奥园健康(3662.HK)：规模快速提升，商管继续发力

机构：兴业证券

投资要点

 净利润实现高速增长，末期派息率 40%：2019 年公司录得营业收入 9 亿 元，同比增长 45.6%，分业务来看物业管理服务、小区增值服务、销售辅 助服务、商业运营及管理服务、市场定位及客户招揽服务分别占收入 43%、 19%、9%、18%、11%，多元化经营继续保持。2019 年公司录得净利润 1.63 亿元，同比增长 108.3%，过往五年复合增速为 56.9%，实现高速增长。 公司宣布 2019 年末期派息每股 0.09 元人民币，派息率为归母净利润的 40%。 

 分部毛利率有所提升，商管毛利占比继续提升：2019 年公司物业管理服 务分部、商业运营服务分部毛利率分别为 34.6%及 44.5%，同比分别提升 2.3pps、6.8pps。从毛利润构成来看，商业运营服务分部继续发力，2019 年内公司新接手 10 个新开业商场并开始为 9 个商场提供商业运营服务， 累计为 17 个商场提供物业管理服务，毛利润占比继续提升 4pps 至 34%。

 在管面积保持高增长，第三方面积占比稳步提升：2019 年末公司在管面 积达到 1508 万方，同比增长 45%，过往五年保持 30%的年复合增长速度。 从面积来源看，2019 年公司来自关联方及第三方占比分别为 92%及 8%， 第三方占比同比提升 3pps。 

 我们的观点：2019 年公司在住宅与商业业态上均实现高速增长，依托关 联方每年 500-600 万方的在管面积交付，住宅部分仍有稳步增长空间，未 来将随着关联方面积交付逐步自华南地区拓展到西南、华中、东北地区。 疫情对商业管理轻资产收取物管费的影响有限，目前多地政府也已出台社 保缓缴、物业费补贴政策，对公司经营起到良好支持。公司大健康服务也 正在稳步布局渗透当中，推出 1+1+N 布局继续推进轻资产模式。当前公 司股价对应 2020 年 17 倍 PE，较行业平均 28 倍 PE 水平仍有提升空间。

风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低； 物业管理费提价受阻。