鸡血背后有真相，深圳3月成交数据隐藏的3大反转

作者：楼校长 

来源：买房之前

3月的深圳楼市，从湾玺2000万+的公寓被戴口罩的有钱人抢开始，就急速进入鸡血状态。

陆续开出的新盘又现“秒光”字眼，有人发了一条微博说华润城3期500天躺赚了1500万，这张截图被群发得像素低到快看不清数字。

二手房成交8008套，虽然比行业内判断的“新房超5000套，二手超8000套是楼市火热的分界线”只高了那么一丢丢，但也足以让想买房的人心跳加速，想卖房的人暗自窃喜。

热闹的数据背后，却隐藏了这三大反转。

反转一：还没等来抄底，就要戴上口罩抢房

来自深圳某君的看房心态：

3月前：疫情肯定会让房价大跌，穿上我淡黄色的长裙，甩一甩我蓬松的长发，抄底抄底。

3月后：就当是做了一场梦，醒了很久还是很感动，东莞惠州中山在向我招手。

据中原地产统计，3月的深圳房价不仅并没有跌，还出现小幅度上涨。二手房成交价环比上涨0.95%，成交均价65243元/㎡，以7000元/㎡的差距远远甩开第二名的北京，稳居全国第一。

图源诸葛找房数据研究中心

从成交套数上看，3月深圳新房住宅成交3152套，环比上涨约2.8倍，同比去年3月的3088套上涨2.07%；二手房住宅成交8008套，环比上涨约3.8倍，同比去年3月的5033套上涨60.7%。

新房二手房加起来超过1.1万套的成交量，交出了比去年同期还要好的成绩单。看看不动产登记中心里的人头攒动，时刻提醒着你看看银行卡里的余额，然后拼着命去搬砖，只为了有一天能成为这里面痛并快乐着的一员。

3月宝安不动产登记中心（图源微博）

而在新房各区成交面积上，由于罗湖2月份只网签了一套，德弘天下华府3月份网签了149套，导致罗湖3月成交面积环比2月出现惊人的15566.9%上涨幅度，在深圳各区遥遥领先。3月的罗湖应该很想说一句，你大哥还是你大哥。

然而，楼校长还是想说一句，3月的火，其实有一半是去年年底那把火的断点续烧。因为疫情的影响，1-2月的网签及过户延后到3月集中办理，造成了二手房成交8008套的数据。

反转二：开盘爆冷？秒光？真相来了

3月份深圳有一共有6个项目开盘，开盘结果似乎遭遇了“冰火两重天”，一方面是5000万一套的豪宅在土豪眼里像白菜一样被哄抢，另一方面是大家预期的“秒光盘”遭遇爆冷。但楼校长经过调查，发现真相并非如此。

首先是一周两次开盘均热销的豪宅太子湾·湾玺，虽然被刷屏的新闻是开盘20分钟销售额突破2亿和14套四千万公寓秒光，但实际上是太子湾·湾玺推出了200多套，卖出了104套，去化率约5成 。

其次是万科星城3月16日公寓开盘 ，线上开盘7分钟即卖出288套房。但事实上万科星城一共备案了1194套公寓，因为考虑到疫情影响，所以只推出了部分。因为采取线上开盘，加上是公寓产品，实际销售结果还是超出预期的。

万科此次采取的是线上直播卖房模式，为深圳首例

第三个是开盘遭遇“爆冷”的乐府花园。作为近来年网红片区，光明的新盘基本上是开盘一批，光一批。乐府花园开盘结果一出，铺天盖地都是其仅售出百余套，遭遇滑铁卢的新闻。

但据楼校长了解，乐府花园住宅备案了1036套住宅，开盘当天卖出了354套，并没有网传的那么惨。考虑到乐府花园从备案到开盘蓄客仅一周的时间，且开发商低调并没有做很多广告宣传，这个开盘结果并不算差。

整体来说，在这个特殊时期，虽没有网传的夸张，但3月深圳新盘售卖情况确实不错。鸡血要打，鸡汤别喝太多，保持冷静的头脑很重要。

4月深圳预计有6个项目入市，其中有2个豪宅。值得注意的是跟华润瑞府、深圳湾一号形成深圳顶级公寓铁三角的恒裕深圳湾，据传入市单价就要突破20万/平，而且只有160多套房源，可能又会成为土豪紧盯的肥肉。

反转三：南山租金竟然跌了

在租赁市场上，3月份由于复工，租赁市场开始复苏。根据深圳中原研究中心监测显示，3月全市住宅租金70.9元/平·月，环比上升0.40%，租金回报率继续微幅下滑至1.44%。

3月份各区除了龙岗、南山，租金水平都有所上升。令人大跌眼镜的是，全市GDP第一的南山租金竟然跌了，而且跌幅全市最大。

南山租金下滑，楼校长分析主要有以下两个个原因：一是南山虽然有着最牛粤海街道办，但受去年美国制约影响，南山的企业的日子并不是很好过。据戴德梁行数据统计，南山区2019年近3成写字楼是空置的。一季度加上疫情的打击，更是雪上加霜。

科技园的写字楼也打出了免租来吸引企业

第二个是南山租房门槛提高、需求转移导致南山的租赁市场受到影响。不少年轻人都倾向于将租房区域转移到租金更加便宜的宝安、龙华、坂田等原关外区域。去年白石洲拆迁消息一出，就导致大量的年轻租客迁移至其它区域，也使得南山租房市场出现冷淡。

写在最后：

经此一疫，深圳抗住了返乡潮省外输入病例、近期大规模境外输入病例两个关键节点，表现出了深圳政府极高的执政水平，也让人更加坚定地看好深圳这座城市！

很多人也因此看清了一个道理，别再指望疫情后房价大跌，该买房还是得买！特别是深圳这种一线城市的房子，没有什么比这更好的投资和保值选择了。