楼市 | 注意,这些城市房价跌了

作者:凯风

来源:国民经略

楼市向来不乏炒作。

近日,诸如“深圳土豪戴口罩抢房”、“北京20分钟卖掉800套房”、“苏州12亿房源60秒抢购一空”、“杭州再现万人摇号购房”之类的消息层出不穷,屡屡挑逗市场脆弱的神经。

谁都知道,过去100天,正是全球经济最难熬的时刻之一。这场冲击远超2008年,中国虽然迅速遏制疫情,但内需和外贸先后受到波及,经济仍在缓慢复苏中。

大环境如此,房地产还能一枝独秀,而且屡创新高?这些论调中,有多少忽悠,多少真相?


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有些东西只是炒作游戏。

在中国,想要制造万人抢房的现场再容易不过。在信息向来不透明的新房市场,依靠长期蓄客、集体认筹、请托排队、先认筹后取消、打折促销等手段来“制造狂热”,早已不是新鲜事。

这是人为制造的市场假象。相比市场假象,统计游戏更是屡见不鲜。

这几天,“北京楼市成交翻倍” 、“广州楼市暴涨480%”、“深圳楼市暴涨380%”之类的说法不绝于耳,这背后到底有何玄机?

其实,这只是环比(相比上个月)数据,只能说明,相对2月份,这些城市楼市成交有所复苏。

而跨越春节的2月份,向来都是历年成交量的最低点。加上今年遭遇前所未有的疫情冲击,3月份如果没有出现倍数级的反弹,那就不正常了。

举个极端例子,一个城市如果2月份成交量只有100套,3月份回升到2000套,是不是就可以宣称“暴涨1900%”?

要知道,2月份,全国有几十个城市都是零成交的。

据国家统计局通报,2020年2月,在70个大中城市里,武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等19个城市新房0成交, 武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州和扬州等24个城市二手房0成交。

这些城市,只要随便成交几套,都可以宣传环比大涨N倍,这样的数据价值不大。


02


市场到底是怎样的?

就以所谓“20分钟卖掉800套房”、“楼市成交翻倍”的北京来说,市场尚未恢复到去年一半水平。

数据显示,2020年一季度,北京新房成交面积99万平方米,同比下降32%。二手房网签量约2万套,环比2019年第四季度下降44.5%,同比2019年第一季度下降40%

这一数字,创下近8年新低,成交量相比去年近乎腰斩。

北京如此,其他城市也是如此。

面对售楼处关闭、居民减少外出、供地延迟复工的新格局,全国各地的新房成交量都出现明显下滑。

数据显示,2020年第一季度,全国66座大中城市新房成交套数与成交面积分别为4247万平方米、37万套,同比分别下滑28.6%、30.7%

这其中, 一线城市成交套数同比下滑近四成,二线城市下滑34.9%,三四线城市下滑17.1%。

新房尚且有网上卖房和打折促销的缓冲,二手房受到的冲击更大。

链家地产覆盖的18个一二线城市,2020年第一季度成交量环比2019年Q4减少39.2%,同比减少44.6%。

成交创下历史新低,市场尚在复苏之中,谈何小阳春?


03


楼市遭遇冰封,那么房价是涨是跌?

关于房价,凯风君已经多次重申,新房价格存在明显失真,没有多大意义。相比而言,随行就市的二手房更接近真实市场,可以作为参考。

二手房是涨是跌?

同样以北京为例。据贝壳数据,2020年第一季度北京二手房成交均价为57435元/平,环比下跌2.2%,同比下跌5.7%,连续3个季度下降,相比2017年最高点下跌11.4%。

这意味着,北京房价已经回到了三四年前。

不仅北京,主要二线城市房价均出现明显回调。

根据贝壳数据,3月份,除了烟台、廊坊、济南等个别地区外,北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、天津、重庆、大连、青岛等城市房价均出现回落,部分城市跌幅在5%以上。

这说明,真实市场远远没有想象的那么乐观。


04


更具代表性的信号也来了。

2020年开年以来,各大城市的二手房挂牌量接连创出新高,这背后的信号可谓不言而喻。

根据安居客报告,3月份全国新增挂牌房源量环比上涨192.2%。一线城市中,广州新增挂牌量上升最高,环比上升224.3%;上海和深圳环比涨幅分别为196.5%和135.5%。

具体到各城市,相比去年年底,重庆从11.4万套增加到14.4万套,成都从10.8万套增加到13.4万套,广州从5.9万套增加到6.6万套,杭州从5.3万套增加到6.2万套。

而深圳,仅中介机构在售二手房数量就突破37000套,不到一个月时间,挂牌房源量增加了近4000套。

为什么楼市挂牌量飙升?

一般而言,楼市挂牌量飙升的背后,要么是房价经过一轮大涨,高位变现者增多,要么在经济冲击之下,高杠杆炒房者无法支撑,要么是未来不确定性预期陡增,现金流普遍紧张,市场抛盘以变现流动性。

可以说,这一次,几种情况兼而有之,经济冲击和回笼现金流的需求最为迫切。

与此同时,据丁祖昱评楼市调研,由于招聘减少、务工延迟,加上收入受到影响,超过3成的底层刚需或放弃购房计划。

这无疑是2020年最不容忽视的基本面。


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 中国楼市是政策市。

任何一轮楼市上涨,除了需要政策的强力刺激之外,也需要基本面的支撑。

于政策而言,信贷、限购是关键中的关键。只要不动用一二线取消限购、降低首付、大幅降息等大杀器,楼市就很难启动。

即使动用了大杀器,这一轮上涨还受制于两个现实因素:

一是现金流不足。各行各业都受到疫情冲击,旅游、餐饮、住宿、娱乐等行业首当其冲,外贸同样难以置身事外。与2003年V型反转、2008年强势反弹不同,这一次复苏需要更长时间,收入恢复增长同样需要时间。

二是楼市杠杆存在较大风险。2020年,我国楼市杠杆率接近60%,这意味着居民总债务已经接近GDP的60%左右,进一步加杠杆的空间有限,未来金融风险越来越高。

所以,稳增长将会如期而至,但房地产只会是最后选项。不到关键时刻,不会轻易拿出来。


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最后,给四个实操建议。

其一,无论放不放水,三四线城市都要谨慎。2020年是棚改收官之年,而大城市的零门槛落户正在路上,加上应对经济冲击的能力远远不及一二线,三四线城市即将面临水源干涸、需求萎缩、人口外流的基本面之困。

其二,面对冲击,复苏越快的城市越有价值。北京、上海、广州、深圳、成都等城市虽然房价都出现回调,但市场复苏相对较快,这是来自城市基本面的支撑。些城市回调越到位,相对就越安全。

其三,刚需要紧跟政策变局。今年经济高度不确定,楼市政策同样瞬息万变。一旦出现一二线取消限购、降低首付、大幅降息这些利器,难免会有一波上行。否则,就是维稳式横盘。

其四,一定要注意现金流。谁都不会想到,一场意外冲击,居然能影响到全球几乎所有行业。谁也不会想到,会突然少了一两个月的收入流。所以,刚需也好投资也罢,衡量好现金流,必须置于首位考量。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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