供应增大、库存上升、调控不松，房价还能扛得住吗？

作者：甄爱军 

来源： 理财周刊

在供应不断放大的情况下，库存压力不断上升。加之调控政策放松的可能性微乎其微，在这样的市场环境下，此前一直保持上升态势的房价，未来还能持续吗？

库存压力持续上升

随着供应的增加，成交速度并未及时跟上，导致楼市库存压力增大。

根据易居研究院25日发布的数据显示，截至4月底，100城库存总量环比、同比均上升。一、二、三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2929、24276和20399万平方米，环比分别增长3.4%、2.1%和1.6%，同比增长分别为1.8%、9.6%和1.1%。

与去年同期水平相比，三类城市库存均有上升，其中二线城市库存上升力度最强，这和此类城市新盘供应力度加大等有关。

另有数据显示，截至4月底，100个城市中，有54个城市库存出现了同比正增长现象。部分二线城市库存上升比较明显，包括杭州、南宁、青岛和成都等城市，说明地方政府放宽了预售管控，此类城市房源相对充足。

同时，有46个城市的库存出现了同比下降态势，其中珠海、中山等城市的同比下降最为明显，这和粤港澳大湾区建设下购房需求积极释放等有关。

存销比创近四年新高

此外，另一个反映库存压力的指标促销比也不断上升，并创近四年新高。

需要说明的是，存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，主要是用来反映当前库存压力大小。

数据表明，4月份，100个城市新建商品住宅存销比为13.1个月，这也意味着市场消化完这些库存需要13.1个月的时间。

究其原因，4月份新增供应数据明显放大，客观上也使得库存规模上升，最终使得去化周期继续增大。

观察历史数据，2016年第四季度到2019年年底，百城库存去化周期总体上位于10个月左右的水平。但今年第一季度销售情况极不理想，导致去化压力骤然增大。

从城市排行可以看出，4月份，包括芜湖、香河、大厂等6个城市存销比数据相对偏大，超过36个月的水平。当然需要解释的是，此类城市新房成交相对少，所以很容易使得存销比数据偏大。另外，统计显示，包括杭州、清远等9个城市的存销比小于6个月，说明市场消化状况总体不错。

调控放松几无可能

从目前来看，明显放松政策调控的可能性很小。

从过去一段时间来看，包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州、淮安、宁阳等11个城市已经出现了政策“一日游”现象。

银保监会有关部门负责人26日表示，在今年防范化解金融风险的工作重点中，就包括坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化等。

在5月24日，国家发改委介绍了今年“六稳”、“六保”的相关工作时，虽然对房地产相关工作提出了新的要求，但只是提出要大力推动商品消费优化升级。在住的方面，要大力发展住房租赁市场，加大城市老旧小区适老化、便民化的改造力度，使居民住得舒心。

而需要注意的是，在今年两会期间，并未出现促进住房消费的提法。

房价已经进入降温通道

从目前来看，房价虽然保持上涨态势，但涨幅在不断收窄。

上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城房价报告》。报告显示，1～4月，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15517元/平方米，同比上涨11.9%。

相比1～3月份数据，今年1～4月份房价涨幅明显收窄，进一步体现房价降温的特征。当前各大房企去库存压力增大，降价促销是主流，这会使得相应城市住宅价格涨幅持续收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年1～4月份的数据进一步说明当前房价处于降温的通道。

不过，专家提醒，少数城市也要防范炒作现象。严跃进表示，当前各类房企在积极弥补一季度营销业绩的“亏空”，所以会积极推盘和降价促销。另外，部分城市房价出现炒作后，各级政府积极出手，规范了交易秩序，也防范了房价的过快上涨。