SOHO中国暴跌近26%，传与黑石集团私有化洽谈暂停

来源：新浪港股

5月4日消息，SOHO中国暴跌25.68%，报2.75港元。据市场消息，由于前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈暂停。黑石集团可能会在之后恢复与SOHO中国的交易。知情人士称，融资也是Blackstone与SOHO中国谈判的阻碍之一。

　　溢价1倍提私有化，SOHO中国股价飙升紧急停牌

3月10日，外媒引述两名消息人士透露，美国私募基金公司黑石集团正进行排他性谈判，计划斥资40亿美元（约312亿港元）将SOHO中国私有化。这是黑石迄今为止在中国市场的最大投资。

消息人士称，黑石在2月初与SOHO中国展开排他性谈判，黑石提出以每股6元的价格将SOHO中国私有化。

若以每股6元计算，即较SOHO中国昨日收市价2.98元，溢价1.01倍。市值较昨日净增157亿港元，而昨日公司市值也只有154亿港元。

消息人士称，SOHO中国私有化细节预计将在未来几周内敲定。SOHO中国由潘石屹和他的妻子张欣于1995年创立。目前SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权，且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

消息人士表示，黑石还将接管SOHO中国的债务。中期报告显示，截至2019年6月底其债务规模为326.8亿元人民币。

SOHO中国3月11日发布公告确认，正与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性。但公司亦表示，这可能导致、也可能不会导致就公司的全部已发行股份作出全面要约。市场人士指出，距离收购传闻逾1个月后，盘中的直线拉升或与收购进展有关。

　　潘石屹开启卖卖卖模式，望京SOHO也要卖了？

甩卖资产，堪称SOHO中国在2019年的一大关键词。10月底，有消息称，潘石屹、张欣夫妇计划将SOHO中国核心资产“八大金刚”全部出售。SOHO中国回应称，本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。不过，潘石屹此前对两个项目表示出爱不释手，且永远不卖。“外滩SOHO是一个，位置太重要了；望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。”

SOHO中国自2014年开始，开启了卖卖卖模式。过去近6年时间以来，SOHO中国已经累计出售了逾250亿元的物业资产，并且其资产出售计划还将继续。进入2019年，从6月下旬举办物业销售推荐会，到9月底出售商业项目资产包，SOHO中国先后出手了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

目前，以前不可卖资产望京SOHO也在潜在卖出之列了。10月，市场消息传出，潘石屹、张欣夫妇计划将SOHO中国核心资产“八大金刚”全部出售。这“八大金刚”包括北京望京SOHO、上海外滩SOHO等在内的8个项目。

　　潘石屹为何要大甩卖？

很多人觉得奇怪，潘石屹到底想干啥呢？其实，近年来资产瘦身的房企有很多，除了李嘉诚大量抛售房产，转移自己的资产外，万达早就已经开始清理房产杠杆，转型轻资产。而富力地产近期直接宣布，下半年不拿地了。

面对房产大佬们纷纷抛售名下资产，有业内人士指出，房地产市场正在降温。2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%。说明了现在的房地产市场已经在走入后半场，这是一个清理杠杆的过程。想要再见到几年前全球房价暴涨已经是不可能了。

综合整理以下几个原因：首先，想要和万达一样，把存在泡沫的资产给清理掉，转型到轻资产路线。当然，潘石屹并不一定走万达的路线，而是要将资金投入到更有发展潜力的行业中去。现在房企转型案例有很多。有些房企搞了现代化农业，有的房企搞绿色新能源汽车。一些大型房企正努力将房产在集团中的业务比重全面降下来。

其次，潘石屹肯定认为，房地产继续上涨的空间已经没有，现在该是落袋为安，高位兑现资产的时候了。房企也要现金为王，这既能应对不时之需，更要收购其他中小房企。作为高负债的房企来说，对经济大环境的变化可能会更加敏感，再加上国家对房地产政策导向的转变，抛售固定资产、现金为王是非常有必要的。

再者，通过抛售大量房产，用于偿还到期的债务。由于2015年至2016年房地产兴起，各大房企纷纷建房拿地搞扩张，这样就从银行里面借了很多资金，而这些资金基本上是在明后两年集中到期。而对于房产大佬的潘石屹来説，高位抛售资产，也就是为了偿还部分到期的债务。因为，目前银行对房企的信贷资源是收紧的，房企贷不到款，只能抛售部分的名下资产，来偿还之前欠下的债务。

最后，核心的原因在于soho中国业绩不断暴雷，净利大幅下滑。2019年净利下滑逾30%，现金流紧张，负债高企，促使了潘石屹开启卖卖卖模式。

根据公司2019年年报，公司2019年净利只有14.9亿，下滑了30.85%。

曾经的百亿房地产企业，如今营收只有25亿。总营收从2013年的149亿直线降至2014年的69亿，2018年更是只有20亿营收，2019年虽有所增长，但营收也只有25亿。

此外，从表格中可以明显看到，公司的几大主要收入贡献项目的出租率都有不同程度的下跌，总的租金收入受到出租率下降的影响有一定的减少。

　　曾经风光无限，如今转型面临困境

SOHO中国前身为红石实业，是潘石屹与其妻张欣共同创立。目前，潘石屹夫妇持股63.93%公司股份，为公司实控人。

大约20年前，开发第一个楼盘项目SOHO现代城。彼时，张欣以从香港、英国学得的发达商业模式运用于经济尚需发展的北京。此后，中国经济飞速发展，SOHO中国风光无两，SOHO系列成为一线城市的标志性建筑。

曾经SOHO中国业绩风光无限。2012年SOHO中国营业额达153亿元，同比上涨约169%；净利润约为106亿元，同比上涨约172%；核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%。

不过，2013年以后，SOHO中国业绩直线下滑，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元19.63亿元、17.21亿元。

2012年SOHO中国宣布去地产化，转型发展办公空间区域，从“开发销售”转为“自持租赁”，由卖楼转化为收租的同时逐渐剥离地产业务。自此之后，SOHO中国鲜有拿地，营业收入逐步减少。

近年来，SOHO中国基本上每年卖一两栋楼，一方面可以提升利润、回款，另一方面美化报表，这已司空见惯。某资深地产人士这样说。据不完全统计，自2014年至今，潘石屹卖楼收入近300亿元。

业绩不断下滑，但潘石屹张欣的个人财富却不断增长。2018福布斯全球亿万富豪榜显示，潘石屹张欣夫妇以36亿美元排名全球第629，中国第71。约合人民币250亿元。