中国奥园（3883.HK）：大股东密集增持，财务优势显著

4月24日，中国奥园（3883.HK）宣布，董事会主席郭梓文于当日增持中国奥园100万股股份，平均价为每股8.816港元，涉资约882万港元。增持后，郭梓文主席及郭梓宁总裁的最新共同持股比例为55%。郭梓文主席月内亦购买100万美元奥园2021年9月到期美元债。

此后，4月27日，奥园健康（3662.HK）宣布，郭梓文先生，于公开市场购入100万奥园健康股份，平均购入价为每股7.245港元，涉及购入金额共约724.5万港元。完成增持后，郭梓文先生于奥园健康的持股比例由约54.58%增持至约54.72%。

中国奥园管理层表示，自2007年上市至今，奥园主席增持及公司回购股票、以及购买债券累计金额逾9亿港元。由此可见，公司董事会及管理层对公司业务发展有良好的信心。

继全年业绩公布后，多家市场机构集中覆盖中国奥园，并“唱好”。而公司最近“利好”消息频频传出，有望进一步引起市场关注。

1.融资持续发力，财务体现良好抗逆性

据国家统计局数据，2020年3月，各地楼市快速复苏带动全国新房销售回归正常水平，各项增速降速明显收窄。整体来看，3月商品房销售面积报13503万平方米，销售金额报12162万元，同比降幅分别收窄至14.1%和14.6%。受3月销售表现拉动，一季度全国新房销售面积同比下降26.3%，降幅比前2月收窄13.6个百分点。

受益于行业需求回暖，中国奥园（3883.HK）合约销售数据实现快速反弹。4月3日，中国奥园公布销售情况，2020年3月，公司实现合约销售金额72.8亿元，环比上升271%，第一季度公司实现累计合约销售金额143亿元，整体反弹速度远超行业。

为了确保房企资金链健康、稳定土地和房地产市场、促进开复工，2月以来，中央加大宏观金融政策逆周期调节力度，地方政府房地产支持政策也密集出台。

受益于此，中国奥园的融资端实力进一步提升。

国内融资方面，4月16日，中国奥园成功完成新一期的供应链ABS发行，金额4.17亿元，发行票面利率4.8%。

同日，中国奥园还完成了新一期供应链ABN的簿记建档，金额3.1亿元，最终票面利率为4.9%。两只产品的票面利率均创中国奥园公开市场融资利率新低，较2019年供应链产品平均发行票面利率下降超150个BP。

值得注意的是，在大部分房企外资融资受到全球疫情及金融危机影响，同比下降42.5%的同时，中国奥园境外融资优势逐渐显现。

2020年1月，中国奥园成功与恒生银行、汇丰银行、南洋商业银行、东亚银行、创兴银行、建银亚洲及广发银行澳门分行签订2.3亿美元三年期境外银团贷款第一轮，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%。2020年2月，中国奥园成功发行人民币25.4亿元五年期5.5%境内公司债及1.88亿美元363天4.8%境外优先票据，双双创成本新低。

可见，中国奥园的融资能力受到疫情及全球金融波动影响较小，这主要得益于中国奥园财务实力的不断提升。

一方面，中国奥园的债务结构长期保持健康。截至2019年，公司总贷款957.6亿元，其中短期借贷占比为43.7%。

另一方面，中国奥园长期注重企业信用，偿债能力较强，现金流风险较低。截至2019年12月31日，短期借贷约人民币418.7亿元，上半年到期154.9亿元，而总现金约人民币681亿元，足够覆盖约短期借贷。中国奥园现金短债比为1.6倍，财务实力优于同行。

进入 2020年，中国奥园在一季度已偿还及续期约人民币96亿元的短期借贷，进一步减轻短期债务压力，短期借贷占比降至33%。

与此同时，中国奥园的财务实力获得了市场评级机构的一致好评，并为公司融资端形成支撑。2016至2019年，先后获惠誉（BB-）、标普（B+）及穆迪（B1）三 大国际评级机构一致调升企业信贷评级，展望“正面”；2019年获联合国际给予“BB+”的国际长期发行人评级，展望“稳定” 。 2019年5月获联合信用调升至中国最高信用级别“AAA”。

这意味着，中国奥园其稳健的经营水平、良好的资产质量和优质的企业信誉受到了市场的广泛认可。

2.逆势充实资产质量，内在价值释放加速

刚刚过去的2019年，房地产的集中度提升显著放缓，而洗牌带来的可并购机会也变得稀少。主要原因在于，房地产调控常态化，房企增速放缓，市场趋于平稳。但是2020年的短期风险重新推动了行业的洗牌和集中度提升，其关键便在于财务端。

同行销售都受到抑制的情况下，融资实力出众的企业获得优势。在“融资-土储-产品-销售”的价值推导下，可预见2020年，土地市场集中度进一步提升，同时并购市场有望回暖。

在这一趋势下，中国奥园积极为公司长期发展奠定良好基础。

4月7日，中国奥园发布公告称，将以约人民币11.6亿元的总代价，收购京汉股份29.99%股份。这次收购完成后，京汉股份将成为中国奥园的子公司。

资料显示，京汉股份拥有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米，持有的18个项目中很多位于国内核心城市。收购完成后，中国奥园在一二线城市的土储将大幅增加，核心主业的竞争力持续加强。

通过收并购获得优质且“便宜”的土储是中国奥园一直以来的独特优势。截至2019年年底，公司自上市以来新增的土地储备中，按建筑面积通过收并购方式取得的项目占68%，招拍挂占29%，城市更新及其他占3%。

克而瑞数据显示，2020年一季度，中国奥园新增土储货值198.3亿元，同比增长2.43倍。新增土储规模在行业中的排名一举跃升至TOP21。

从2017至2019年完成“布局—聚焦—深耕”三步曲后，中国奥园由区域性房企成长为全国性规模房企。从总土储上看，截至2019年，公司总土地储备（包含城市更新）已达到4503万平米。

在公司的资产质量快速扩充的同时，中国奥园也开启一轮降本增效的内部改革。

管理层表示，2020年，中国奥园将以区域公司为据点持续深耕所在城市群，进一步提升一二线重点城市占比，更多城市进入当地销售TOP10/TOP20，实现30个区域公司每家完成年销售50亿或以上。

2020年初开始，中国奥园的地产集团、商业地产集团相继对下属城市公司进行分类分级管理和区域化整合。将体量较大的城市公司升格为区域公司，并整合同区域内体量较小的城市公司。据了解，近40个公司参与了此次整合，力度极大。

通过组织架构全面迭代，公司实现“加强集团直管力度”的策略，成本、产品客研、营销、品牌、采购等多个专业端口的相应调整已经落地。

从内部提升公司经营能力，最终能够加速中国奥园内在价值的释放。而这一转变，也为公司引来了资本市场各大机构的持续关注。

结尾：机构集中关注，估值存在潜在提升空间

2019年奥园股价累积升幅约1.6倍，为表现最好的内房股之一，并获纳入MSCI 中国指数、恒生综合大中型股指数、沪深港股通名单及大湾区指数。

而在公司公布2019年年报之后，越来越多市场机构对中国奥园进行覆盖并给出一致“好评”。

根据WIND数据显示，目前已有国泰君安（香港）、CIMB、中金、AMTD、摩根、克而瑞证券扽等机构对公司进行覆盖，其中评级展望都为买入或增持。对于奥园目标价的评估方面，机构一致性目标价区间为13-15港元每股，距离目前8.8港元每股的股价仍有较大的潜在空间。

从财务状况、资金成本、内部管理能力看，有充分理由相信中国奥园的未来可期，价值释放存在较大机遇。