海南房地产深度报告：趋势展望、十大区域与品类分析

作者：朱振鑫、李畅 

来源： 财富指北

在2015年时有人曾预测，“十年后中国房价最高的不是北京也不是上海、深圳、厦门，而是海南”，这种说法虽然有些绝对，但似乎不无道理。2018年国家赋予海南自贸港的战略定位，海南正迎来继1988年建省办经济特区和2009年国际旅游岛上升为国家战略之后跨越式发展的第三次机遇。6月1日，总书记再次对海南自贸港建设作出重要指示，指出要把制度集成创新摆在突出位置，自贸港建设范围覆盖全岛。到2025年初步建成自贸港政策制度体系，到2035年成为我国开放型经纪新高地，到本世纪中叶全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。自贸港是中央对海南最高级别的战略支持，是最高水平的开放形态，不只是贸易开放，还要金融开放，想象空间非常大。今年是海南自贸港建设开局之年，建设总体方案的发布有望提上日程，海南成为我国对外开放的新高地指日可待。

目前海南的经济体量虽然与北京上海不可同日而语，但房价涨幅却已向一线城市看齐。2019年，在全域限购实行一年半之际，海南全面放宽落户限制，只要取得居住证并缴纳医疗、养老保险就可以落户。这样不仅可以为自贸港建设吸引人才流入，而且也会增加购房需求，限购政策变相放松的信号已经出现，被抑制许久的市场又开始蠢蠢欲动。后限购时代，海南的房地产市场是否还能延续过去的辉煌？哪些地区还是潜力较大的价值洼地？

1 市场整体投资价值

总体来看，海南市场的投资价值在于两方面，一方面是自然资源的稀缺性和唯一性。海南是国内唯一长夏无冬的热带岛屿，阳光碧海，椰风沙滩，北方人群在海南置业以便冬季度假的需求一直十分旺盛。另一方面是政治优势的突破性和开放性。按照海南被中央赋予新定位，海南不仅要建成一流的海岛休闲度假旅游胜地，更承接建设自贸区、自贸港的政治优势，未来海南或将成为中国服务业对外开放的重要窗口。在具备突破性建设潜力的政策空间下占有稀缺海岛资源是海南投资最大的价值诉求。具体表现为：海南房价在过去十年涨幅国内领先，未来的上涨空间仍较大。

过去十年，海南的房价涨幅已追平一线城市，房价收入比仅次于深圳。2008-2019近十年间三亚、海口的房价累计涨幅分列全国第一第二。从绝对房价上来看，2020年4月三亚、海口均价分别达到3.8万/平和1.7万/平，是2008年的4.4倍和3.6倍，同期上海房价上涨3.3倍，广州房价上涨4.2倍，均不及三亚房价涨幅。但如果从城市经济发展水平上来看，海南与一线城市的差距却在不断拉大。2019年海南GDP总量在全国31省、直辖市、自治区中排名28，三亚以27.6的房价收入比排在上海、北京前面，仅次于深圳。

图表1：过去十年海南房价累计涨幅追平一线城市

数据来源：WIND，如是金融研究院

1）房价上涨的内在逻辑：岛外需求抢占稀缺海岛资源，政治优势提升价格预期

海南的房价是否已经透支？回答这个问题前需要首先明确海南房价上涨的几个基本逻辑：

第一，自然环境特殊：热带气候和滨海资源独一无二，是国内旅游、度假、养老置业首选。海南岛是中国唯一一个占据北纬18度线（国际上称为黄金度假线）的海岛，年平均气温 22~27℃，最冷的一月份温度仍达 17～24℃，光温充足，气候舒适，雨量充沛、森林覆盖率达 61.9%。与东部其他滨海城市相比，海南的气候环境和景观资源也当属稀缺。一是全年无冬，四季均可游览滨海项目；二是在内陆城市饱受雾霾侵袭的当下，海南全年空气质量优良率为94.8%，位居全国第一；三是拥有更加细腻洁白的沙滩和更优良的水质。另外，海南境内海岸线绵长，有大小港湾19个。地热资源（温泉）、生态资源（热带雨林原生地）和海洋资源极其丰富，可充分利用海景资源进行开发建设。依托独特的热带海滨气候和优良的人居环境，海南地产的价格也水涨船高。

第二，区域定位特殊：从国际旅游岛到建设自贸区、自贸港，战略性区域政策出台提升房价预期。一线城市人口体量千万以上，经济规模万亿以上，是国家经济、政治、文化、金融、科技发展中心。而海南的定位是国际消费中心、建设自贸区、自贸港，发展旅游业和服务贸易是重中之重，无论是人口体量还是经济规模都与一线城市有较大距离。海南前期的房价上涨的催化剂是战略性区域政策支持指明未来经济增长点，提振市场预期。从历史房价表现来看，海南房价经历过两次大幅拉升。第一次是2009年公布国际旅游岛定位，房价3个月涨幅达53%，第二次是2018年全岛建设自贸区、自贸港，房价3个月涨幅达11%（虽然限购导致涨幅不及2010年，但也超过过去8年总涨幅）。区域重大战略定位的出台给海南的产业发展提供了新的机遇，也在一定程度上支撑房价在高位横盘企稳。

第三，需求结构特殊：以岛外投资性需求为主，岛内需求基本饱和。一线城市房价上涨的内在驱动力是高收入吸引人口向大都市快速集聚，需求结构中首次置业刚需和首次改善性需求占比超过50%。而海南房价上涨的根源在于稀缺自然环境带来大量对旅游地产的投资性需求，需求结构中岛外购房占比超88%，其中54%为东三省、京津冀地区人群“候鸟型”置业，即冬天来暂住，春天就飞走了。而目前海南户籍人口只有925万，除了海口靠本地人口购房外，其他地区岛内需求基本饱和。这种需求结构导致房价受政策影响的弹性非常大，通常会伴随着政策利好经历短期快速上涨，也会因为限购政策的出台迅速冷冻市场。

第四，供需矛盾特殊：供不应求的基本面短期不会改变，存量地产价值或将重估。这两年海南的新增商品住房供地非常少，2019年海口、三亚商品住宅用地一共只供应了790亩，平均去化周期下降到11个月，如果没有新增供给，按目前的库存只能支撑不到一年半的销售，存量已经见底。而随着“两个暂停”政策的实施，限制土地开发供应，2017年还永久停止了中部生态绿心的对外房产供应，限制海岸线开发。未来新增供给不会太多，一房难求的局面或将出现，而现有存量土地的价值或将重估。

图表2：2017-2018海南土地供给和成交数量显著下滑

数据来源：WIND，如是金融研究院

2）未来房价走势：短期看政策增量，中期看可替代性，长期看产业转换

从市场基质来看，供不应求的局面决定海南房价仍有一定上涨空间，但这种上涨空间短期内会被全域限购政策抑制。因此，未来十年海南房价是将延续过去的神话赶超一线城市，还是会像2010-2018年时期横盘震荡，短期来看取决于区域政策增量变化，中期来看受可替代选择的数量影响，长期来看取决于产业新旧动能转化是否顺利。目前可以看到的是，落户政策放宽变相放开了限购政策，释放的需求对房价上涨提供一定支撑。但是今年3月海南楼市逆势收紧，政策很明显在引进人才的同时不想给房价上涨的预期，未来限购政策不太可能全面放开，边际放松和定向放松是可以期待的。

短期来看，区域政策增量变化是影响海南房价走势的最重要因素。一是自贸港建设政策红利有望升级。海南自贸港的定位是远高于国际旅游岛的，想象空间非常大。自由贸易港是当今世界最高水平的开放形态，放眼全球，知名的自贸港包括中国香港、迪拜港、新加坡港、鹿特丹港、釜山港等，都是全球经济中开放最高的地区，以低廉的通商成本、灵活的金融制度和发达的服务贸易吸引世界各地的货船、人流和资金在此汇集。如果能做到自贸港建设要求的高度，海南有望能实现高度的贸易自由化、建设国际离岸金融中心、国际资产交易中心、发展具有国际竞争力的离岸贸易和税制安排。可以说自贸港战略为海南迎来第三次历史机遇。可以想象的发展方向有：财税改革，包括离岛免税提质扩容；所得税减免以提升竞争力；央地财税调整等等。以及金融改革，包括发展离岸金融；以橡胶和油品期货、金融科技等新兴领域为突破口，实现金融另类创新赶超等等。二是限购政策边际放松，释放房价上涨的空间。短期海南房价走势受限购政策影响非常大。2018年全域限购政策出台，同时从2018年8月开始对商品住宅网签实行严格管理，导致商品住宅成交面积骤减，销售额也迅速下滑，新房市场承压，房价重回横盘。2020年开年受到疫情影响成交出现大幅下滑。2014年房价出现小幅下跌也是因为前期限购极大的抑制了岛外需求。需要关注的是，2019年先是出台新政更大范围放松人才购房政策，后又全面放宽落户限制，只要取得居住证并缴纳医疗、养老保险就可以落户。不仅可以为自贸港建设吸引人才流入，而且也会增加购房需求。

图表3：限购后海南住宅住宅销售面积和销售额均显著下降

数据来源：WIND，如是金融研究院

中期来看，城市的可替代性一定程度上影响海南房价上涨空间。从国内来看，部分滨海城市拥有海湾、沙滩等类似的景观资源，在全域限购政策下对海南市场有一定的替代性，但优缺点也十分明显。例如，北部的滨海城市大连均价1.3万/平米，青岛均价2.3万/平米，房价优势明显，但冬季寒冷，宜居海岸线较短，沙质较差，夏季人满为患。南部的滨海城市厦门气候宜人，海滨资源也比较丰富，但均价达4.3万/平米，比三亚价格更高。与海南距离近的北海均价较低，海景房也不到1万/平米，但城市量级太小，配套落后且交通不便利，居住舒适度较差。

从国际上来看，泰国的普吉岛、印尼的巴厘岛，马来西亚的兰卡威等国际旅游城市与海南也有相似之处，但便利性不高，而且在全球疫情的影响下出国旅游会受到较为明显的影响。再长远一点看，海南旅游发展研究会孙德清曾表示，“国际旅游岛建成了是什么样子？我设想了一下，如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错。”如果将海南对标佛罗里达，会发现二者在自然禀赋上非常相似。比如，两个地区均位于国土最南部，年均温度22度左右，气候温暖适宜。同时二者都拥有漫长的海岸线和优质沙滩，蓝天碧水成为吸引游客独特的自然环境。

图表4：海南和佛州在自然禀赋上极为相似

资料来源：WIND，如是金融研究院

但是从房价水平来看，佛州核心城市的房价只有海南的70-80%。在对标城市中，三亚均价37527元/平，迈阿密4069美元/平（合27302元/平）；海口均价16662元/平，奥兰多2004美元/平（合13446元/平）。也就是说佛州的城市房价只有海南对标城市的70-80%，反映出目前海南的发展模式更加依赖房地产，房价比较优势并不明显。如果对比在城市中地理位置、配套设施、建筑面积都相近的房产，三亚要比迈阿密价格多出超100万人民币。

图表5：三亚和迈阿密市中心房产对比

资料来源：如是金融研究院整理

长期来看，产业的新旧动能转换是海南高房价的最主要支撑。目前海南的产业结构对房地产、旅游、石化和海洋产业依赖较重，一方面，这种产业结构与建设自贸区、自贸港的目标不符。另一方面，对标国际知名旅游岛发现，海南的旅游业发展水平仍待提高，且过度依赖房地产的发展模式属于竭泽而渔，对环境造成的破坏与国际旅游岛建设目标背道而驰。未来应在弱化大规模的地产开发的同时，重新集中到旅游主业上来。在产业层面，战略思路一点都没有模糊的玩平衡，定位非常精准务实。明确提出“不能以转口贸易和加工制造为重点，而要以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导”，这就是未来海南产业发展的方向，再具体点说，大健康、教育、旅游、科技是核心方向，可以重点关注十大产业：种业、医疗、教育、体育、电信、互联网、文化、维修、金融、航运。当然，习总书记还是特别强调了“绿水青山就是金山银山”的发展理念，要开发，更要保护，不仅要保护，还要打造成“国家生态文明试验区”。

图表6：对标佛州海南经济发展差距仍较大，未来应着力推进产业新旧转换

数据来源：WIND，如是金融研究院

2 海南各区域投资价值

根据政府对开发各城市圈的规划定位，东部为琼东会议旅游性经济圈；西部为琼西休闲工业经济圈；中部为琼中农产业休闲业经济圈；北部为琼北综合经济圈；南部为琼南国际旅游经济圈。

图表7：政府将整体开发划分为5个都市圈

图片来源：海南看点

海南区域发展不平衡的现象比较突出，总体来说西部落后于东部。西部城市主要包括休闲工业经济圈和综合经济圈，总体上发展缓慢，东部城市则包括国际旅游经济圈和会议旅游经济圈，是海南的一个黄金旅游线路，也是优势资源最集中，发展速度最快的区域。本文以海南环岛铁路的站点为顺序，按照先东线后西线，将海南省各个城市的气候环境、景观资源、交通区位、旅游配套和房价水平方面的优劣势进行梳理。

1）海口：省会城市配套最完善，长期居住的首选

气候环境：海口属于北部半湿润区，年平均气温24℃。但是因为北方无遮无拦，冬季的冷空气可以侵入，所以相对于南部全年温暖的城市来说，显得四季分明，冬天可能会有10度以下的低温。

景观资源：海口的旅游资源非常丰富，自然景观和人文景观兼具。自然景观有西海岸假日海滩、雷琼世界地质公园、万绿园等，人文景观有骑楼老街、冯小刚电影公社、“环球100”电影主题公园等。近年来，一些旅游度假区也不断兴起，包括观澜湖旅游度假区等。

交通区位：海口作为海南省的省会城市，也是国家“一带一路”的战略支点城市，交通十分便利。航空方面，美兰国际机场可以满足国内、国际的出行需求；铁路方面粤海铁路连接广东，环岛铁路连接海南各沿海城市，去往博鳌最快40分钟，去往三亚最快1个半小时到达。城际快线的建设将加强市区内立体交通价值。

旅游配套：在住宿方面，众多酒店入驻海口，高端品牌有丽思卡尔顿、希尔顿等。在购物场所方面，海口也十分丰富，除了免税店之外，还有海秀商圈、国贸商圈等发展成熟的商圈。在旅游地产方面，海口知名的有定位高端养老住宅的观澜湖片区，定位生活新区的西海岸金沙湾片区，以及依托湿地生态资源的恒大海口文化城。另外，海口还将建设“电影工厂”影视文化产业园，预计与影视公司、电影学院进行合作，打造海口经济新增长点。

房价水平：海口房价目前在1.7万/平米左右，海景区2万以上，与三亚相比要低出很多。旅游地产中西海岸雅居乐金沙湾，目前在1.45万/平米左右；观澜湖附近小区，住宅类房价在1.75-2.23万/平米，别墅类房价在5.57万/平米左右。

2）文昌：高科技产业发展基地，旅游配套相对较弱

气候环境：文昌位于海南岛东北部，三面临海，属于东部湿润地区，年平均温度24℃，四季分明，冬季多雨，比较潮湿，多台风。

景观资源：文昌市的旅游景点大多位于郊区，与市区距离较远，且景区开发、周边建设的都不是很完善。比较知名的有铜鼓岭自然保护区和八门湾红树林国家湿地公园。文昌是航天发射中心所在地，是中国第四座航天之城，也是海南未来发展高科技产业的基地。目前亚洲首个航天主题公园——文昌航天主题公园已投入试运营，未来也将建设航天产业基地，向航天旅游城发展。

交通区位：文昌市西面与海口市美兰区相邻，由海文高速相连；西南面与琼海市接壤，联通二者的文琼高速预计将于今年通车。文昌市与海南省其他城市的交通以前靠公路，现在主要依靠东段环岛铁路。东段环岛铁路大大缩短了文昌市到达其他海南城市的时间，现在到海口市区仅需25分钟，到达海口美兰国际机场仅需17分钟。

旅游配套：在住宿方面，酒店数量一般，大多以舒适型酒店为主。在商业购物方面，文昌也没有自己成形的商圈，大型购物广场也比较少。在旅游地产方面，文昌最知名的是月亮湾，它是从原有的铜鼓岭景区开辟出一片新的景点，富力、雅居乐、世茂等房企均在此布局旅游地产，但是目前的配套建设仍需完善。

房价水平：文昌市房价在1万/平米左右，月亮湾地区在1.75万/平米左右。

3）琼海：博鳌概念带动全市发展，着力提高医养水平

气候环境：琼海位于海南省东部，受季风影响大，旱季和雨季分明，年平均温度24℃。与文昌市一样多台风。其中博鳌镇位于琼海市的东部，海口市的东南方向。

景观资源：琼海的旅游资源大多都位于博鳌镇。博鳌的自然景观有玉带滩，人文资源最出名的是博鳌亚洲论坛会址。博鳌亚洲论坛是第一个把总部设在中国的国际会议组织，从2001年开始成立开始，至今已成功举办多届，为推动亚洲各国间的经济交流与合作起到了重要的作用。目前博鳌日均接待游客1.58万人次，举办500人以上会议68个，参会人数7.3万人。

交通区位：近几年来，琼海市的交通发展迅速，这主要是受益于博鳌的规划定位。航空方面，博鳌机场已经开始运营，但还不是国际机场。铁路方面，环岛高铁建立了琼海、博鳌两个站点，距海口最短需要40分钟和50分钟，距三亚最短需要1小时和50分钟。

旅游配套：琼海近年来加大对旅游地产的开发，依托自然景观，打造宜居的养老型地产。然而目前发展较好的旅游地产乎都位于博鳌，其他地区如万泉、嘉积的旅游地产规模较小。博鳌的旅游地产重点在医养型旅游地产，特别是打造了国内首家国际医疗旅游区——乐城国际医疗旅游先行区，依托于此大力发展国际医疗旅游和高端医疗服务。目前，国家已赋予海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区9条黄金政策，除免税、减息外，还包括允许境外资本举办医疗机构等对外开放的利好政策。现在先行区内已有博鳌超级医院、一龄生命养护中心等9家医疗机构开业或试运营，未来还将申报开展干细胞临床研究等前沿医疗项目。2018年前三季度，先行区医疗机构实现营业收入2.3亿元，同比增长206%；接待就诊人数23345人，同比增长63.8%。规划到2019年前后，来先行区的医疗旅游人数占全省旅游过夜人数5%以上，产业增加值占全省旅游产业增加值的比重达到10%以上。

房价水平：琼海均价达到1. 3万/平米左右，博鳌已达到2.1万/平米左右，两者相比，差距仍然很大。

4）万宁：海滨旅游资源丰富，知名房企进驻开发海湾景区

气候环境：万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，北与琼海接壤。同样属于亚热带季风气候，年平均气温24℃，冬季潮湿，阴雨天气较多。

景观资源：万宁的旅游资源十分丰富，尤以海湾资源为主，例如日月湾、石梅湾和神州半岛，都是依托天然的海湾，增加冲浪、温泉等休闲娱乐活动，极力打造度假胜地。

交通区位：万宁市乘环岛高速铁路到三亚和海口分别需要40分钟和1小时左右。在环岛高铁中，万宁市拥有三个车站，分别是和乐站、万宁站和神州站，目前和乐站暂未开通，其他站已经开始运营。而且万宁是G98海南环线高速公路的经过之地，联通海口和三亚。

旅游配套：由于海岸资源丰富，万宁的海滨景点吸引了一批知名房企的加入，带动了一系列周边旅游地产的发展。例如华润入驻石梅湾，融创入驻日月湾，中海、保利入驻神州半岛，以景区+住宅的模式推动万宁旅游地产发展。

房价水平：房价在1. 7万/平米左右，日月湾2.25万/平米左右，石梅湾2.94万/平米左右，神州半岛2.22万/平米左右。 

5）陵水：气候环境与三亚相似，旅游配套比较完善

气候环境：陵水县位于海南岛东南部，南与三亚市毗邻，属热带季风气候，全年高温，干湿季分明，夏秋多雨，冬春干燥。年平均气温25℃。

景观资源：除滨海景点外，陵水与中部地区的交界处还有吊罗山国家森林公园、临近南湾猴岛景区等自然景观。

交通区位：陵水距离三亚非常近，乘环岛高速铁路只需25分钟左右便可到达三亚。再加上海南环线高速的通行，极大地方便了陵水县的出行需求。

旅游配套：陵水县身处北纬18°黄金纬度，拥有极具观赏性的海岸线，以这些滨海资源为基础，通过规划发展出了几块不错的旅游地产区域，例如清水湾、香水湾等。其中清水湾开发的最早，配套也最为完善，包括莱佛士、JW万豪等五星酒店，富力海洋主题公园等游乐场所。著名的旅游地产有雅居乐清水湾，碧桂园珊瑚宫殿等。在陵水县城中，以海韵广场为核心的商圈也正在逐渐完善。

房价水平：陵水县均价3.5万元/平米，清水湾地区别墅均价3.57万元/平方米，香水湾地区别墅均价5.25万/平米。

6）三亚：旅游资源最优越，海南地区房价最高

气候环境：三亚位于海南岛的最南端，被称为“东方夏威夷”。全年长夏无冬，充满热带气息，年平均气温26°C。相比于全岛最北端的海口，三亚更加干燥和炎热，但冬季温度更高。

景观资源：三亚拥有众多旅游景点，以自然资源为主。有可以看海岸线的亚龙湾、大东海，可以潜水、游玩水上项目的蜈支洲岛和西岛，还有特色景点天涯海角风景区、鹿回头山顶公园、南山文化旅游区等。

交通区位：三亚作为国际旅游城市，交通非常发达。航空方面有三亚凤凰国际机场，吞吐量超过2000万人次。铁路方面有粤海铁路和环岛铁路，环岛高铁在三亚市设立了四个站，分别是亚龙湾站、三亚站、凤凰机场站和崖州站，将三亚的景点串联起来。公路方面有从黑龙江出发，途经东北、山东、江浙沪、广东的同三高速公路。立体交通价值较高，保证国内外游客出行三亚的便利。

旅游配套：三亚几乎汇聚所有高级酒店，包括亚特兰蒂斯、艾迪逊等，而且这些酒店往往联合开发美食、娱乐等项目，打造成高端休闲的旅游综合体。在购物方面，最受欢迎的是三亚国际免税店，三亚的知名景区周围也在开发建设商圈，如大东海商圈和亚龙湾商圈等。在旅游地产方面，由于三亚过早的开发楼盘，导致城市设施不完善，生活成本较高。目前东北部的海棠湾片区，已经成为新晋的“三亚富人区”，碧桂园、葛洲坝等名企入驻，争夺土地并扩大规模，打造自己的顶级豪宅。

房价水平：三亚市房价在3.8万/平米，其中海棠区达到5.1万/平米以上。可以发现，三亚的房价是全海南中最高的，比海口要高出近一半。部分豪宅的价格还要更高，比肩一线城市，如葛洲坝海棠福湾均价9.9万/平米以上。

7）东方：旅游资源开发较晚，配套尚不完善

气候环境：东方市是海南西部中心城市之一，属于西部半干旱区，旱湿两季分明，降雨量偏小，日照充足，蒸发量大。年平均气温24～25℃，全年气温差别较大。

景观资源：海南西部以前被规划为工业走廊，旅游产业没有得到很好的规划和利用。随着海南设国际旅游岛上升为国家战略以后，东方市才开始积极地发展旅游资源。目前沿海一带有鱼鳞洲、金月湾，与东部城市相比开发程度较低，更加原生态。

交通区位：位于海南岛的西北部，北距海口210公里，南距三亚180余公里。乘坐环岛高铁去往海口和三亚分别需要1个半小时和1小时15分钟。

旅游配套：东方市西部与越南隔海相望，是海南省距离越南最近的市县，因此对越贸易由来已久，国家为鼓励边境贸易和边境地区发展对外经济合作，成立了东方洋铭国际边贸城，吸引了碧桂园的加入，升级城市配套，推动港口建设，并且带动周边楼市的发展。

房价水平：房价在1.39万/平米左右，洋铭边贸城附近1.2万/平米左右。

8）儋州：西部经济最发达地区，洋浦港或成自贸港建设中心

气候环境：儋州位于海南岛的西北部，相对东部来说气候比较干燥，同时由于中部五指山山脉的阻挡，受热带风暴及台风影响较小。

景观资源：儋州洋浦港是综合条件最佳，海南开发最好的港口，具备自贸港的先天条件。洋浦经济开发区本身就是保税政策的国家级经济开发区，目前已经是全省最大工业基地与进出口基地。2019年确定对洋浦保税港区进出货物试行“一线放开、二线高效管住”的进出境管理制度。同时将创建国家离岸贸易试验区，推进在贸易、金融、本币结算等领域试点贸易自由化和投资便利化政策。未来洋浦很有可能成为自贸港建设的中心，大力发展服务贸易和离岸贸易，经济发展前景较好。

交通区位：儋州是海南西部的经济最发达地区，同时濒临北部湾城市群，具有一定的地理优势。儋州市东邻澄迈县，乘坐环岛高铁可以从海头站、白马井站、银滩站三个站出发，1小时左右可以到达海口，2小时可以到达三亚。另外，儋州机场正在规划之中。

旅游配套：儋州的旅游地产最有名的是恒大海花岛。恒大集团总投资1600亿，在儋州打造集会议会展城、国际星级酒店群、主题乐园等于一体的旅游地产，力求打造成世界级文化旅游胜地。但由于环境保护原因，海花岛直到今年才开始继续开工建设。

房价水平：房价在1.15万/平米左右，海花岛均价较高在2.1万/平米左右。

9）澄迈：毗邻海口的价值洼地，养老地产首选

气候环境：位于海南岛的西北部，紧邻海口市，被誉为“海口的后花园”。北部濒临琼州海峡，隔海与广东雷州半岛相望。全年气候温和，热雨同季，年平均气温24℃。澄迈获得过“世界长寿之乡”称号，一方面由于远离城市生活废气，澄迈的空气质量要胜于海口。另一方面澄迈特有的富含“硒”的红壤，有研究表明可能对增强体质起到一定作用。

景观资源：澄迈的景点没有很多，重点非常突出，一是古色古香、闹中取静的老城镇，二是拥有长长的海岸线的盈滨半岛。

交通区位：澄迈县紧邻海口市，其管辖下的老城经济开发区距海口中心仅20公里。在环岛高铁开通以前，澄迈的交通很不方便，主要依靠高速公路与其他城市相连。而如今的环岛高铁在澄迈的福山镇、老城镇各设立了一个站点，大大增加了澄迈出行的便利，到海口站仅需25分钟。

旅游配套：在旅游地产方面，澄迈开发的比较早，盈滨半岛旅游度假区和富力红树湾生态旅游项目已基本建成。盈滨半岛旅游度假区依托海湾资源，旨在打造集滨海旅游休闲、康体健身于一提的国际化旅游度假区，吸引了山东鲁能地产、远洋地产等房企在此布局。富力红树湾生态旅游区则依托于红树林湿地资源，增加专业高尔夫球场，并配备银康海医附院红树湾医院等医疗配套，竭力打造高端养老旅游类项目。

房价水平：澄迈全镇平均房价在1.3万/平米左右，富力红树湾1.55万/平米左右，盈滨半岛附近1.6万/平米左右。可以发现，澄迈的房价都要远远低于毗邻的海口市，使得澄迈成为楼市的价值洼地，近年来受到海南置业者的青睐。

10）中部地区：内陆城市，交通受限，全省房价最低

中部地区是指环岛高铁没有经过的市县，包括定安县、屯昌县、琼中县、白沙县、保亭县、五指山市。这些市县都位于海南岛的中部，并且没有海岸线。

气候环境：海南岛地处热带北缘，年平均气温22~27℃。以五指山山脉为界，白沙、五指山、琼中为山区；山脉的南面是保亭，全年干燥温暖；山脉的北面是屯昌和定安，冬季相对湿润一些。

景观资源：中部地区有一个最大的劣势，就是没有海湾资源。景区大多是以山区资源和热带雨林资源为主，例如五指山、黎母山森林公园等。

交通区位：中部地区总体的特点是处于海南岛的内陆，交通不便利，即使距离海口、三亚比较近，但是只有公路一条途径，铁路、航空交通非常缺乏。在环岛高铁开通的站点中，也没有涉及到这几个市县，因此交通是限制中部地区发展的关键。

旅游配套：在旅游配套方面，中部地区也远不如沿海地区发展的完善，没有规划对商圈的建设，更多的是依据自然资源打造旅游乡镇。又因为没有了海湾资源，中部地区只能依托其他资源开发旅游地产，如五指山依靠热带雨林资源，保亭、白沙、琼中依靠当地的黎苗文化，但目前都没有形成规模。

房价水平：从2018年底开始，中部地区的房价持续下降，保亭房价最高，在1.9万/平左右，其余各地房价基本在1万/平米左右，琼中均价只有6200元/平米左右。

总结一下，如果需要在海南买房，首先要了解限购政策，非本市户籍购房的首付比例70%，五指山、保亭、琼中、白砂4个市县只能向本市县居民家庭销售，海口、三亚、琼海需缴纳5年社保，其他地区需缴纳2年社保，且只能购1套，不能补缴。限售5年。

其次，从房价的分布来看，中部地区多山无海，主要发展农业，价格较低。其次是西部地区，基础设施建设略有不足，旅游配套尚待完善，适合不急于居住的人群。东北部地区房价稍高，尤以海口配套设施最好，适合长居。东南部地区价格最高，沿海片区旅游资源最丰富，吸引游客最多，旅游地产开发相对完善。目前的房价洼地应该是靠近海口、三亚两地的临近市县，与两地气候环境相近但房价更低，比如临近海口的澄迈和临近三亚的陵水。

如果以气候环境、旅游为中心，可以优先考虑北纬18度线上的三亚、陵水、万宁等地区，这些地区冬天温暖且开发较早，配套比较成熟。尤其是三亚，旅游资源最丰富，也有国际机场，是最吸引国际游客的城市，旅游地产开发完善，在国际旅游消费中心的战略定位下优势仍比较明显，但房价高一些。

如果以养老为中心，可以优先考虑偏东部城市，如澄迈、海口、琼海等地区，这些地区虽然纬度稍高，但医疗水平较高、生活配套比较齐全，自然环境适合老人居住。且房价没有南部旅游城市高，性价比较好。

3 海南各类型地产投资价值

1）酒店公寓：降低自持住宅的空置成本，也受限购政策约束

与商品住宅不同，酒店公寓在拥有独立产权、配备厨卫的传统公寓基础上，增加客房打扫、洗衣、送餐等酒店式服务。投资者既可以用于自住，又可以交由运营管理公司以酒店的形式出租，获得投资回报。

投资方式：目前海南省的酒店公寓管理有三种模式，第一是应用最广泛的售后返租模式，即投资者从开发商手里购买房产，开发商或第三方物业管理公司代表投资者将房产出租。投资者获得不同时间长度年固定5%—7%的回报，为房价一次性折返，相当于7-7.5折出售，甚至更低。第二是酒店托管，由酒店方负责客房经营，客房收入的35%-45%由业主分配，但目前采用此管理模式的酒店式公寓并不多。第三是代租，管理公司与业主签署委托经营合同，实现风险共担，对经营利润进行分配，一般为三七分成。无论哪种方式投资者都可以获得每年一定天数的免费入住，一般为30-60天。 

图表9：海南部分酒店公寓返租情况

数据来源：各房产官网，如是金融研究院整理

投资优势：（1）满足“自住+投资”两种需求：投资者在海南投资房产，大多是为了度假自住，而在自住的时间之外，房屋的空置率很高。酒店公寓的出租方式，能够合理安排房屋的出租时间，并且为业主提高每年一定的免费居住天数，可以满足投资者“自住+投资”两种需求。（2）南部区域出租率更高：海南每个区域的旅游热度不尽相同，一般是南部城市游客较多，对酒店住宿的需求大，且相关的餐饮、娱乐商业配套齐全。在这些地区由专业托管机构对公寓进行统一酒店式装修，再统一提供标准化的服务，可以形成行业规模性，保证房屋的出租率。（3）租金回报率高：相对于普通住宅出租市场的相互竞争，酒店公寓统一的运营方式使各业主的经济利益捆绑，可以保证物业的整体租价。例如观澜湖地区，面积同为67平方米的房屋进行出租，普通住宅观澜湖观邸标价3000元/月，酒店公寓观澜湖·汀澜度假公寓前5年每月返租托管金4100元。

投资劣势：（1）产权期限较短：如果是商住公寓产权只有40年，而且不能落户。相比于住宅类70年的产权期限，产权期限较短。（2）收益风险较大：目前来看，国家相关职能部门对于售后返租行为基本都持否定态度。如果房屋出租情况不好，开发商出现资金短缺，可能出现租金拖欠、租金无法收回等风险。（3）归入限购范围：虽然我国大多数地区的酒店公寓不受商品房限购限贷的调控，但是海南实施全域限购包括酒店式公寓。（4）首付比例高，居住性不是特别好：酒店公寓的商住类型，首付比例要求较高，一般为5成起，且不能用公积金贷款，同时过户需要缴纳的税种繁多且税率较高。酒店式公寓一般为小户型，房屋面积在40-73平方米左右，通透性、采光性较差，同时小区容积率较高。

2）养老地产：政策红利支持康养资源丰富，缺乏专业护理人员和社区氛围

养老地将养老服务融合于地产开发项目之中，养老地产的生活配套设施要比较齐全，其中医院、市场、公园是必须具备的三个要素。

开发形式：海南养老地产的开发形式主要有三种，一种是纯养老机构运营模式，只租不售，开发商同时担任运营商的角色，持有房产并长期租赁，按月收取服务费。对于老人需要的医疗、保健、娱乐等综合配套齐全，如海口恭和苑。第二种是纯地产开发项目，只是在传统的地产开发基础上将客户群定位为中老年人。第三种是混合型养老地产项目，直接出售产权，再将利润部分反哺到养老服务配套上，也可以实行会员制，通过缴纳会员费享受一定时间的居住权和配套使用权，如海口颐养公社·阳光城、三亚恒大养生谷等。

图表10海南养老地产部分项目价格情况

资料来源：各房产官网、公开信息整理

投资优势：（1）得天独厚的自然条件释放“银发经济”市场空间：2018年中国60周岁以上人口占总人口比重为17.9%，已经超过了0-15岁人口，人口老龄化加剧。老年人口消费需求也不断扩大，预计到2030年“银发经济”市场规模将超过18万亿元。同时，家庭小型化的发展急需居家养老以外的补充养老模式。海南拥有发展养老地产得天独厚的自然环境和健康资源，老年人来海南养老仍有旺盛需求。（2）政策支撑医疗配套资源水平提高：在养老地产发展过程中，医疗水平是最重要的一环。为此，海南省“十三五”规划中已经指出，在海口、三亚、儋州等城市开展医养结合试点示范工作，到 2020 年，医疗健康产业总产值达到 1000 亿元。在政策支持下，目前海南已经建立了包括博鳌乐城国际医疗旅游先行区、海南省肿瘤医院，三亚国康医院、三亚海棠湾恒大国际医疗中心在内的一批各具特色、不同模式的医养结合企业和医疗机构。医院、社区医疗单位水平提高，使海南养老地产的吸引力增强。

投资劣势：（1）总体生活、医疗配套建设难度大，缺乏专业护理服务人员：对于房地产开发企业来说，类似于恭和苑的养老项目运营收益率在8%-12%之间，与传统的地产开发项目相比差距很大。目前养老地产并非真正从现金流赚钱，投资回报周期相当长，如果想建设非常完善的养老、医疗、康复、文化、娱乐等服务设施难度很大。导致目前众多大规模养老地产由于距市中心较远，生活医疗等配套难以跟上，专业护理人员缺乏，部分项目甚至变成以养老为噱头的纯房地产销售项目，失去了养老地产的内核。2）候鸟型居住导致养老社区氛围冷清：养老地产的的社区氛围非常重要，老年人聚集在一起生活和活动，营造老有所乐的氛围。然而由于海南的“候鸟型居住”特点，养老地产一年中大部分时间是空置的，缺乏邻里氛围和人文关怀，反而没能满足老年人的精神需求。

3）旅游地产：滨海资源和旅游业发展提供价格支撑，互动娱乐配套较少

旅游地产的传统概念是依托已有的自然资源建设住宅区，或是以人造景点来配套于住宅。近年来知名房企纷纷建设综合性旅游住宅区，集旅游娱乐配套和日常生活配套于一身，提升了旅游地产的功能性。

开发形式：海南省的旅游地产具有鲜明的特点，即大多为旅游度假地产。由于冬日的温暖气候，海南省在冬季会接待很多游客来此过冬，也就是“候鸟式居住”。因此旅游地产多建在著名风景区附近，专门为度假者提供，承担旅游休闲居住的“第二居所”的功能。

图表11海南知名房企开发旅游地产价格情况

资料来源：各房产官网、公开信息整理

投资优势：（1）自然资源丰富：海南省具有天然蜿蜒漫长的海岸线，尤其是海湾资源丰富，自然景观众多，生态价值优势凸显，能为投资者提供长效舒适的居住环境。（2）国际旅游岛发展提供价值支撑：国际旅游岛建设为旅游地产提供了机遇，随着海南入境游客不断增加，对旅游地产的需求也愈发旺盛，为旅游地产提供价值支撑。（3）知名房企入驻，从粗放型开发向精细化开发转型：早期海南地产开发缺少整体规划标准，出现了很多投机性项目，以粗放型开发为主。随着旅游地产发展进阶，对资源型土地的开发门槛提高，对开发商的资质要求也明显提高。随着万科、恒大、碧桂园等知名房企纷纷入驻海南，使旅游地产整体开发品质明显提升。高端精品住宅和旅游综合体产品将成为产品开发的两大特征，根据各地块特征进行差异化的产品，满足从低端到高端旅游地产的全域客群需求。     

投资劣势：（1）整体空置率高，持有成本较高：由于海南旅游产业季节性明显，因此海南的旅游地产整体空置率很高，这就造成了投资者持有房产的成本较高，而且房屋出租以及再出售的机会降低。（2）重地产轻旅游，旅游配套开发程度较低，娱乐配套较少：旅游地产的资金需求量很大，周期很长，因此海南旅游地产的通病是重房产而轻旅游，对周边配套建设很慢，投资者并不能即时享受开发商承诺的生活娱乐配套。同时已建立的配套设施缺乏后期运营的支持，缺乏长效维护的支持。一个现象是目前海南的旅游地产周边很少有成型的游乐场和公园配套。例如恒大在儋州市开发的海花岛项目，从2012年得到批复，在2016年因违规破坏生态被迫停工，2019年初才开始动工世界童话主题乐园的建设。

4）商业地产：旅游需求旺盛不受限购约束，区域发展不平衡

商业地产既可以包括办公用途的写字楼，也包括娱乐、餐饮等商业经营的地产。按照地理位置可分为两种类型，一种是住宅底商，即一、二层为底商，三层及以上为住宅的建筑物；另一种是商铺，即位于沿街商业中心，全部从事商业活动的建筑物。

图表12住宅底商和商铺的区别

资料来源：公开信息整理

投资方式：针对经营性投资者，可以有以租代售和物业回购服务两种方式。以租代售的方式可以减少经营性商家的前期投入，例如针对还未旺场的新商场，开发商先把商铺租给经营性商家，若干年后商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。物业回购服务是指经营性投资者购买了商铺后，如果经营不好，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商，回购时限定在8年至10年。

针对非经营性投资者，可以有普通租售模式、售后包租模式、“产权式”销售模式和“商铺银行”概念销售模式。普通租售模式和售后包租模式都是先售后租，后者由开发商代为包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报。“产权式”销售模式是指开发商将整层划分为几平方米或一二十平方米左右的小面积铺位进行销售，目的是降低投资者的投入成本，促进商业地产的销售。“商铺银行”概念销售模式是指投资者支付首付购买房产，然后办理10年的银行按揭贷款，月供由开发商来出，开发商则以投资者首付为本返利；10年后，开发商收回商铺的产权，并返还给投资客户的首付款。

图表13海南成熟商圈的商业地产价格情况

资料来源：各房产官网、公开信息整理

投资优势：（1）人口涌入基数大，旅游消费需求旺盛：海南作为国际旅游消费中心的战略定位，意味着未来将进一步吸引旅游消费需求。离岛免税政策力度加大、59国人员入境旅游免签政策的实施，再加上“百万人才进海南”计划，未来海南人口涌入基数将继续扩大。带来旺盛的旅游和消费需求，使商业地产有进一步发展空间。（2）优质企业进驻海南，商业地产需求进一步上升：根据建设自贸区、自贸港的战略定位，海南已经瞄准世界500强、全球行业领军企业和知名品牌企业开展点对点招商，目前已经取得不小的进展。例如阿里巴巴与海南国际旅游岛先行试验区签订战略协议，在信息产业、文化创意产业等领域展开合作。京东集团成立海南区域总部，在金马现代物流园区建设电子商务、物流枢纽和运营结算中心。优质企业进驻海南，商业地产的招商环境持续向好，对商业地产的需求也将会上升。（3）不受限购政策约束：在海南省全域限购房产的背景下，商业地产由于商用性质不受限购的约束，与住宅投资相比是一个比较明显的优势。 

投资劣势：（1）与一线城市相比，商业地产运作成熟度还不完善。目前海南的商业地产尚处于起步阶段，虽然基础商业配套较多，但有完善商业规划的项目还比较少，新建立的商圈至也少需要两至三年的成熟期。因此投资商业地产的回报周期较长，总体运作情况不如一线城市成熟。（2）区域发展不平衡，仅海口、三亚投资价值较大。目前仅海口和三亚能提供商业地产发展的客流量，因此也只有这两个地区的商圈发展较为成熟。成熟商圈已成为当地全范围内的商业中心，对国内和国际游客均有较强吸引力。如海口的海秀商圈、解放西商圈、国贸商圈，三亚的解放路商圈。成长中商圈虽然辐射范围仍待提高，但一般均选址当地最具发展潜力和经济活力地区，且规划更好，前景广阔。如海口的西海岸商圈、秀英商圈、海甸岛商圈、南沙商圈、大英山商圈。三亚的大东海商圈和新城商圈。而海南其他地区由于客流量较少，商圈成熟度与海口三亚 差距明显，投资价值较小。