招商蛇口牵手平安人寿！加码布局深圳前海，还是引入战投？

作者：廖凯 

来源： 风云地产界

01 险资入局，联手布局前海

5月31日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）发布公告称，公司正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金购买资产并募集配套资金事项。

据了解，招商蛇口计划收购深圳市投资控股有限公司旗下的深圳市南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）24%股权，平安人寿全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

此次计划收购的南油集团，招商蛇口持有其76%的股权，交易完成后，南油集团将成为招商蛇口全资子公司。

公开资料显示，南油集团成立于1984年8月，位于深圳市前海蛇口自贸区，注册资本5亿元人民币，管理资产246亿元，参资和控股企业4家。经营有大健康产业、自贸创新产业、大数据产业和深圳前海权属土地的综合开发等多种业务，拥有前海23万平方米权属土地。

值得注意的是，临近香港，地处珠三角核心的深圳前海，是粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置。

据了解，南油集团还通过深圳市招商前海实业发展有限公司（以下简称：“前海实业”），间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（下称：前海自贸）股权。

2019年12月，招商蛇口通过前海实业和前海投控，对前海自贸公司增资，收购了招商驰迪公司100%股权及前海鸿昱100%股权，交易金额共计1458.16亿元，这两家公司在深圳前海妈湾片区共计拥有80.62万平米土地面积。

去年12月的交易，让前海自贸在前海自贸区拥有了更多优质的土地资源，今年招商蛇口再次收购间接持有前海自贸股份的南油集团，有业内人士分析称，此次交易，让招商蛇口将控制前海实业超过99%股权。

02 转型阵痛期，多项指标增速下滑

2015年，招商地产和蛇口控股开始合并重组，许永军曾表示，未来三至五年内，公司三大业务“社区、园区、邮轮”开发与运营，比例将在60%、30%、10%。

五年后，招商蛇口2019年财报显示，其三大主营业务“社区、园区、邮轮”开发与运营，收入分别为845.55亿元、124.76亿元和6.42亿元，占总收入的比例分别为86.57%、12.77%和0.66%，转型不及预期。

2019年，招商蛇口预期实现了2000亿销售目标，全年累计实现签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%，实现营收976.72亿元，同比增长10.64%，归母净利润160.33亿元，同比增加5.2%。

在2019年业绩会上，招商蛇口董事长许永军表示，今年业绩会的主题以“稳”为核心。同时，招商蛇口公布了2020年销售目标设定为2500亿元，同比增长13%，相比去年的增幅有所下滑。

招商蛇口去年虽然交出了一张优异的业绩表，但通过其财报发现，其转型之路走得并不顺畅。

2015-2019年招商蛇口业绩数据

招商蛇口在2015年合并重组之后，近几年的销售增速、营业收入、归母净利润等多项指标增长速率都处于下降状态。

披露数据显示，2017年招商蛇口销售额同比增幅最大，达到52.54%，此后下滑至2019年29.25%；营业收入从2016年最大增幅29.15%，增速逐步下滑至2019年10.64%；归母净利润也从2016年的97.54%的增幅，大幅下滑至2019年5.2%，增长瓶颈愈发明显。

03 频繁出售资产，四年投资收益超200亿

处于转型期的招商蛇口，近两年来一直在出售资产。据不完全统计，招商蛇口2018年和2019年分别出售资产11项和7项，多处出售资产给招商蛇口带来了不错的投资收益。

据ZAKER统计，2016-2019年期间，招商蛇口的投资收益分别为42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元、102.31亿元，净利润中的占比分别达到43.87%、22.99%、42.97%、39.17%。

四年时间，招商蛇口整体投资收益达到238.92亿元，收益占比显著。

近日，招商蛇口今年第三次正式挂牌转让沈阳金道汇通房地产（以下简称“金道汇通”）开发有限公司100%股权及4.93亿元债权，转让底价7.02亿元。资料显示，金道汇通旗下主要项目为沈阳招商钻石山广场综合体项目，总资产7.79亿元，总负债6.83亿元，所有者权益为9653.46万元。受多次挂牌影响，本次转让底价也较2020年2月6日首次挂牌底价下降了2.43亿元，债权价格由4.94亿元降至4.93亿元。

据了解，除挂牌转让金道汇通股权外，2020年以来，招商蛇口还通过增资形式出让了长沙、西安、佛山和嘉兴4处项目股权。

频繁出售资产的招商蛇口，对于投资收益的依赖越来越重，此次联手平安布局前海，能否加速转型，对此咨询了知名地产分析师严跃进。

严跃进表示，招商蛇口和平安两家企业早起诞生于蛇口工业区，信任度很高，合作符合预期。通过此类合作有助于导入更多资金，提振公司业绩。合作以后的加速转型的可能性很大，尤其是险资的介入，客观上对招商蛇口有很大的转型导向。