【兴证地产】核心城市二手房新房量价4月报告：市场成交呈现较强复苏态势

作者：兴证地产阎常铭

来源：YCMProperty

投资要点

四月，核心城市二手房新房市场整体来看仍呈现强复苏态势。一线城市二手房成交套数4月同比-2%，环比+46%，1-4月累计同比-19%；新房成交套数， 4月同比-24%，环比+35%，今年以来累计同比-34%。二线城市二手房成交套数，4月同比-26%，环比+41%，今年以来累计同比-30%；新房成交套数， 4月同比-7%，环比+24%，今年以来累计同比-20%。多地实现同比正增长，例如，二手房+新房成交套数4月同比，深圳+8%，杭州+11%，南京+8%，青岛+14%，无锡+8%。 

一线城市：新房及二手房成交逐渐恢复。一线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比-24%（前值-31%）,4月同比-9%（前值-39%），环比+43%（前值+208%）。二手房成交套数，今年以来累计同比-19%，4月同比-2%，环比+46%。新房成交套数，今年以来累计同比-34%，4月同比-24%，环比+35%。 

北京：二手房成交套数, 1-4月累计同比-27%，4月当月同比-4%，环比+68%。成交价格, 年初至今-2%，4月环比+3%，自高点回撤-13%。价格调涨占比，本月为17%，较年初+6个百分点。上海：二手房成交套数, 二手房成交套数，1-4月累计同比-28%，4月当月同比-2%，环比+62%。成交价格, 年初至今+3%，4月环比+5%，自高点回撤-10%。价格调涨占比，本月为32%，较年初+9个百分点。深圳：二手房成交套数, 1-4月累计同比+38%，4月当月同比+1%，环比-4%。成交价格,年初至今+3%，4月环比+6%。价格调涨占比，本月为58%，较年初-3个百分点。 

二线城市：典型二线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比-24%（前值-30%），4月同比-16%（前值-27%），环比+30%（前值+308%）。二手房成交套数，今年以来累计同比-30%， 4月同比-26%，环比+41%。新房成交套数，4月同比-7%，环比+24%，今年以来累计同比-20%。 

新房+二手房成交套数4月当月同比，厦门-37%，成都-22%，南京+8%，无锡+8%，苏州-47%，佛山-37%，杭州+11%，青岛+14%。二手房成交套数4月当月同比，厦门-44%，成都-60%，南京+8%，无锡+19%，苏州-59%，佛山-34%，杭州+16%，青岛-3%；新房成交套数4月当月同比，厦门-11%，成都+13%，南京+8%，无锡-9%，苏州-34%，佛山-38%，杭州-4%，青岛+24%。 

各城市租金相对稳定，出租率企稳回升。一线城市整体租金相对稳定，7日出租率略有回升。二线城市租金企稳回升，较上月平均上升+2%。7日出租率恢复态势明显，本月7日出租率总体小幅上升，统计的25城中有10城出租率环比正增长，6城环比保持不变，9城环比小幅下降。 

投资建议：政策边际改善预期增强，房地产行业从长期看仍有空间，看好龙头地产股。推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、蓝光发展等。 

风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。

报告正文

1、一二线城市逐步回暖

一线城市二手房+新房成交套数合计值今年以来累计同比-24%(前值-31%),4 月同比 -9%(前值-39%)，环比+43%(前值+208%)。典型二线城市二手房+新房成交套数合 计值今年以来累计同比-24%(前值-30%)，4 月同比-16%(前值-27%)，环比+30%(前值+308%)。

1.1、北京二手房市场

（ 1） 二手房成交套数 1-4 月累计同比-27%， 4 月当月同比-4%，环比+68%。（ 2） 成交价格，年初至今-2%， 4 月环比+3%， 同比-6%， 自高点回撤-13%。（ 3） 价格调涨占比，本月为 17%，较年初+4 个百分点。

1.2 上海二手房市场

（ 1）二手房成交套数， 1-4 月累计同比-28%， 4 月当月同比-2%，环比+62%。（ 2）成交价格，年初至今+3%， 4 月环比+5%，自高点回撤-10%。（ 3） 价格调涨占比，本月为 32%，较年初+9 个百分点。

1.3 深圳二手房市场

（ 1） 二手房成交套数， 1-4 月累计同比+38%， 4 月当月同比+1%，环比-4%。（ 2）成交价格，年初至今+3%， 4 月环比+6%，自高点回撤+2%。（ 3） 价格调涨占比，本月为 58%，较年初-3 个百分点。

2、各城市租金相对稳定，但出租率相对去年下降

各城市租金相对稳定，出租率小幅上升。一线城市整体租金相对稳定， 7 日出租率略有回升。二线城市租金企稳回升，较上月平均上升+2%。7 日出租率恢复态势明显， 本月 7 日出租率总体小幅上升，统计的 25 城中有 10 城出租率环比正增长， 6 城环比保持不变， 9 城环比小幅下降。

投资建议：政策边际改善预期增强，房地产行业从长期看仍有空间，看好龙头地产股。推荐万科 A、保利地产、金科股份、 中南建设、 招商积余、蓝光发展等 。

风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。