招商蛇口：破2000亿背后，少数股东权益猛增4倍

招商蛇口董事长 许永军

文/乐居财经研究院 魏薇

2019年，招商蛇口签约销售额2204.74亿元，同比增加29.25%，超额完成2000亿的目标。全年实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%，实现归属上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增加5.2%。

看似亮眼的成绩背后，在与历史业绩比较后，可以发现招商蛇口前进的脚步明显放慢，增速已降到历史最低点。

营业收入和净利润的增速都远低于29.25%的销售增速。扣非后的归母净利润为124.73亿元，同比减少14.55%。

费用率上升，盈利能力下降

盈利方面，无论是毛利率还是净利率，都呈下降趋势。2019年的毛利率为34.65%，同比下降4.84个百分点；净利率19.31%，同比下降2.73个百分点。招商蛇口财务总监黄均隆在2019年业绩会上表示，毛利率的下降主要是由于两方面的原因：一是限价和市场下滑，二是深圳地区高毛利的项目在2019年的结转量比2018年少了18%。

据2019年报，招商蛇口在营业收入增速放缓的情况下，营业成本却同比增加19.5%至638.29亿元。同时，期间费用的支出增加。从历年数据来看，期间费用占营业收入的比重逐年上升。2019年，招商蛇口的期间费用总额达67.09亿元，占营业利润的比重为25.5%。

受疫情影响，出于稳健发展的考虑，招商蛇口在2019年共计提存货跌价准备20.92亿元，同比增加112.17%，占2019全年营业利润总额近8%，这部分资产减值损失对最后的净利润也造成了负面影响。

29.28%的净负债率与190亿元的永续债

一直以来，招商蛇口的负债水平均维持在行业低位。2019年资产负债率同比下降11.09个百分点至63.19%，净负债率同比大幅下15.73个百分点至29.28%。

招商蛇口2019年底的有息负债规模为1419.04亿元，同比增加21.94%，货币资金753.24亿元，同比增加11.8%。净负债率即有息负债减去货币资金后与净资产的比值，以此来看，招商蛇口的净负债率不降反增，更多的由于分母“净资产”的增加。

截至2019年末，招商蛇口的永续债规模暴增171.43%至190亿元，年内共发行40亿元的永续债。在永续债被计入了股东权益的“其他权益工具”项后，净资产大幅增长，起到了调节杠杆的作用，但高票息、长久期的永续债也会不断吞噬利润。

此外，2019年末的少数股东权益为1325.25亿元，是2018年同期的4倍还多。永续债和少数股东权益的大幅增长，撑起了这一年度的净资产总额，也就是股东权益。

有着央企背景的招商蛇口，在融资上有明显优势。2019年，招商蛇口通过多次发行短融券、公司债、永续债等方式进行融资，共计发债166.5亿元，平均利率仅3.57%。若不计入永续债，平均期限为2.59年。

截至2019年底，招商蛇口一年内到期的债务规模为547.93亿元，拥有的货币资金尚能覆盖即期债务。

周转减慢，去化压力增加

因营收增速明显慢于销售增速，2019年，招商蛇口的周转速度下降，存货周转率下降至0.24。期内，存货及预收账款大幅增加。其中，存货总额由2018年的2108.2亿元增长至2019年的3122.07亿元，增幅达48.13%，占流动资产总额的65.45%，占资产总额的50.5%，预收款项增长38.08%至834.86亿元。

库存不断增加，销售速度减慢，房企需要为此付出更多的资金成本，这也是导致招商蛇口费用率上升的原因。2019年，招商蛇口的销售费用、管理费用、财务费用同比分别增长42.01%、15.48%、13.26%。

2020年一季度，招商蛇口累计实现签约销售额361.13亿元，同比减少4.7%，销售面积148.55万平方米，同比减少21.37%。归母净利润5.39亿元，同比下降79.48%，扣非净利润5.34亿元，同比下降79.5%。

2019业绩发布会上，招商蛇口宣布今年的销售目标为2500亿元，增速仅13%。与此同时要实现规模、质量、效益的均衡，招商蛇口或许会面临更大的压力。董事长徐永军在业绩会上也表示，在房地产行业现状下，加之疫情影响，想要保持原来的利润增速，挑战很大。

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