2019年录得亮眼成绩之后，合景泰富集团（1813.HK）剑指千亿目标的底气在哪？

3月25日晚，合景泰富集团控股有限公司（以下称“合景泰富集团”）发布年度业绩公告，数据显示，2019年合景泰富集团实现营业收入249.6亿元（人民币，下同），同比大幅增长233.8%；公司拥有人应占利润为人民币98.1亿元，同比大幅增长143%；实现年内核心利润52.1亿元，同比增长36.8%。亮眼的业绩也大大提振了市场信心，3月27日，合景泰富集团每股报收10.96港元，股价涨幅5.38%，连续四个交易日上涨。

（资料来源：Wind）

在3月26日召开的2019年全年业绩发布会。合景泰富集团管理层透露，公司2020年销售目标为1033亿元，较2019年实际完成销售业绩增长20%——2020年，是合景泰富集团成立的25周年，同时也将成为公司跨越千亿门槛的关键一年。

合景泰富集团在2020年剑指千亿目标的底气在哪？顺利实现千亿目标的概率又有多大？合景泰富集团将以怎样的方式跨越千亿销售大关？对于上述问题，我们可以通过这份2019年年报中找到答案。

多元板块协同发展，投资性物业进入收成期

合景泰富集团于2015年成立于广东省广州市，是一家以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业。

资料显示，合景泰富集团的收入主要来自四个业务分部，即物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理。根据财报数据，2019年合景泰富集团物业开发收入为227.6亿元，同比大幅增加275.3%，主要是由于已交付总建筑面积由2018年的40万平方米增加至2019年177万平方米。按权益合并收入计算，合景泰富集团2019年物业开发收入365.5亿元，同比上涨72.5%。此外，物业投资、酒店营运、物业管理分别实现收入6.27亿元、5.53亿元、10.14亿元。

虽然物业开发收入依然占据合景泰富收入的“大头”，但是经过多年市场沉淀与打磨，合景泰富集团的全业态商业链已经发展成熟。随着旗下商业项目陆续开业和运营趋于成熟，合景泰富集团的投资性物业进入收成期。数据显示，合景泰富物业投资收入最近5年持续增长，由2015年的1.54亿元增长至2019年的6.27亿元，增速也在逐渐抬升。

（资料来源：公司公告）

另据年报数据，合景泰富旗下已开业8个商场、8个写字楼及17个酒店，均位于一、二线城市核心地段及新经济区。其中，成熟商场经营利润率达52%，成熟写字楼经营利润率达86%，为公司持续带来稳定的现金流入和利润支撑。

以购物中心为例，2019年，合景泰富集团旗下“悠方”和“摩方”两大品牌发展势头良好，新开业广州南沙“悠方”和佛山“悠方”2个购物中心。而在2020年，合景泰富集团旗下成都“摩方”、成都U8酒吧街、成都W酒店将陆续开业。而根据规划，合景泰富集团未来将有更多购物中心陆续开业投入运营，主要位于北京、广州、成都、苏州、南宁和重庆等一、二线城市。市场预计，随着已开业商场运营逐渐成熟，租金水平和出租率稳步提升至高水平，预计来自商场的租金收入在未来两到三年将获显著增长。

而在写字楼方面，合景泰富集团2019年已在广州、上海、成都、苏州、南宁等一线及强二线城市的核心商务区开业运营8座写字楼，经营面积达35万平方米，租金收入稳定且出租率维持高位。未来，位于北京城市副中心通州区运河核心区的北京合景中心和位于广州开发区的广州合景中心等更多写字楼也将迎来开业，有助于实现合景泰富集团经营收入的快速增长。

销售额持续增长，可售货值优质且充足，城市更新业务亦有突破

2019年实现亮眼成绩的背后，是合景泰富集团销售额的持续增长。数据显示，2019年合景泰富集团录得预售额861亿元，同比增长31.5%，超额完成全年850亿元的销售目标；平均销售价格约为17500元/平方米，较2018年增长6%。报告期内，合景泰富集团在香港、广州、北京、佛山、江门、杭州、苏州、重庆、南宁等多个城市共推出36个全新项目。其中，广州臻林及香港“尚·珒溋”项目以优越区位及高品质产品，备受市场关注，而这些销售也将在未来1-2年确认收入。

从预售额贡献来看，目前合景泰富集团在售的118个项目中，有43%来自长三角区域，30%来自粤港澳大湾区；按城市等级划分，89%来自一、二线城市。而广州、杭州、苏州三个城市更是表现抢眼，销售额均突破百亿。

而在另一方面，土地储备的质量和宽度同样衡量一家房企未来成长性的重要标尺，尤其是重点区域的土地储备。

根据年报数据，2019年，合景泰富集团通过公开市场招拍挂、收并购及合作开发，成功在一线城市广州、北京、上海、深圳及强二线城市杭州、重庆、南宁等共获取26个项目，合计新增总建筑面积374万平方米，总土地成本共计276亿元，补充总可售货值约730亿元。此外，截至2019年底，合景泰富集团旗下共拥有156个项目，分布于内地及香港共39个城市，拥有共计权益建筑面积约1701万平方米的土地储备，总可售货值约5100亿元，足够支撑公司3-5年发展。

（资料来源：克而瑞）

而从布局结构来看，合景泰富集团的土地储备覆盖粤港澳大湾区、长三角区域、中西部地区、环渤海地区。其中粤港澳大湾区、长三角区域作为核心布局区域，权益储备建面分别占比39%、18%；中西部权益储备建筑占比达34%；环渤海区域占比仅有9%。可以看到，未来合景泰富集团的突破重点还是在粤港澳大湾区、长三角两大区域，但是中西部的战略地位正在得到加强。

（资料来源：公司公告）

因此，对于未来合景泰富集团的投资价值的判断，除了可以通过粤港澳大湾区和长三角等核心区域进行衡量之外，中西部区域也将逐渐成为影响合景泰富集团长期发展的重要因素。

值得注意的是，2019年合景泰富集团在城市更新方面亦有所突破。资料显示，合景泰富集团目前已经扎根广州、深圳、佛山，覆盖3市11区共26个项目，预估旧改项目提供总可售货值约5850亿元，提供总可售建筑面积1373万平方米。2020年3月以来，广州红卫村、双沙村、南岗村已启动拆迁。未来，城市更新将为合景泰富集团补充大湾区核心城市中心城区一小时经济圈的优质土储，持续释放可售货值，为公司实现千亿目标保驾护航。

债务结构稳健、风险可控，融资成本处于行业低位

在目前的行业趋势下，利润率的下降已成普遍面临的问题，在这种背景下，能保持极高利润率不仅是实力的体现，也更容易获得投资者的青睐。数据显示，合景泰富集团在2019年毛利率为31.5%，虽然相较此前略有下滑，但在行业当中依然位于较高水平。

而在维持较高盈利能力的同时，合景泰富集团也继续保持稳健的经营风格。截至2019年底，合景泰富集团录得现金及银行结余的账面金额为567.3亿元，较2018年稍有增加，现金储备充裕。数据显示，合景泰富集团当前现金短债比为2.39，杠杆风险可控，短期偿债压力较小。此外，合景泰富集团还通过ABS、优先票据和公司债等方式在境内外进行多笔融资。

其中在2019年上半年，合景泰富集团成功获取深交所批准的市场首单储架式商业物业CMBS人民币100亿元额度，并于同年7月成功发行首期人民币19亿元，发行利率5.3%，融资渠道进一步拓宽。而在境内债方面，合景泰富集团旗下境内单一最大主体广州合景已取得上交所非公开发行公司债券80亿无异议函，并于2020年3月成功发行首期人民币10亿元，2+1年期，发行利率5.75%。在境外债方面，2020年1月集团成功发行7年期的3亿美元债，发行利率为7.4%。综合来看，合景泰富2019年平均融资成本为6.4%，与2018年持平，保持在低位。

另有数据显示，截至2019年12月31日，合景泰富总债务规模达855.8亿元，从债务到期时间来看，以中长期债券为主，抗风险能力较强。其中，1年内到期债务为237.3亿元，占比27.7%；2-5年到期债务为530.6亿元，占比62%；5年后到期债务87.9亿元，占比10.3%。总体来看，公司债务期限结构合理，具备一定的抗风险能力。

合景泰富集团剑指千亿目标

突如其来的新冠疫情打乱了不少房企的销售节奏，但危与机往往相伴而行。在3月26日召开的业绩发布会上，合景泰富集团表示对完成千亿目标有信心。

的确，随着合景泰富集团日益成熟全业态商业链和多元业务板块的协同发展成为公司在实现千亿目标道路上的“压舱石”。尤其是商场和写字楼不仅在平时为合景泰富提供了稳定的现金流入和利润支撑，也在新冠肺炎疫情中体现出一定的抗压性。合景泰富管理层表示，新冠疫情对写字楼影响最小，商场目前已经恢复到疫情前60%的水平。而随着疫情逐渐被控，商场运营有望很快恢复至正常水平。

对于合景泰富集团来说，聚焦一线核心区域的优质土储和5100亿可售货值为未来的可持续发展实现保驾护航，同时债务结构稳健、现金流充裕，公司在今年实现千亿目标道路上的表现值得期待。