扎根大湾区物业， 金融+环保带动下伟禄集团（1196.HK）深度布局多元化

肆虐的新冠肺炎疫情地让物业服务行业收获了前所未有的关注，长时间“宅在家”里的业主和复工员工也开始逐渐意识到优质物业服务的重要性。

在疫情防控期间，伟禄集团旗下的伟禄物业管理和伟禄商业积极打造疫情防火墙，构筑牢固的物业防疫阵地。例如，他们不仅对小区实施封闭式管理，规定小区住户出入须佩戴口罩，还对各楼栋及公共区域进行每日巡查，对没有佩戴口罩人员进行劝返，并做好各车/人行出入口的体温测量工作。同时，伟禄VCITY商管的工作人员针对公共区域，也在进行每日的全方位清洁，给予顾客舒适的购物体验。

同时，伟禄集团也在大力布局大湾区金融。在伟禄集团旗下证券公司伟禄亚太的助力下，在今年3月份上市的兴业物联和烨星集团在香港公开发售部分最终录得超购近1414倍和1948倍。

那么，伟禄集团究竟是一家什么样的企业？扎根大湾区将给伟禄集团带来什么样的历史发展机遇？多元化战略布局下，伟禄集团又将迎来什么样增长前景？

扎根大湾区，五大物业项目尽享广阔增值前景

伟禄集团是一家综合型多元化发展企业，业务札根深圳、香港两地十五年，于2014年在香港上市。近年来，伟禄集团在深圳南山、龙华、光明等多地积极布局房地产投资开发，在以传统租赁方式获得租金收入的同时，利用城市更新方式盘活物业资产。此外，随着粤港澳大湾区的规划，以及2019年8月将深圳定位为“中国特色社会主义先行示范区”，为伟禄集团带来了新的机遇。

据了解，伟禄集团目前位于南山区和龙华区的所持有的物业包括南山区粤海街道莱英花园城市更新项目，以及龙华区福城街道冠彰电器厂城市更新项目，前者为旧式住宅改造成高端住宅，后者为工业土地改造成保障性住房项目。目前，两个均已获得立项，拆迁改建工程即将开展，预期未来公司的物业价值将获得大幅提升。此外，伟禄集团在龙华区还有一个申请中的城市更新项目“前海伟禄跨境物流园城市更新单元”，正等待当区政府审批。

（南山区莱英花园城市更新项目旧貌）

（南山区莱英花园城市更新项目初步意向效果图）

同时，伟禄集团还在龙华区和光明区拥有伟禄雅苑和伟禄科技园两处地产项目。随着龙华区伟禄雅苑周边配套的逐渐完善，预期商场商店租户续渐开始进驻，为伟禄集团带来持续的租金收入。

伟禄集团扎根大湾区，旗下物业项目受益区位优势增值前景广阔。而随着深圳地区一系列盘活房地产市场的政策出台，伟禄集团将迎来利好。

1月9日，深圳市住房和建设局发布关于公开征求《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）意见的通告表示，商业、办公写字楼可改建成租赁住房，但同时也给出严格限制，规定改建项目改建后应作为租赁住房用途，不提供学位，且改建项目的租赁住房用途在通过审核后5年内不得改变。

（深圳市住房和建设局发布“商改租”政策）

事实上，上海、广州、重庆等地最近几年已先后推出“商改租”的相关举措，此举也成为盘活存量商办用房，增加租赁住房供应、缓解住房市场供需矛盾的“妙招”。对此，深圳有关部门表示，未来将多渠道增加租赁住房供应，结合深圳市未来住房需求，合理确定商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房供应规模，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。

此外，龙华区政府还引发《深圳市龙华区关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的实施细则》，分别从加大产业用房供给、加强产业监管、加强价格指导、规范旧工业区改造、规范租赁行为、建立诚信监管名单等方面提出具体举措。例如，到2022年，通过加大财政扶持，全区累计建设筹集创新型产业用房建筑面积100万平方米以上；加快推进老旧工业区连片改造升级试点片区的研究划定工作，建设高标准产业空间等。

龙华打造港深莞中轴新增长极，光明将建设西北部重要交通枢纽

目前，伟禄集团及旗下子公司所持有的五项深圳物业投资项目，有三项位于龙华区，一项位于光明区，一项位于南山区。随着深圳地方扶持政策的逐步出台，龙华、南山、光明区位优势的不断提升，也让伟禄集团物业投资项目彰显出较为广阔的发展空间。

1、龙华区：渐成为港深莞中轴新增长极

（1）做大做强“一走廊四支柱六片区”，完成政府投资140亿以上

日前，龙华区委书记杜玲接受采访时表示，龙华将重点做大做强“一走廊四支柱六片区”，为区域高质量发展赋能。其中“一走廊”指的是梅观产业创新走廊；“四支柱”指的是电子信息、人工智能、生命健康、时尚创意四大支柱产业；“六片区”指的是“三城两镇一中心”的六大重点片区，包括北站新城、鹭湖新城、九龙山智能科技城、大浪时尚小镇、观澜文化小镇、龙华现代商贸中心。

以梅观产业创新走廊为例，随着去年12月梅观高速清湖南段市政化改造正式开工，龙华区将以此为契机，加速整合沿线产业创新资源和土地资源，高水平规划建设深圳国家高新区龙华园区，并依托九龙山、深圳北站等片区，打造国际科技成果转化高地，加快打造产值超万亿元的区域性创新走廊。

（梅观产业创新走廊示意图）

根据规划，2020年龙华区政府投资力争完成140亿元以上，撬动全社会固定资产投资完成1000亿元以上。而随着近日广东省高性能医疗器械制造业创新中心、广东省小分子新药创新中心、广东省第三代半导体技术创新中心等三家省级创新中心集体落户龙华，未来一流科技成果亦将在龙华转化落地。

另外，根据1月深圳市出台《深圳市高中学校建设方案》，2020-2025年确定高中建设用地共37所。其中，龙华区教育局发布消息称，将在4年内完成6所公办高中学校建设，总办学规模达学位12300个。随着教育资源等基础设施更加完善，龙华逐渐成为港深莞中轴新增长极，深耕而旧住宅区和工业用地改造的伟禄集团所持有的优势地段物业资产也将大幅升值。

（2）地铁4号线北延线全线进入正常施工

据最新消息，目前深圳地铁4号线北延线目前已全线进入正常施工。资料显示，深圳地铁4号线北延线作为联系龙华、观澜片区，贯穿福田中心区、深圳北副中心的重要干线，通过4号线北延线，坐地铁从观澜牛湖到福田中心仅需45分钟。

4号线北延线预计今年底建成通车。届时，将有效改善龙华、观澜片区居民的出行，进一步缓解沿线交通拥堵，对推动特区一体化进程、加速城市发展具有重要的积极意义。而伟禄集团旗下的龙华区冠彰电器厂城市更新单元项目就距離4号线北延线竹村站大約1km，而四号线三期工程预计年底或明年初通车。另外，据伟禄集团日前公布的2019年未经审核全年业绩通告指出，集团于2020年獲得相关政府部门初步同意把冠彰电器厂城市更新单元項目由原来的保障性住房调整为安居型商品房。随着地铁线路的逐步完善，将大大提升冠彰电器厂城市更新单元项目的物业价值。

（地铁4号线北延线示意图）

龙华区冠彰工业园城市更新项目(保障性住房项目初步意向效果图)

2、光明区：建设世界一流科学城，打造深圳西北部重要交通枢纽

近年来，光明深入贯彻落实创新驱动发展战略，抢抓粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区建设重大机遇，主动与国内一流科研院校在基础教育、科研创新、产业发展、人才引进等方面进行了深入探讨和合作，先后吸引了中山大学、深圳湾实验室、人工智能与数字经济实验室（深圳）、深圳合成生物创新研究院、深港脑科学创新研究院等一批大学和高端科研平台落户光明。

顺延着这样的战略，2019年光明科学城正式开工建设。根据规划内容，光明科学城地处粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊中间节点，规划范围北起深莞边界，东南至光明区边界，西以龙大高速为界，规划总面积99平方公里，足足有半个光明之多。以“科学+城市+产业”为发展规划，以“一心两区、绿环萦绕”为空间格局，打造成世界一流科学城。

（光明科学城鸟瞰）

据了解，光明科学城按照五大战略定位：原始创新和未来产业策源地、粤港澳大湾区国际科技创新中心战略支撑、世界级大型开放创新网络枢纽、综合性国家科学中心集中承载区、深化科技创新体制机制改革前言阵地，以最高水平、最高标准，代表国家参与全球科技创新和产业竞争。预计到2020年，光明科学城将形成科学城建设基本框架体系，到2025年，形成世界级科学城的核心功能，到2035年，基本建成高度国际化的综合性国家科学中心核心承载区。

与此同时，光明区也在积极打造深圳西北部重要的交通枢纽。近日，深圳市城市设计促进中心发布关于“深圳市光明城综合交通枢纽概念设计及主体建筑设计方案”征集公告，公告称为高标准打造站城一体化综合交通枢纽，决定面向全球开展深圳市光明城综合交通枢纽概念设计及主体建筑设计方案征集。资料显示，光明区将要打造成深圳市西北部重要交通枢纽，涉及多条地铁、高铁、城轨。

实际上，早在2019年光明区已经开始规划完善交通，例如在2019年全年，光明区累计打通10条断头路，打通数量占整个深圳市近一半。

（设计方案征集公告）

伟禄科技园项目位于光明区。资料显示，伟禄科技园总共有两期，一期已经竣工，但二期的新规划待定。由于该项目正位于光明区中心内，既邻近中央公园，靠近龙大高速，又有广深港客运专线铁路，距离深圳地铁6号线观光站仅不足1公里。随着深圳地铁6号线建设的正常复工并预计于今年年中正式通车，优势地段加持下土地升值将是大概率事件。

而凭借深圳市发展高端产业的趋势，以及光明区建设深圳市区域性创新高地、大力发展高新技术产业的契机，伟禄科技园区也将创建成为对高新科技型中小企业提供全方位一站式服务的综合性创投平台。

此前，伟禄集团主席林晓辉博士接受采访时曾表示，伟禄集团对土地成本有一个底线要求，要对标同等项目的当前售价去算盈利，一旦超出了这个底线，就不考虑了。“伟禄集团不太热衷参与市场上的土地竞投活动，反而，公司的稳健经营才是着眼点”。而伟禄集团对地产项目的不急于求成，其底气或来自于伟禄“集团化”的定位。

环保业务迎政策利好，大湾区金融持续深度布局

资料显示，伟禄集团以多元化业务模式运营，涵盖物业投资、金融服务、环保业务以及汽车零配件销售等多个业务。根据最新财报数据，公司主要业绩贡献点之一为环保业务，于2019年实现收入5.92亿港元，占集团总营收的71.4%。目前，伟禄集团环保产业已达成2016年定下的“三年纯利一个亿”的盈利目标。

伟禄集团当前另一主营业务为环保业务，从事回收、拆解及贸易可再生金属物料。随着最近国内环保扶持政策持续的出台，国内环保行业迎来利好，伟禄集团也将因此受益。

比如在今年早些时候，相关部门就印发了《关于构建现代环境治理体系的指导意见》，提出强化环保产业支撑，加强关键环保技术产品自主创新，加快提高环保产业技术装备水平，扶持一批专特优精中小企业，并鼓励企业带动先进的环保技术、装备、产能走出去。而伟禄集团在2019年就已经将环保业务从广西梧州拓展至马来西亚及日本等地，并成立了“伟禄环保株式会社”。目前，伟禄环保株式会社正计划在日本扩大自有处理工场，为客户提供更完善的一站式回收加工服务，为国内外市场提供更高品质的再生金属材料。

（伟禄环保株式会社位于日本的总部办事处）

（伟禄环保株式会位于社堺市丰田工厂正门及货物验收和装卸区）

此外，在2019年12月，中日两国共同举办第十三届中日节能环保综合论坛，围绕节能、循环经济、汽车电动化及智能化、氢能源、清洁煤炭技术及火力发电、中日长期贸易等6个议题展开交流探讨，共签署了涉及节能、循环经济、污染防治、氢能源、绿色技术创新等领域的26个合作项目。而随着中日两国环保交流日益密切，伟禄集团在日本的环保布局将有望实现可持续发展。

依托大湾区规划，伟禄集团另一个布局重点——金融服务业务也在积极开拓。据了解，伟禄集团的金融业务主要在香港开展，子公司伟禄美林金融集团近年来已经集齐香港第1(证券交易)、4(就证券提供意见)、6(就企业融资提供意见)、9(提供资产管理)类证券牌照，拥有信贷牌照、保险中介牌照，除了为个人投资者、私人公司提供证券经纪、保证金融资及财务信贷业务，伟禄美林金融集团辖下证券公司伟禄亚太证券有限公司近年还积极为香港上市公司提供代理配售及首次公开招股(IPO)等金融服务。

根据伟禄集团日前公布的2019年全年业绩通告指出，伟禄亚太证券正进行业务扩充，招募资深专业人士加入管理团队，并向一名独立第三方发行伟禄证券新股份，以供以现金认购。值得注意而是，在2019年，伟禄证券也正着手加强现有经纪及保证金融资业务，同时透过作为联席账簿管理人和包销商进军一级市场。据悉，伟禄亚太资产管理有限公司也正准备推出投资基金。

伟禄集团表示，将争取在大湾区挖掘更多的客户，特别是有意在香港上市的企业客户，为这些企业提供IPO等多元化的融资服务。据了解，2019年3月以来，伟禄亚太证券有限公司已成功服务包括先施公司、融太集团、索信达控股、兴业物联、烨星集团、智中国际等公司。

扎根深圳，围绕大湾区规划布局，对于拥有跨区业务经验的伟禄集团来说，更加具备先发优势。在深圳先行示范区的带动下，深圳优势地段的土地价值上升是大概率事件，而土地价值的上升又降进一步带动伟禄集团投资物业板块的收入飙升，再叠加大湾区金融业务以及公司环保业务的双重发展，伟禄集团未来成长性可期。