鸡血背后有真相,深圳3月成交数据隐藏的3大反转

作者:楼校长 

来源:买房之前

3月的深圳楼市,从湾玺2000万+的公寓被戴口罩的有钱人抢开始,就急速进入鸡血状态。

陆续开出的新盘又现“秒光”字眼,有人发了一条微博说华润城3期500天躺赚了1500万,这张截图被群发得像素低到快看不清数字。

二手房成交8008套,虽然比行业内判断的“新房超5000套,二手超8000套是楼市火热的分界线”只高了那么一丢丢,但也足以让想买房的人心跳加速,想卖房的人暗自窃喜。

热闹的数据背后,却隐藏了这三大反转。

反转一:还没等来抄底,就要戴上口罩抢房

来自深圳某君的看房心态:

3月前:疫情肯定会让房价大跌,穿上我淡黄色的长裙,甩一甩我蓬松的长发,抄底抄底。

3月后:就当是做了一场梦,醒了很久还是很感动,东莞惠州中山在向我招手。

据中原地产统计,3月的深圳房价不仅并没有跌,还出现小幅度上涨。二手房成交价环比上涨0.95%,成交均价65243元/㎡,以7000元/㎡的差距远远甩开第二名的北京,稳居全国第一。

图源诸葛找房数据研究中心

从成交套数上看,3月深圳新房住宅成交3152套,环比上涨约2.8倍,同比去年3月的3088套上涨2.07%;二手房住宅成交8008套,环比上涨约3.8倍,同比去年3月的5033套上涨60.7%。

新房二手房加起来超过1.1万套的成交量,交出了比去年同期还要好的成绩单。看看不动产登记中心里的人头攒动,时刻提醒着你看看银行卡里的余额,然后拼着命去搬砖,只为了有一天能成为这里面痛并快乐着的一员。

3月宝安不动产登记中心(图源微博)

而在新房各区成交面积上,由于罗湖2月份只网签了一套,德弘天下华府3月份网签了149套,导致罗湖3月成交面积环比2月出现惊人的15566.9%上涨幅度,在深圳各区遥遥领先。3月的罗湖应该很想说一句,你大哥还是你大哥。

然而,楼校长还是想说一句,3月的火,其实有一半是去年年底那把火的断点续烧。因为疫情的影响,1-2月的网签及过户延后到3月集中办理,造成了二手房成交8008套的数据。

反转二:开盘爆冷?秒光?真相来了

3月份深圳有一共有6个项目开盘,开盘结果似乎遭遇了“冰火两重天”,一方面是5000万一套的豪宅在土豪眼里像白菜一样被哄抢,另一方面是大家预期的“秒光盘”遭遇爆冷。但楼校长经过调查,发现真相并非如此。

首先是一周两次开盘均热销的豪宅太子湾·湾玺,虽然被刷屏的新闻是开盘20分钟销售额突破2亿和14套四千万公寓秒光,但实际上是太子湾·湾玺推出了200多套,卖出了104套,去化率约5成 。

其次是万科星城3月16日公寓开盘 ,线上开盘7分钟即卖出288套房。但事实上万科星城一共备案了1194套公寓,因为考虑到疫情影响,所以只推出了部分。因为采取线上开盘,加上是公寓产品,实际销售结果还是超出预期的。

万科此次采取的是线上直播卖房模式,为深圳首例

第三个是开盘遭遇“爆冷”的乐府花园。作为近来年网红片区,光明的新盘基本上是开盘一批,光一批。乐府花园开盘结果一出,铺天盖地都是其仅售出百余套,遭遇滑铁卢的新闻。

但据楼校长了解,乐府花园住宅备案了1036套住宅,开盘当天卖出了354套,并没有网传的那么惨。考虑到乐府花园从备案到开盘蓄客仅一周的时间,且开发商低调并没有做很多广告宣传,这个开盘结果并不算差。

整体来说,在这个特殊时期,虽没有网传的夸张,但3月深圳新盘售卖情况确实不错。鸡血要打,鸡汤别喝太多,保持冷静的头脑很重要。

4月深圳预计有6个项目入市,其中有2个豪宅。值得注意的是跟华润瑞府、深圳湾一号形成深圳顶级公寓铁三角的恒裕深圳湾,据传入市单价就要突破20万/平,而且只有160多套房源,可能又会成为土豪紧盯的肥肉。

反转三:南山租金竟然跌了

在租赁市场上,3月份由于复工,租赁市场开始复苏。根据深圳中原研究中心监测显示,3月全市住宅租金70.9元/平·月,环比上升0.40%,租金回报率继续微幅下滑至1.44%。

3月份各区除了龙岗、南山,租金水平都有所上升。令人大跌眼镜的是,全市GDP第一的南山租金竟然跌了,而且跌幅全市最大。

南山租金下滑,楼校长分析主要有以下两个个原因:一是南山虽然有着最牛粤海街道办,但受去年美国制约影响,南山的企业的日子并不是很好过。据戴德梁行数据统计,南山区2019年近3成写字楼是空置的。一季度加上疫情的打击,更是雪上加霜。

科技园的写字楼也打出了免租来吸引企业

第二个是南山租房门槛提高、需求转移导致南山的租赁市场受到影响。不少年轻人都倾向于将租房区域转移到租金更加便宜的宝安、龙华、坂田等原关外区域。去年白石洲拆迁消息一出,就导致大量的年轻租客迁移至其它区域,也使得南山租房市场出现冷淡。

写在最后:

经此一疫,深圳抗住了返乡潮省外输入病例、近期大规模境外输入病例两个关键节点,表现出了深圳政府极高的执政水平,也让人更加坚定地看好深圳这座城市!

很多人也因此看清了一个道理,别再指望疫情后房价大跌,该买房还是得买!特别是深圳这种一线城市的房子,没有什么比这更好的投资和保值选择了。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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