房地产行业2020年一季报业绩前瞻：融资持续改善，规模房企逆周期表现较好

机构：申万宏源

本期投资提示：

受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，2020年Q1行业销售额有所下滑，1-2月销售额同比增速为-35.9%。发布2020Q1业绩预告或快报的房企数量较少，从8家发布2020年Q1业绩预告或快报的房企来看，预增、略增、扭亏以及快报业绩正增长的共有4家，预减、首亏、续亏或快报负增长的共有3家，不确定有1家，主要为转型或地方中小企业。

规模房企销售韧性更强，集中度被动加速提升。据克而瑞数据，2020Q1年中国规模房企销售额大幅下降，Top100房企Q1销售金额同比下降21%。2020年Q1Top10/20/50房企销售额累计增速分别为-11.1%/-13.7%/-18.0%。较2020年1-2月全行业销售额增速为-35.9%韧性更强，行业集中度被动加速提升。CR10/50/1002020年1-2月分别为41.2%/71.1%/82.3%，较去年同期增加10.1/11.9/11.2pct。

逆周期调节政策持续发力，流动性改善助力房企融资。LPR有望持续下行，核心优质房企春节后房企融资成本出现明显下降。从近期融资利率来看，一季度陆续有多家房企发行短融、超短融等，平均利率较2019有明显下降，2020年3月与2019Q4相比，样本地产公司平均短融、超短融、债券利率分别为3.0%、2.9%、4.1%，基本都下降了100bp以上，融资改善持续。我们认为停工使得房企拿地、施工、销售几乎都步入停滞状态，但资金充裕的房企，足以应对短期销售下滑带来的负面影响，反而能从融资宽松的环境中获益。二季度逐步复工后房地产市场或出现供需两旺的局面。

一线城市土地供应韧性较强，看好后续一二线城市的销售回暖。2020年1-3月100大中城市累计供应土地规划建面2.45亿平，同比下降3.9%；除一线城市土地供应加快，同比增加49.8%，二三线城市均有缩量，分别同比下降7.7%/5.9%。1-3月住宅类用地供应规划建面1.07亿平，同比下降10.7%；其中，一/二/三线城市同比增速分别为50.1%/-16.0%/-9.0%。考虑到唯一难以回补业需求主要集中于三四线城市，其去化风险或会提升，而一二线城市2016年以来执行调控较严格，因城施策下市场有望转暖。

我们预计房地产行业重点公司2020Q1业绩情况如下：

1.增速在10%上（不含10%）的公司有两家：中南建设（15%）、阳光城（15%）

2.增速在10%以下的公司有五家：万科A（0-10%）、保利地产（0-10%）、招商蛇口（0-5%）、华夏幸福（-5-5%）、金地集团（-5%-5%）

行业观点与投资建议：推荐布局一二线及都市圈核心城市、资金状况优良的房企，因城施策力度加大，对房企销售和业绩的正面推动作用值得重视。尽管市场对于因城施策下的政策纠偏反应钝化，但稳房价稳地价稳预期的政策基调在地产下行周期或意味着方向性的改变值得重视。流动性充裕的背景下，融资渠道多样、与金融机构合作关系良好的龙头房企或更受益，推荐：万科A、保利地产、金地集团。

风险提示：国内新型冠状病毒感染肺炎疫情影响复工不及预期、海外疫情扩散影响居民购房预期