，而是为拿新还旧，降低资金成本。今年上市房企发行的180只债券中，有143只债券发行目的是为了偿还已发行的债务融资工具，占比近八成。

例如：5月22日，据上清所信息披露显示，保利发展控股集团股份有限公司拟发行2020年度第五期中期票据，本期发行金额15亿元，期限3+N（3）年，采用面值平价发行，发行价格为100元。关于募集资金用途，保利发展本期中期票据发行金额为15亿元，全部用于偿还到期债券，即拟用于偿还发行人2015年5月22日发行的“保利房地产（集团）股份有限公司2015年度第二期中期票据”本金，不涉及土地一级开发、征地拆迁、旧城改造等项目。

业内人士分析表示，尽管楼市在不断回暖，但真正交易比较好的也就是一线城市和部分二线城市，总共不会超过20个城市，土地市场火爆的也集中在这些城市。但这20个城市的份额占全国市场的比例毕竟还是比较小的，它们的回暖和火爆也不足以改变整个市场库存偏高的格局，未来相当长一段时间仍处于去库存阶段。因此，房地产开发增速下滑的时间还没有结束。在这种情况下，开发商更倾向于将融资用于置换此前成本较高的负债而非上马新项目。

5月新房成交一线城市最燃

中原地产研究中心统计数据显示，5月，一线城市新房成交面积平均环比继续上涨，环比涨幅达到了20.1%，其中北京上涨最明显，新房成交面积环比上涨了42.5%，同比也上涨了10.5%。上海、广州的新房成交量也有明显增长，与2019年同期基本持平。

另外，6月1日，上海易居房地产研究院发布《2020年5月40城土地市场报告》显示，刚过去的5月，一线城市卖地行情继续强势，量价齐升，土地出让金同比大幅增长。2020年5月，40个典型城市土地成交建筑面积4753.8万平方米，环比降低16.8%。1-5月，40城累计土地成交建筑面积19088.7万平方米，同比下降5.7%。

具体来看，4个一线城市成交行情最为强势。北上广深5月土地成交建筑面积为530.4万平方米，环比增长19.6%，同比增长102.7%。

二线城市土地成交建筑面积为3224.7万平方米，环比下降26.7%，同比下降13.5%；

三线城市土地成交建筑面积为998.8万平方米，环比增长14.8%，同比下降8.1%。