三四线城市无望，这将是全新的购房逻辑

来源：湾区楼势

光明乐府花园开盘遭遇滑铁卢，整体去化仅3成。

和3月初秒光的蛇口公寓和万科星城公寓相比，相形见绌。

是光明片区不香了？还是深圳人不想买房了？都不是。

主要是这个盘bug太多，套用网友的几个关键槽点：位置偏僻、周边无配套、户型奇葩、朝向差、冬冷夏热，空有光明地段，却毫无诱惑力，要什么没什么，遇冷并不无辜。

在很长一段时间的房产教育下，购房者相对精明，不会只看地段而忽视产品。过去很多粉丝询问我们买哪里，我们的回答是：放弃三四线城市的房子，回归一二线城市。

但这仅回答了问题的大方向，但这句话再精准一点应该是：放弃非都市圈的三四线城市，回归一二线城市核心地段的优质房产。

即：一线城市的房子并非都有价值，三四线城市的房子也并非都是坑。

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在金融局势不明朗的当下，对于大宗商品购买是谨慎再谨慎，谁都不想高位买个3-5年都涨不起来的资产。

回归一二线城市核心地段的优质房产，一选区域，二才是选区域内的优质房产。

如何选区域，记住三追：

第一：追核心城区CBD，最有价值但最贵。

第二：追配套，配套成熟、人口比较聚集的区域，没那么贵，但保值抗跌。

第三：追潜力外围区，价格较低，长持看涨。

辅以数据说明，广深过去一年的楼市涨幅基本符合“三追”选筹。

广州的房价走向基本符合上述选区的三大特征。天河、越秀、海珠、荔湾这四区，能进就进。天河是广州的CBD，但经济活力强，购买能力强劲，抗跌保值能力最好。

老城区越秀、海珠、荔湾配套最顶级，老广最热衷的区域，能买则买。

南沙和黄埔，一个不缺规划和概念一个还有产业支撑，属于有潜力的外围区域，房价也还算低，赌的是未来发展，想持币进场的起码得等足5年甚至10年以上。

而远离主城区的，比如从化、花都、增城基本可以抛弃。

再看深圳。

深圳的选筹和广州有点区别。与广州的单中心相比，深圳是个多中心的城市，且城市中心一路往西，现在以南山和福田双中心为主，但深圳产融结合，每个区都有工作机会，因此深圳的选筹除了三追之外，还有一保，就是保通勤时间在允许范围内。

追核心区域，南山、福田能进就进。追配套城市区，各区域核心区都能进，比如龙华红山、宝安中心区、龙岗中心区、坪山中心区，结合“一保”按需选择。

追潜力外围区，则可关注光明、沙井，这两年的网红片区，需要长持。

这里提醒避坑的是罗湖，罗湖老中心配套成熟，自住完全没问题，但吸引力在持续下降，老牌名校的作用力在生源的影响下也渐渐乏力，投资价值在下降，过去一年房价跌幅超过10%。

和广州一样，远离主城区和交通不便的区域，建议放弃，比如大鹏、盐田，这些标的不建议入手。

举广州和深圳的例子，主要是说明区域怎么选，单中心由核心区往外走，投资价值由高走低，多中心除了就业中心之外，每个区的中心区都有投资价值，关键看钱票够不够。

而优质资产的定义就更简单：1、有无优质学区 2、有无地铁（规划）3、有无大型商超、医疗等配套 4、物业口碑 5、具体的户型图、朝向、得房率等等。

遵循以上几个逻辑，基本可以避开大部分一线城市的坑。

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当然，一二线城市房产投资价值高，但房价也高，普通人根本买不了也买不起，因此多数人会把投资目光放到门槛更低的的三四线城市。

但你老家的三四线城市不一定有投资价值，只有都市圈内的三四线城市房产才具备投资价值。

目前中国有26个都市圈，但发展情况不同，分为不同等级，按照戴德梁行的评价体系，将中国的26个都市圈分为了4个等级。

成熟型都市圈：粤港澳大湾区和长三角都市连绵区，特点：核心城市总体经济和交通便捷度突出，周边城市经济发达。

赶超型都市圈：京津冀和成渝都市圈，特点：发展均衡度欠缺，但总体实力较高。

成长型都市圈：以青岛为首的12个都市圈入选，其共性是总体成熟度较弱， 存在弱势方向，但具备发展潜力。

培育型都市圈：有10个都市圈入选，主要集中在中西部，其中包括贵阳、银川、兰州、西宁等地的都市圈。

按照上面的等级划分，成长型和培育型的都市圈中可能有超一半以上的城市其实根本不值得投资。

前两天的文章里很多人开始询问他们家乡城市所在的都市圈有没有投资价值，比如廊坊、常德、德阳、大连、南昌等等。这些城市中很多都在都市圈中，但所在的都市圈发达程度不同，投资价值各不相同。

但都有一个特性：他们所在的都市圈都不是最有价值的都市圈。

对于投资而言，肯定是寻找价值最高的标的，从都市圈经济竞争力来看，首选的肯定是粤港澳大湾区和长三角都市延绵区。

粤港澳大湾区的综合经济竞争力比第二名高出近一倍，在2018年中国城市经济竞争力排名中，前5名有3名都来自粤港澳大湾区，前15强中粤港澳大湾区有6个，粤港澳大湾区不仅仅是都市圈，更是一个城市群，对标的是世界级湾区，而不仅仅承担都市圈的作用。

作为高规划、高起点的粤港澳大湾区，没人质疑它的发展潜力，国家也对大湾区的重视程度也基本可以说明问题。

对于投资都市圈三四线城市房产，很多人都犯了一个错误，即“自我设限”。不跳出自我所在区域范围内去投资。

比如北方的总盯着北方都市圈，就盯着盯哈尔滨、大连、青岛所在的都市圈，但就地域而言，南方的都市圈投资价值会比北方更大，用数据用事实说话，最先抛弃的是“就近原则”。跳出固定思维去投资，关注成熟型都市圈的城市才是成熟的投资理念。

投资诚可贵，选对价更高。投资除了看中潜力和价值，还要平衡投入回报率。

比如成长型都市圈的青岛都市圈，里面的烟台，房价已经在1万出头。

比如赶超型都市圈中的京津冀都市圈，里面的保定，房价也在1万出头。

而城市型都市圈的粤港澳大湾区中的深莞惠都市圈，里面的惠阳，房价也在1万出头。

差不多的价格，如何平衡投资回报率？你会怎么选？

一个看所在的都市圈的实力，一个是距离中心城市就业中心的距离，而保定、烟台距离核心城市青岛和北京都太远了，哪怕在都市圈范围内，但也无法直接享受核心城市的产业和人口外溢。

那些靠着都市圈涨起来的三四线城市，泡沫迟早是要挤的，比如距北京市中心45公里的香河廊坊，从2015年的6700元一口气涨到2017年22000元，随后一路开始跌，现在15000元左右。

燕郊、香河、固安还跌得更惨烈一些。任何形式的炒概念，迟早会被时间啪啪打脸，回归本来的价值。

总而言之，在重点都市圈里挑出中心城市，围绕就业中心，划出一小时通勤圈，在这里面买房，基本不会错。

还有，放弃任何对非都市圈中小城市的幻想，置换到都市圈最好还是成熟型都市圈和赶超型都市圈的三四线城市中来。

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大城市的坑要避，小城市的坑要躲。

三四线城市已死，这是指房产只具备居住功能，而没有投资属性的三四线城市。

未来，将是大都市圈的时代。那些远离城市核心区域，也不在都市圈发展范围内的三四线城市，注定被时代抛弃。

大城市就像是抽水机，不断从落后省份抽取劳动力，或许未来我们也会和今天的日本一样，有无数的村庄和城镇开始凋零衰败，但东京和大阪都市圈却繁华依旧。