从今以后，学区房的逻辑彻底变了

来源：镁地产 

作者：江城客

对关心学区房的人来说，今天又看到有一个重磅消息，北京西城区近日出台新政，宣布实行“多校划片”入学。

根据新规，新购房者子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

而一个学区房，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。

简单来说，以前买学区房，是一个萝卜一个坑，而实行多校划片后，房子和学校不再是“一对一”的关系，而是“一对多”的关系，你的房子具体对口哪个学校，是随机派位的。

而且，一套房子六年内原则上只允许登记一个学位，相当于限售六年，这大大降低了学区房的流通性和投资属性。

而在此之前，海淀、东城、朝阳等教育强区也实行了多校划片。北京是我国教育资源最强的城市，“多校划片”在北京全面推行，信号意义明显，这意味着“多校划片”是铁板钉钉的大趋势，每一个关心学区房的人，都必须接受。

当然，这不是说学区房的价值就完全归零了，以北京西城、广州越秀为例，这些片区名校众多，教育资源比较均衡，即使实行多校划片，也不用担心派到太差的学校，而那种名校较少、教育资源不均衡的片区，多校划片的影响就比较大了。

所以，学区房的概念并不会真正消失，只不过大家以后买学区房的思路彻底变了：以前只需要关心具体的学校，未来则要关心一个片区整体的教育水平以及成长性。

问题是，我们该如何分析片区呢？下面我以广州为例来分析这个问题，我相信这个逻辑同样适合其他大城市。

01.

买学位房就像炒股，最重要的是判断趋势。有些牛校就像垃圾股，曾经不可一世，现在星光黯淡。有些学校则是潜力股，过去不咋地，但越办越牛。

那么，该如何识别学区房中的垃圾股与潜力股？回答这个问题，有必要回顾一下广州学区房的两次变迁史。

从1994年开始，广东省教育厅开始把全省的中小学校分为三六九等。现在所谓的“省一级学校”“市一级学校”“县一级学校”，就是从那个时候开始评的。

当时有媒体把这种做法形容为评“星级”。如果说省一级学校是五星级酒店，那么市一级学校就是四星级酒店，区一级学校就是三星级酒店。连区一级都评不上的菜小，就好比是马路边的快捷酒店。

1994年7月6日，广东省教育厅公布了首批省一级学校名单。入选最多的城市，毫无疑问是省会广州。广州入选小学最多的，是传统教育强区越秀，共有三所：文德路小学、旧部前小学、东山培正小学。   

1995年，第二批省一级小学公布，越秀区又有一所入选：朝天小学。

越秀区最早的4所省一级中，有3所集中在越秀西部。不难看出，在1990年代中期，越秀西是广州乃至广东的教育高地。如果说越秀区是广东基础教育的喜马拉雅山，那么越秀西则是欲与天公试比高的珠穆朗玛峰。

02.

但随着广州城市发展重心的东移，广州基础教育的高地也出现了位移——从越秀西移向越秀东。

东风东路小学直到1996年才评上省一级，比文德路小学、旧部前小学整整晚了两年，这说明东风东一开始并不是最牛的。

铁一小学和农林下路小学更是到2005年和2006年才分别评上省一级，比越秀西的传统牛校晚了足足十年以上。

但比照一下学业成绩，越秀东的小学明显后来居上。

从2008-2017这十年间华罗庚金杯获奖人数看，东风东小学以180人遥遥领先，铁一小学118人，东山培正小学79人，农林下路小学75人。

再来看看越秀西的“老资格”：文德路小学112人，朝天小学68人，旧部前小学40人。

虽然从广州全市范围来看，越秀西的传统强校依然很强，但毫无疑问，它已经被越秀东全面反超。

03.

如果说从越秀西移向越秀东是广州基础教育中心的第一次位移，那么第二次位移则是从越秀到天河。

天河从前就是大农村，基础教育非常薄弱。2000年以前，有且仅有紧挨着越秀的先烈东小学评上了省一级。

但随着天河北和珠江新城的强势崛起，天河基础教育水涨船高。2001年体育东小学评上省一级，2003年华阳小学评上省一级，2006年华景小学评上省一级。

2006年以后，广东省教育厅取消学校评“星级”，所以龙口西小学至今还是个“市一级”。2002年创办的骏景小学好像连市一级小学都不是。但这并不影响两所学校的口碑，由于二者对口的小区居住了大量优秀的新广州人，生源质量好，硬是从普通小学变成了名校。

天河的小学起步虽晚，但进步神速，学业成绩大有反超越秀之势。依旧从2008-2017这十年间华罗庚金杯获奖人数看：华阳小学122人，华景小学113人，龙口西小学113人，骏景小学88人，体育东路小学82人。

对比一下越秀的名校，天河充分诠释了什么叫江山代有才人出，长江后浪推前浪。

如果算上位于天河的那些高校的附小，天河的成绩更是触目惊心。华师附小有多少人获奖呢？401人！比越秀第一牛校东风东（180人）和天河第一牛校华阳（122人）的总和（302人）还要多出近100人。

一马当先，一骑绝尘，一览众山小！

04.

明白了广州学位房重心的两次位移，我们或可预测学区房的第三次位移即将出现。

前两次位移发生的根本原因是什么呢？经济重心的位移。所以下一次位移也一定会遵循这个规律，经济重心去到哪里，教育重心就迁徙到哪里，只不过后者存在一定的滞后性。

在此意义上，镁地产大胆分析，黄埔、南沙这两个产业较新、财力充沛的开发区，基础教育会突飞猛进，大幅缩小和中心区的差距。

而在中心区，越秀除了东风东、培正等少数名校，其他名校会陆续被天河名校赶超。而在天河区，伴随着珠江新城的强势崛起、天河北的日渐没落，体育东、天河一小迟早会超过华阳。

海珠区的话，以琶洲为核心的海珠东，也会很快超过海珠西的教育圈。

教育说复杂很复杂，说简单也简单，无非两条：师资、生源，具体来说就是老师的水平、家长的层次。

经济发展好了，就有钱从全国各地招揽名师。比如深圳中小学这两年就从清华北大招揽了一大批高材生：

与此同时，深圳还从全国各地虹吸了大量的优秀人才，他们中的绝大部分都很重视教育。学校有一流的老师、家庭有优秀的父母，这样培养出来的学生会差吗？

事实上，最近20年来，深圳基础教育的确突飞猛进。从高考成绩来看，无论是重本率还是一本率都已经非常接近广州了，而国际教育更是超过了后者，每年被常春藤等名校录取的人数都位居全国前列，和北京、上海、南京一个梯队。

应该说，这是非常了不起的成绩。要知道，倘若15年前，谁要说深圳基础教育能这么快赶上广州，那简直是痴人说梦。深圳基础教育的巨大进步，再一次诠释了“好师资+好生源”的重要性。

还有一个典型的例子是北京回龙观，原本是个城郊睡城，但随着程序员的聚集，生源越来越好，然后硬生生地把这个片区考成了学区房。

所以，我们判断一所学校好不好，固然要看它的历史业绩，更重要的是看它的未来趋势。未来行不行，关键看两条：老师的水平，家长的层次。

任何时候，我们都要用发展的眼光看世界。正所谓长江后浪推前浪，特别是教育，不要总是抱着老观念去做选择了。