社科院报告：核心城市房价上涨租金下降，房地产泡沫风险或在增加

作者：刘诗萌 

来源： 华夏时报

2020年，楼市“小阳春”虽然迟到了，但并没有缺席。

5月27日，纬房大数据发布了2020年4月纬房综合指数。数据显示，全国24个核心城市（主要为一二线城市）二手房成交量与价格快速回升，租金较快下降。中国社科院财经战略研究院邹琳华认为，按一般的分析逻辑，租金下跌房价上涨，表明房地产泡沫风险在增加。不过市场风险是否可控，还要看2020年下半年的房价和租金走势。

数据显示，全国核心城市房价出现较快回升，并创出近一年来的新高。反映全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心指数显示，2020年4月，核心城市综合房价已经高于2019年全年最高房价，但是仍要低于2018年中的房价水平。2020年4月，纬房核心指数为107.01点（以2018年1月核心城市综合房价为100），比2020年3月106.43点上涨0.54%，比2019年4月105.26点上涨1.11%。

这次的“小阳春”中，成交量也随着房价上涨有所上升。2020年4月，以北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆为样本的10大重点城市二手住房成交量指数为222.93，比2020年3月的158.37上升40.8%，已经超过了2017年调控前的成交量水平。邹琳华及纬房指数研究小组认为，核心城市二手房成交量的迅速反弹，与1-2月受疫情影响市场停摆恢复后形成的“刚性需求累积效应”有关，预计下半年二手房成交量将回落。

然而，一二线城市的住房租金却出现了较快下降。反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市近2个月住房租金出现较快下降，与房价走势形成背离。2020年4月，纬房租金核心指数为102.6点（以2018年1月核心城市综合租金为100），比2020年3月103.19点下降0.57%，比2019年4月104.12点下降1.46%。

邹琳华对《华夏时报》记者表示，租金下降是由于疫情冲击下经济增速出现了下降，而一线及二线城市房价上涨的原因则包括需求累积效应、资金避险及信贷成本下降等。

不同等级城市房价的变化也显示出避险需求强烈。反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数显示，与2020年3月相比，2020年4月纬房一线城市指数上涨1.5%，涨速相对较快。二线城市指数上涨0.3%，市场较为平稳。三四线城市微跌，其中三线城市指数下跌0.1%，四线城市房价下跌0.18%。纬房指数研究小组认为，一线城市房价上涨相对较快，与经济下滑背景下，市场避险意识增加有一定关联，三四线城市房价总体下跌也是如此，预计该分化态势将会延续到2020年下半年。

记者了解到，“房住不炒”近期再次被多个部门重申。国务院总理李克强继2018年后在《政府工作报告》中再次提到“房住不炒”，央行在《2020年第一季度中国货币政策执行报告》中提到下一阶段主要政策思路之一为发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济，其中强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。5月26日，银保监会有关部门负责人表示，今年是打好防范化解金融风险攻坚战的收官之年，银保监会将按照“六稳”和“六保”要求，统筹做好疫情防控、服务经济社会发展、防范化解金融风险的各项工作，坚决打赢防范化解重大风险攻坚战。