房地产 | 放松房地产拯救经济，究竟是解药还是毒药？

 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

当下这一轮房地产调控放松的本质，不是让钱大量流入房地产，而是让本来就在房地产的钱快速运转起来。

3月27日，小巴调查局开启了第一次调研，邀请了33位经济学家和房地产专家做了一个小调查，关于“疫情后楼市是否会放松调控”。

调查结果显示，超过50%的专家判断“楼市将放松调控”，75%的专家认为“调控力度在2-3分之间（5分制）”，超过1/4的专家认为此轮调控在“1-2个月内就会开始”。

结果发布后，引发了很多讨论。有人觉得，作为支柱性产业，放松房地产的调控将有利于带动各行各业，但也有人觉得靠房地产拉动经济，简直是饮鸩止渴。

于是，今天小巴再来做一个延伸报道，问问专家们，如果放松楼市调控，会存在哪些利弊？

第一个电话打给了刘德科老师，他反问小巴：

你不觉得房地产市场现在已经很火爆了吗？放松的最大公约数叫做降低开发商的预售门槛和放松房企融资渠道，很明确，这两点已经在做了，而且效果已经出来了。所以现在我们不应该讨论要不要放松，未来3-4个月，加码调控或者收紧调控才是大概率事件。

如果把对未来房地产“放松调控”力度分成0到5级，那么德科老师显然已经打了最低分。

在小巴咨询的专家中，选择1级和4级的分别只有4人和2人，大部分专家都认为在2-3级之间，结果比较中庸。

正如裘维维老师在上次调查中说的那样：这轮放松调控只能开侧门，而不是正门。

那满分5级的放松调控又大概长什么模样，有什么样的威力呢？

我们可以以离我们最近的一次2015年为例。

小巴先介绍下背景。

在2011年完善全国性限贷限购后，大部分城市的房地产市场就一直处于低迷期。而到了2014、2015年之交，GDP增速第一次降至7%以下。于是，政府为了稳定社会预期，出台了一系列宽松刺激措施，其中就包括大力度地放开楼市调控，以期激活经济。

具体举措有：

2014年9月30日，楼市启动去库存，非一线城市大面积限购松绑，并同时大幅度放松限贷措施，其中，关于不再追认历史贷款记录的举措，为换房群体撕开了巨大的政策口子。

随后2015年3月30日，营业税征收标准下调，二套贷款成数得到进一步下调，这意味着，全国棚改货币化也开始了。

如此多政策扎堆释放，整个房地产市场就如同被点燃了引线的炸药，成交量飙升，房价暴涨，也让无数投资炒房客躺着赚翻了天。

现在看来，这算是力度非常大的“放松调控”了。

不过，大力没有出“奇迹”，反而不小心闪了腰。于是，到了2016年，政府正式提出了“房住不炒”，并且一直延续至今，而房地产市场又归于沉寂。

如今，新冠肺炎疫情对中国经济造成了始料未及的打击，尤其是海外疫情还在持续恶化，为我们带来了更大的不确定性。两头受堵的中国经济是否也该再试一试“放松楼市调控”这一短期特效药？

但如果放松调控，究竟会带来哪些不利的影响？现阶段来看，怎样的调控政策才能不重蹈2015年过度放松的覆辙？

来看看大头们是怎么答复小巴的吧。

从调查结果来看，大家都认为短期内会放松，但是放松程度不会特别大。本质上，大家对于基本面有2个共识：

第一，“房住不炒”的定调在，因此不会大放松；

第二，中国经济需要此时的楼市稳住局面，所以打压也不会很严厉。

但是怎样才是调控放松，不能简单认为对客户首付比例的放松才叫放松。对开发商的松，对银行房贷利率的松，将土地出让增加的松，这些都算放松的一种，这些松也会惠及到购房者身上。

我认为，现在最有可能的放松，应该是发生在开发商上，比如说放松预售条件，不严控备案价格，以及降低拿地的门槛等等。

实际上，当下这一轮放松的本质不是让钱大量流入房地产，而是让本来就在房地产的钱可以更快运转起来，这样就能够起到虽无大水漫灌，却能同时保持地产活力的作用。

放松的弊端在于房地产本身已经不能再承载更多的资金了，一手房15万亿，加上二手房估计要超过30万亿，这是蛮恐怖的一个数字，再多，就容易吸干社会上所有的流动资金。

所以我认为，调控要坚持的是，一方面，坚决不能让货币宽松的钱进入地产行业，另一方面，房地产也可以适当放松，只要让15万亿的钱自己内部良性滚动就可以了。

我们通常所说的调控政策分两种：金融类调控和措施性调控。

金融类调控不一定是显性的托市，但却能解房企的燃眉之急，这一个半月来，房企的融资环境和成本都已经宽松了许多。

当然，金融类调控也可以是显性的托市，针对购房本身，比如部分城市首套房最低首付可以降至两成、二套房最低首付可以降至三成，这些举措都将刺激购买力。

而措施性调控就相对暴力一些，诸如契税返还、购房补贴等手段，其中，解除限购则是暴力之王。

值得一提的是，不管是金融类调控或是措施性调控，接下来都会有一个共同点，就是只做不说。发放文件虽然能起到提振预期的作用，但政治和舆论风险都太大。

如果把放松房地产调控当做拉动经济的方式，我的看法有三：

① 对经济来讲，能拉动一部分GDP的增长，但效果也不会像2008年一样理想。
② 对房地产本身来讲，放松调控并没有利，一夜回到解放前，三年半的控盘成果付之一炬。除非想好今后再也不调控了，任由房地产市场化。
③ 新基建是方向。上一轮楼市的“新基建”叫棚改，给去库存提供了强力支撑；这一轮，大概率是未来社区，既可以去房地产化，又可以往里边填各种项目，比如老小区的改造甚至拆迁。

从全国来看，放松限购的可能性不大，所谓“放松”也不过是在某些税费方面有相应的补贴。比如由于没法看房导致回款比较慢，那么银行贷款可以稍微免息一段时间。因为房地产需求是可以推后的，有一定弹性，疫情导致的损失并没有其他行业那么大。

此前已经有足够的教训说明，在没有其他替代政策的情况下，突然放松限购政策，且市场正处于银根宽松时，市场就会突然暴涨，恶果是非常明显的。

当前各种各样的银根宽松、存款准备金率下调等政策，对市场多少都有点心理暗示，这种心理暗示加上全球的货币宽松政策，导致资金的使用成本会逐渐走低。对于房地产市场是个隐形的利好，至少开发商的融资成本会下降，购房者贷款成本会下降，就已经一定程度上起到了提振信心的作用。

至于地方政府，则会分城施策。

一些热点城市，比如南京的房地产市场目前还挺红火的，四、五月份才是高潮，如果放松调控，就等于是沾了疫情的光。

而三线比较低迷的城市，并不是因为疫情导致的低迷，而是本来就低迷，有放松调控的可能性，主要目的是防止房价过快下跌。

另外，许多大城市旁边的都市圈，靠投资投机需求支撑，真实的居住需求占比不高，所以这些城市其实并不适合放松。

分城施策需要至少观察一年，把一些东西重新梳理，找到一个突破点，比如对外来人口放松门槛。

综合来说，这类放松调控仅仅是让一部分需求得到释放，并不会引起市场大规模的短期波动。

房地产一直以来都是我们的支柱性产业，因为它对各个行业的带动是非常大的，例如建筑、建材、水泥、钢材、装修……

楼市调控政策实施时间已经非常长了，这些政策早晚有退出的时候，而目前是一个比较好的时机。

因此，我的预期是会放松，但不会那么快，基本上还要六七个月左右的时间，而放松的利弊取决于如何放松。

我认为，在未来人口急剧增加、城市化进一步提高的地方，增加住房的供给，才是有效率的做法。

未来的人口肯定会向大城市、特大城市，特别是沿海的大城市所集中，比如长三角、珠三角这些重要的大都市圈，以这些地方为主增加住宅市场的供给。

需求得不到满足，供求之间有明显缺口，成本就会转嫁到消费者身上。如果放松调控的城市与未来人口急剧增加的城市不匹配，就会加剧资源的浪费，造成大量的空置，埋下一些祸根。

目前还没有什么明确的放松调控政策，也很难讲有哪些利弊，但我们可以以史为鉴，回顾一下距离我们最近的一次全面放松调控时期——2015年，所带来的影响。

▶ 正面影响：

1. 为期四年多的高销量，拉动了我国的实质城市化进程，使得更多的人在大中城市真正安家，一定程度上加速打破了我国城市人口的“城—乡”二元结构；
2. 住房消费拉动了建材、装修、电器、家私等一系列产业的消费，客观上起到了支撑GDP增速的作用；
3. 一段时间内降低了开发商的杠杆率，解除了局部金融风险，开发商库存下降后，买地意愿上升，使得一些地方政府通过扩大拍卖土地缓解了一定财政压力。

▶ 负面影响：

1. 我国城市居民杠杆率过快上升，宝贵的杠杆空间消耗的不够谨慎，对后续消费行为产生了一定抑制，对消费产业升级形成负面影响；
2. 一次性剧烈推高了几乎所有大中城市的生产生活成本，对后续城市产业发展、人才吸引形成压力；
3. 由于“卖地加大财政支出—买地开发—新房销售”的链条通畅，且一定时期内市场情绪乐观，部分开发商和地方政府的杠杆又非常不谨慎的加了回去，未能彻底解决“土地—金融”二元系统内在的杠杆率高企问题。

客观讲，非要下一个结论的话，一旦楼市调控放松力度过强，负面是要大于正面的。

由于一方面，中央政府已经清楚地认识到了城市生产生活成本和居民杠杆率过快上涨的负面效应，以及相应可能伴生的系统性金融风险；另一方面，地方政府肯定是有依赖房地产的倾向的，因此中央更会加强约束。

所以这次，在一线和强二线城市大概率不会出现明显的房地产调控放松，弱二线及以下城市存在根据自身经济社会情况做出一定政策调整的可能性，但目的也绝非强行刺激房地产，而是为了避免疫情过度误伤中低线城市本身并不强势的房产市场。