从高速到高质:新三年战略下首份年报看正荣地产(6158.HK)战略变化

3月29日,正荣地产发布年度业绩报告。数据显示,2019年正荣地产实现收益326亿元(人民币,下同),同比增长23%;实现净利润31亿元,同比增长39%;实现核心利润29亿元,同比增长43%。

过去的一年,房住不炒、因城施策依旧是房地产调控的主旋律,而正荣地产仍旧保持良好的发展态势,合约销售额和合约建筑面积得到大幅提升。期内,公司实现物业合约销售额1307亿元,同比增长21%;实现合约建筑面积约844万平方米,同比增长31%。

在经历了2013-2015年的扩张期,2016-2018年的升级期之后,正荣地产将2019-2021年设定为新三年“高质量发展期”。因此,这份2019年年报既是正荣地产告别过去三年高速增长期之后的首份成绩单,也打响了三年高质量发展期的“第一枪”。在这份年报中,我们可以看到正荣地产由“高速增长”逐渐过渡到“高质量增长”的转变——财务质量稳健,运营效率提升,围绕产品力、组织力、人才力的商业护城河也正在慢慢搭建起来。正荣地产穿越周期的能力正逐步得到加强。

下文中,我们就透过这份年报,看看正荣地产在迈向高质量增长的过程中到底经历了怎样的转变。

利润率提升、财务稳健,正荣地产步入发展新周期

根据年报数据,2016-2019年,正荣地产合约销售金额由393亿元增长至1307亿元,复合增长率高达49%;同时,合约销售面积由188万平方米增长至844万平方米,复合增长率高达65%。2019年,正荣地产销售均价为1.55万元/平方米。

2016-2018年是正荣地产连续三年的高速发展期,同时中国房地产行业的基本逻辑也在发生着深刻变化。中国房地产在过去20多年,基本上遵循着一个增量的逻辑,房地产资产的定价取决于增量房的交易定价;而随着房地产调控趋严、招拍挂市场竞争越来越激烈,中国的房地产市场正逐渐进入存量时代。对于房地产企业来说,过去的高增速将难以持续,向高质量增长转变成为当务之急。

从年报中,我们可以看到正荣地产成长逻辑的进化。数据显示,2019年正荣地产净利润率和核心利润率实现双增,分别上升至9.5%和8.9%——利润率提升更多的体现出正荣地产向着高质量增长迈进。

同时,透过净负债率、短债比例、现金对短债比的“双降一升”也可以看到正荣地产增长质量的持续改善。数据显示,2017-2019年正荣地产净负债率为从183.2%下降至75.2%,虽然2019年相较2018年的74%略有提升,但负债率在行业内仍处于稳健水平。同时,正荣地产资本结构也在持续优化。数据显示,2017年正荣地产短债比例为54.6%,2019年下降至34.2%;同期现金对短债比从0.86上升至1.8。

如果将我们将2016-2018年的三年视为房企加杠杆、全国化布局的绝佳窗口期,正荣地产在当时采取的相对积极的高速发展策略无疑踏准了地产周期节奏。如今,随着公司跻身国内二线龙头房企之列,对正荣地产来说,提质增效、实现高质量的稳健发展就显得更为重要。

房地产是强周期性行业,但真正优秀的房企其实已经具备了穿越周期的能力,前提就是要有踏准周期的战略抉择能力,以及是否能够对行业的周期性变化做好预判。而在上一个时间窗口,正荣地产更加注重规模和速度,也印证了公司确实具备了这样的抉择能力。

提质增效,正荣地产打造新的护城河

回归当下,正荣地产在未来三年的高质量发展期,有哪些底牌可以打造新的商业护城河?对于这个问题,我们可以从产品、运营效率、组织结构和人才战略四个维度进行观察。

1、在产品方面,作为产品竞争力的体现,主流房企基本都推行产品标准化,形成比较完善的产品体系。正荣地产也从2018年开始着手打造产品标准化,并形成了三大标杆产品品牌——“正荣府”、“正荣·紫阙台”和“正荣·云麓”。其中,“正荣府”定位改善型及部分首置的中产人士和家庭,“紫阙台”定位于多改和再改需求的现代高层住宅产品,而“云麓”则为正荣住宅产品线旗下的别墅类产品。

在标准化之外,正荣府的小区设计还有模块化处理,针对不同的项目加上不同的模块设计,比如将小区设计成中轴对称格局,还是三重静置式空间等等。再加上正荣府还会因为所在城市的不同、所在板块的不同调整项目的文化语言,形成项目的差异化。比如天津的“津门·正荣府”就结合了当地天津风筝的文化含义,而且因为在高铁站附近,因而还把城市形象和社区形象进行强关联。

随着正荣地产三大住宅标杆产品品牌不断升级迭代,核心竞争力也得到了市场和消费者的认可,并获得了多个奖项。其中,福州三江云麓和南京正荣滨江紫阙获得第14届金盘江总评选年度最佳预售楼盘奖和最佳售楼空间奖、合肥北城·正荣府获得2019CREDAWARD地产设计大奖居住项目、长沙正荣梅溪紫阙台获得2019中国百城建筑新地标。

2、在运营效率方面,正荣地产新项目平均首开时间缩短至7个月,平均首开去化逾70%。其中,2019年3月拿地的天津“津门·正荣府”项目首开时间缩短至6.5个月,首开去化率达到70%以上;2019年4月拿地的合肥“北城·正荣府”项目,首开时间缩短至4个月,首开去化率达到80%以上;莆田“玖玺·正荣府”的手开始就更是缩短到了3.8个月。

3、在组织结构和人才战略方面,正荣地产执行总部+区域的二级架构,并奉行“精总部”“强区域”“提效能”的管理运营模式。此外,公司还制定了“新三年人才规划”,在内部人才供应链坚持三个原则,即干部有发展,管理岗位以内部提拔为主;梯队有培养,搭建完善的培养体系;基层高潜力,加大管培生和管培2.0的招聘。

在2016年把总部迁至上海也是正荣地产对人才重视的体现。正荣地产公司执行董事兼董事会主席、行政总裁黄仙枝曾表示,正荣地产正着手于更高效的经营体系打造,并培养出更具潜力的管理团队,这两点将是驱动企业持续发展的关键动力。

在过去的高速增长期,房企走的几乎都是“类金融”模式,只要把土地顺利拿下,通过投资就可以坐享增值收益,但是这也导致很多房企反而对更深层次的产品力不是很看重。不过,随着房地产行业逐渐从增量市场转向存量市场,金融属性终究也将让位产品本身。当行业红利逐渐消退,产品力才能最终决定一家房企能否继续生存下去。而对于正荣地产来说,产品、运营效率、组织结构和人才战略都是打造产品力的根基。

拿地权益上升,发展后劲十足

在拿地方面,正荣地产去年的表现总体上也比较亮眼。其中,新增土地储备560万平方米,新增土储权益比却提高至73%。

此外,在2019年正荣地产延续1+6+X全国布局(即一个总部、六个区域、多个项目)。目前,正荣地产的业务范围已覆盖长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域。目前,总土地储备高达2615万平方米,足以支撑公司两年左右的销售,其中约有74%位于一、二线城市,占比36%的土地储备位于长三角,占比29%的土地储备位于海西,总土储平均地价为每平米4647元。

而透过拿地我们也可以看出正荣地产对于城市微观政策精准判断,其中很明显的例子是正荣地产在的佛山的拿地。2019年11月,正荣(广州)置业发展有限公司经过16轮网上竞价以约12.21亿元的价格获得广东佛山一宗土地,当月,佛山人社局亏发布关于“佛山人才购房新政”,开放了限购政策。而在今年疫情最为严重的2月份,正荣地产在徐州以5.7亿元斩获XT2020-1玉带大道西侧、彭城欢乐世界南地块,溢价率107.35%,成交楼面价约为每平方米8638.87元。

据悉,上述地块地块首次挂牌于2019年8月12日,后因故终止挂牌。如今,正荣地产以相对合适的成本拿下该地块,在其他房企不具备拿地能力的时候,体现出把握窗口期的决断力。而在之前疫情期间,除了努力加大线上售房力度应对冲击外,正荣地产的融资、拿地等都保持着正常节奏,表现出很强的韧性。

结语:跌出黄金坑,股价具备安全边际

随着海外疫情不断蔓延,全球股市动荡加剧,A股房地产股和港股内房股纷纷杀跌,再试次恐慌情绪的影响下,不少一、二线龙头房企股价也跌跌不休。正荣地产自今年以来,股价也累计下跌约20%。

不过,价值是跌出来的。如今,正荣地产正式进入新三年战略期,从新三年战略期的首份年报中可以看到公司基本面愈发稳健,同时作为二线龙头房企,业绩潜在增速依然乐观。在这种情况下,正荣地产股价具备一定的安全边际,从长期来看,不失为一种不错的投资选择。

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