意外！2年涨幅超45%，八卦岭偷偷拿下深圳房价涨幅第一名

作者：小二月 

来源：深圳壹地产

莲花山上无莲花，八卦岭里无八卦。八卦岭片作为深圳较早兴建的工业区，还保持着最初的工业格局。

深圳的产业不断更新换代，在一片高楼大厦的包围中，曾风光无限的八卦岭显得格外陈旧、破败，大有“美人迟暮”之感。

*图源：深圳市全景在线科技有限公司

在旧改规划前，八卦岭的房价一直不温不火。但是2016年八卦岭旧改纳入规划后，其价格不断攀升，在近两年更是实现了一波大涨：

从“挑个房”统计的数据来看，2018-2020年间，深圳各片区挂盘价涨幅最大的区域是八卦岭，短短两年，涨幅高达45.3%，位居深圳第一。

*图源：挑个房

进一步分析八卦岭片区的房价变化，可以发现，鹏盛村、八卦岭宿舍、旭飞花园等楼盘涨幅相当明显，其中“老破小”八卦岭宿舍，成交价已经破“7”，最高挂牌价更是到了9.1万/平。

不少人诧异，八卦岭在老城区，又如此破败，怎么涨的这么猛？下面就跟着小二月一起来看看。

八卦岭片区涨幅第一名： 

  鹏盛村，一年涨58.4%  

为深入了解八卦岭的房价变化，笔者统计了乐有家、贝壳研究院的相关数据，并做了图表，供各位参考。

从图表（下图）可以看出，最近5年，八卦岭片区二手住宅均价从2015年的3.41万元/平上涨到2019年的5.87万元/平，上涨幅度达到72.14%。

据深圳贝壳研究院披露，2019年的八卦岭片区二手房成交均价约5.87万/平，同比涨幅10.3%，成为福田涨幅最高的片区。

而鹏盛村当属八卦岭片区二手房涨幅的领军楼盘，根据中原成交数据显示，2019年12月份，鹏盛村一套30多平的房子，成交单价约6.97万/平；而2018年12月份，同样是一套30多平的房子，成交单价仅为4.4万/平。

也就是说，一年的时间，鹏盛村的二手房成交单价，由4字头涨到即将破7，一年涨幅约为58.4%，相当惊人。

数据来源：深圳中原成交系统

而关于成交户型，有一个现象值得关注——30-60平的小户型为成交主力户型。

笔者分析，这种小户型总价低，好上车，方便转手，因此吸引了不少投资客的目光，成交也相当活跃，单价涨幅也最高。

八卦岭宿舍，一年涨约33%  

 有业主2016年出手，后悔卖早了 

鹏盛村之外，八卦岭宿舍也是八卦岭片区涨幅很快的典型楼盘。据贝壳房价地图显示，八卦岭宿舍的二手房挂牌均价已经达到了9.1万/平。

来源：贝壳找房

不仅挂牌价高，成交价也相当抢眼。

根据深圳中原的成交数据显示，八卦岭宿舍27平左右的房子，2018年7月的成交单价还是5.85万/平，2019年9月的成交单价就达到了7.79万/平。以此计算，八卦岭宿舍一年多的时间，涨幅约为33.1%。

来源：深圳中原成交系统

谈到八卦岭宿舍，就不得不提到笔者一个朋在八卦岭宿舍买房的故事：

笔者的朋友姓刘，下文暂且称他为刘先生。

2014年，刘先生初到深圳不久，在八卦岭宿舍买入了一套31平的小户型房源，总价45万，作为上车盘。

据刘先生介绍，八卦岭宿舍产权50年，但到期可以换证为70年产权。

2016年，刘先生将这套房子转手了，当时的成交的总价是114万，短短两年的时间，总价翻了一番，可以说是稳赚了一笔。

然而，刘先生却表示，如今这里的房价再度上涨，有些后悔卖早了。

刘先生的购入时机，恰恰是八卦岭不被看好的时候，因此上车门槛很低。从如今持续攀升的价格来看，刘先生的房屋再晚一点出手，确实能得到更高的收益。然而，现实总是充满着许多的偶然性。

 名校+旧改

八卦岭暴涨背后的重要原因

前文也提到了，现在的八卦岭大有“美人迟暮”之感，片区的房子面貌可以用“老破小”来形容，但为何近几年房价涨幅如此之高？

对此，笔者采访了美联物业罗湖大区总经理袁新，她指出了八卦岭房价上涨的几大原因：

1. 学校。八卦岭要建两个学校，一个是荔园小学（东校区），一个是八卦岭中学。

如果这个中学落成，八卦岭的学区划分会出现一定程度的变动，部分片区或许会被划入临近的红岭中学。就算不出现变动，按照福田区的惯例，这所新建的八卦岭中学也很大概率会是名校中学进驻。

荔园小学（东校区）和八卦岭中学，这两个新增的学校，将给八卦岭片区带来很大的价值。

2. 旧改，八卦岭宿舍那边会拆迁。

前几年，和周围的房价相比，八卦岭一直都是价格比较偏低的一个区域，本身就吸引了各方投资客，旧改确定后，更多的投资客涌入八卦岭，这也是促进八卦岭房价上涨的原因之一。

学校因素

下面，笔者将承接袁新总经理的观点，为大家详细分析一下。

先看学校。八卦岭涨幅很大的重要原因之一就是，区域内已经开建荔园小学（东校区）。

八卦岭片区内原本属于华富中学学区，区域配套仅有两所小学，分别是园岭外国语小学和园岭实验小学。

然而去年新规划了一个荔园小学（东校区），建成后将设36个班，提供1620个学位。

从地图上可以看到，荔园小学东校区的地址就在园岭实验的学区覆盖范围之内，所以，八卦岭片区的部分小区，未来有可能会划入荔园小学（东校区）的学区内。

荔园小学有厉害？它创立于1981年，是一所具有长达38年的办学经验的省一级学校，被称为深圳市福田区小学“第一名校”。

从考入深圳外国语和深圳中学的成绩来看，荔园小学在深圳小学中位常年于榜首，资料显示，荔园小学综合得分98.4、全国排名28。

根据政府公开文件可知，荔园小学（东校区）已选址于八卦岭汽车城，2019年5月10日，福田区土地规划监察局发通知要求八卦岭汽车城拆除。

下图是3月初拍摄的鹏峰八卦岭汽车城地块现状，从图片可以看出，土地已经平整。

*荔园小学建设现场

除了兴建荔园小学东校区之外，未来八卦岭片区还将建一所小学+一所中学。

目前，八卦岭的初中学位是华富中学，但由于华富中学并不在八卦岭片区，小孩上学还是很不方便，很多家长对此很有意见。

从福田区八卦岭片区的法定图则可以看到，未来这个片区有一块地，规划是建一所24班的小学。还有一块地规划建一所30班的中学，也就是说，未来八卦岭片区还将建一所小学+一所中学。

▲福田八卦岭片区法定图则

关于这所中学的建设情况，去年3月份，福田区发展和改革局曾公开回复：

八卦岭国展中心新初中本已于2003年经深圳市发改委批准立项，因八卦岭片区启动城市更新而中止，学校建设将在城市更行中进行整体规划，暂定为一所九年一贯制学校。

目前，八卦岭片区城市更新已经开工（一期项目），该学校将在二期项目中进行规划建设，具体进度跟八卦岭片区城市更新同时进行。

也就是说，八卦岭初中的建设前期被土地问题耽搁，后期又被城市更新耽搁了。

不过去年11月份，深圳新闻网又发布了一篇报道：

报道显示：国安居(八卦岭店)占地面积约2.5万平方米，该地块为国际展览中心城市更新单元二期项目用地，改造后拟规划建设24班九年一贯制八卦岭中学。

由此可知，八卦岭中学所在地块正在加快推进搬迁工作，但具体何时动工，还有待官方通知。

 旧改叠加利好  

名校之外，旧改也是推动八卦岭房价上涨的重要因素。

根据规划，八卦岭片区更新改造完成后，项目规模约1740亩，建筑总量500-550万平方米。

后期八卦岭发展成为包括居住、商业、办公、服务性工业、高新技术工业在内的城市综合服务区。

来源：咚咚找房

2019年9月24日，八卦岭宿舍区改造项目被列入深圳市2019重大项目计划增补清单，由深圳福田人才安居有限公司负责项目建设。

此外，关注度颇高的岁宝国展中心也于去年开工建设，一路之隔的红岭金融产业带被列入福田重点发展项目。

随着旧改的进程加快，平安大厦、上林苑项目、八卦岭宿舍棚改、智联泰产业园等一众旧改如雨后春笋不断冒出，相信这里的面貌将很快得到改善。

▲建设中的八卦岭，图源：深圳市全景在线科技有限公司

其实，八卦岭作为福田早期开发的片区，自身条件非常不错，除了地铁7号线和地铁9号线贯穿外，今年即将通车的地铁六号线也将经过此处。

图源：链家网

三条地铁通达，加上名校傍身，加上片区内小户型非常多，总价低，难怪会位居深圳近几年挂牌价涨幅第一。

如今，八卦岭这个曾经充满无数深圳人回忆的地方，陈旧的面貌在如火如荼的旧改中正在重塑，加上名校的开建、交通的便利，相信一度被遗忘的八卦岭即将华丽蜕变。

图源：深圳市全景在线科技有限公司

*资料来源：挑个房、贝壳深圳研究院、链家网、中原成交系统、深圳市全景在线科技有限公司等。