上实城市开发(0563.HK):盈利能力不输龙头房企,多项目持续带来稳定现金流

3月30日,上海实业城市开发集团有限公司(以下称“上实城开”)发布2019年业绩公告,数据显示,2019年全年上实城开实现收入85.8亿港元,同比增长23%;实现毛利36.8亿港元,同比增长8.7%;公司拥有人应占溢利6亿港元,同比增长4.8%;同时毛利率为42.8%。

上实城开收入明显增长的背后是销售额的大幅提升。数据显示,2019年上实城开商品房及保障房的全年合约销售金额为76.9亿元(人民币,下同),相较去年同期51.5亿元有着约49.3%的同比涨幅。同时,上实城开在2019年实现合约销售面积为16.5万平方米,虽然同比下滑31%;但平均售价实现大幅上涨——2019年,公司平均售价为3.75万元/每平方米,同比增长74%。

虽然上实城开在2019年同时录得收入和利润“双增”,但公司股价在二级市场的表现却不尽如人意。自2019年4月达到阶段性高点1.703港元之后,便一路下跌,叠加疫情的影响,公司股价最低跌至3月时的0.66港元。

(资料来源:Wind)

上实城开业绩依然稳定增长,但公司股价却大打折扣,其中原因除了疫情带来的市场恐慌情绪之外,或许还在于同业竞争问题的悬而未决。但是从估值角度,目前上实城开估值已经处于历史低点,配置性价比得到凸显。同时,未来如果上实城开的同业竞争问题得以顺利解决,将进一步使公司股价得到催化。

物业销售收入稳步增长,多个项目将持续带来稳定现金流

2019年,上实城开实现收入85.8亿港元,其中物业销售收入仍然是公司最主要的收入来源。数据显示,2019年物业销售收入为75.4亿港元,同比增长26.3%,占公司总收入的87.8%。同时,公司其他收入包括租金、管理和服务、酒店业务占比分别为8.7%、0.1%、3.4%。其中,上海万源城、西安自然界及上海城开御瑄是上实城开物业销售额重要的三大贡献点,上述三个项目分别占公司2019年物业销售收入的51.4%、20.7%、18.0%。

截至2019年,上实城开在建项目共14个,在建面积达318.6万平方米,主要包括TODTOWN天荟、西安自然界、滨江城开中心及上投宝旭等项目。其中,新开工面积88.8万平方米,主要来自西安自然界及TODTOWN天荟项目。

根据公司披露信息,位于地铁上盖的标志性联营项目TODTOWN天荟2号楼悦麓住宅销情灼热,于2019年6月开盘即售罄。此外,上实城开新推出房源北京西钓鱼台 • 御玺销售成绩同样可观,该项目平均售价每平方米逾12万元,创下北京新盘新高。

随着北京西钓鱼台 • 御玺、上海万源城、上海城开云外及西安自然界等多个项目将在今年进入收获期,将为上实城开持续带来稳定销售和现金流;同时,随着核心城市区域商业资产投资运营的不断完善,上实城开投资性物业业务整体租金收入也在稳步上升,同样成为公司现金流量的重要来源。

资料显示,截至2019年,上实城开在上海、北京、天津、重庆、沈阳、昆山、深圳等7个重点开发城市已经建成多个商业项目、持有的投资性物业总面积约75.6万平方米,并有超过100万平方米的商业面积将于未来三至五年竣工。同时,受益于整体出租率和项目平均租金单价的上升,上实城开2019年实现整体租金收入7.5亿港元,同比增长6.6%。据了解,上实城开首个租赁住宅项目漕河泾项目在2019年11月正式签订施工合同,该项目总建筑面积约66,134平方米,建成后所带来的租金收入将成公司现金流的重要补充。

盈利能力位于行业前列,优质土储增厚业绩提升空间

虽然上实城开的销售收入不足百亿,但盈利能力却处于行业前列。截至2019年,上实城开实现销售毛利率和销售净利率分别为42.8%和14.2%。虽然由于年内竣工交付西安住宅项目比重较多,导致公司利润率相较2018年同期略有下降,但在整个房地产行业中依然处于较高水平:上实城开的盈利能力,并不输一二线龙头房企。

根据公司公告,截至2019年,上实城开土地储备共26个项目,分布于上海、北京、天津、西安、重庆、昆山、无锡、沈阳、烟台、长沙及深圳11个内地重点城市,包括大量建成及处于建设期的中、高档住宅及商用物业,未来可售规划建筑面积约377.7万平方米,可支持公司未来3-5年的发展。

其中,上实城开在2019年12月斥资6.19亿元夺得山东省烟台市芝众区幸福新城优质地块,标志着集团正式布局连续多年上榜中国宜居城市的烟台。资料显示,该地块宅为兼容商服用地,容积率2.05。根据规划,幸福新城项目将导入国内外领先的、优质的医疗康养、高端教育、文教旅游、产业金融等现代产业示范项目,项目建成后,也将为上实城开带来持续的收入贡献。

另一方面,2019年上实城开自出售物业收取预售所得款项为60亿港元,持续持续维持高位。由于房企合约销售收入将影响未来公司营业收入,进而影响利润,在公司利润率提升的预期之下,上实城开今年业绩释放具备较大的确定性。同时,由于疫情影响,房企在今年一季度销售普遍放缓,不过由于上实城开在湖北没有项目,且公司表示将在下半年通过加大新盘销售力度、加快销售节奏追回上半年销售,公司在今年的业绩依然值得期待。

市净率仅0.25倍,长期配置价值凸显

2019年,内地房地产市场在提倡“房住不炒”和“因城施策”的背景下,市场分化更为明显,其中一线、核心二线城市房价保持稳定。对于土储主要聚焦于一二线城市的上实城开来说,公司维持低负债、高毛利以及住宅与商办共同发展的多元化策略,利用在上海地区拥有的丰富土地资源,凭借自身的背景进一步加强与政府、国企、央企以及行业龙头企业的合作,在充满挑战的市场环境中仍然可以维持稳健发展。

不过近一年以来,上实城开在二级市场的表现却不尽人意。自2019年4月至今累计跌幅接近60%。,同时公司市净率跌至0.25倍的历史低位。

(资料来源:Wind)

上实城开股价下跌一方面是受疫情影响,随着国内疫情基本得到控制以及公司盈利的提升,估值有望实现回归。另一方面,上实控股同业竞争问题悬而未决也成为市场压低公司估值的重要原因。

资料显示,上实城开母公司为上实控股,上实控股同时拥有一家A股地产上市公司上实发展(600748.SH),持股比例为48.6%,上实控股旗下的A股和红筹股两家沪港地产公司存在同业竞争问题。

此前,保利、世茂、金地等房地产公司均存在双平台运营,虽然可以拓宽融资渠道,但这种同业竞争并不被资本市场认可。而保利在内部地产业务整合迈出实质性一步之后,公司股价开始大幅上涨。同样,如果未来上实控股同业竞争问题得以顺利解决,也使公司股价进一步得到催化。

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