美好置业：套上转型枷锁

美好置业董事长 刘道明

乐居财经 曾树佳 发自武汉

今年年初的疫情，给总部位于武汉的美好置业（000667.SZ），留下了深深的“印痕”。

5月2日，它发布第一季度报告显示，期内由于结算、回款减少的原因，其实现营业收入6689.67万元，同比下降38.91%；归属股东净亏损9131.47万元；经营活动产生的现金流量净额-6.09亿元。各项指标都不如人意。

在披露一季度成绩单的十天前，美好置业还宣布，因为疫情原因，审计工作难于按期开展，所以延期披露2019年经审计年度报告至6月6日。

该公司的各业务板块子公司分布于湖北、重庆、陕西、辽宁、安徽、广东、浙江及江苏等区域。其中，它在武汉拥有名流·人和天地、名流公馆、名流印象、名流世家、美好名流汇、香域花境、长江首玺等多个已开发或在建项目。

重仓之地，正处在“风暴”的中心，业务难免会受到影响。

近几年，美好置业新业务难有起色、现金流不足、股价乏力，正在经历着转型的困顿。如今，屋漏偏逢连夜雨，董事长刘道明“城乡建设服务者”的念想，预计还将持续面临考验。

转型枷锁

“房地产二十年是没有问题的。”2019年初，刘道明在出席活动时，仍表达出了对房地产行业的看好。不过，这距离美好置业的战略转型，已经过去了5个年头。

2014年，刘道明将“名流置业”改成“美好置业”，计划将营业范围广泛扩大。几年的时间里，美好置业共布局了五个业务板块，包括房产开发、城市土地开发、产业新镇、现代农业、装配式建筑业务等。

三年后，美好置业不再将地产业务作为主要投入板块。

2016至2018年三年间，美好置业均未完成拿地计划。其中，它2018年原计划签约2350亩土地、增加土储约437万平方米，但实际上只签约土地446亩，新增土储仅为16.63万平方米，离原计划相去甚远。

一边“省吃俭用”，另一边却不断砸钱。乐居财经查阅获悉，2016年至2019年，美好置业投资活动产生的现金流量净额分别为-2759万元、-2.924亿元、-10.28亿元、-14.18亿元。其中2018年投资支付的现金，已由上年的200万元猛涨至8.825亿元。

按照刘道明的发展思路，美好置业将投资的天平，大幅度地向装配式建筑、现代农业倾斜。2019年7月，美好置业财务负责人刘怡祥就曾对外表示，公司装配式建筑业务的总投资约50亿元。

但美好置业偏爱的业务似乎还处在“培育期”，迟迟不见成效。

2019年上半年，美好置业房地产业务营收7.31亿，占比80.36%；而其装配式建筑、农业板块的营收则分别为6925.39万、2031.31万，占比分别为7.61%、2.23%，合起来的比例还不足10%。在毛利率方面，装配式建筑业务仅为7.47%，农业甚至呈现出负数，处于亏损状态。

这是过于聚焦新业务，“吃力不讨好”的后果。受此拖累，美好置业的总体业绩也呈现逐渐下滑的姿态。

在2016至2019年这转型的几年间，美好置业的总营业收入分别为52亿元、44.4亿元、25.2亿元、35.2亿元；归母净利润分别为6.68亿元、6.64亿元、2.49亿元、6544万元。目前，其盈利能力还仍未止住颓势。

资金“关卡”

新业务的培育极其不易，这耗去了美好置业大量资金。数据显示，它的在手现金量连年下降，直至2018年仅为20.11亿元。

刘道明或许已意识到资金链的潜在危机，于是在2019年，他大量引进融资；期内，美好置业筹资活动产生的现金流量净额16.79亿元，同比2018年的2.84亿元，大幅上涨了491.39%。

据此，公司的现金提升至24.56亿元，逆转连年减少的窘境。

此前，美好置业偶尔有发债的动作，但自2018年7月，其宣布终止发行20亿元非公开债券之后，就鲜有发债的身影。于是在去年，“担保”成为了美好置业融资的关键词。

据乐居财经不完全统计，2019年以来，美好置业为旗下项目的融资进行过8次担保，涉及信托计划、银行贷款、授信、债务重组等事项，总金额为27.37亿元。资金用途大部分是为装配式建筑项目输血。

其中最大的一笔担保，是去年7月份，美好置业为子公司美好建筑装配科技债务重组进行的担保，涉及金额6.38亿元，债权受让方为信达资产。

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