疫情过后,深圳学区房市场该怎么走?

来源:深圳地产网综合智讯财经、腾讯微楼市深圳

前言

编者按:疫情侵袭,楼市速冻,开学一再延缓,网课和学位,成为横亘在家长面前的两道难题,疫情之下,没有一个个体能够置身事外。

“黑天鹅”突袭,按部就班的人们开始乱了方寸。

在被“禁足”的这段时间里,部分中小企业经历了存亡之痛,楼市也在零成交中“垂死挣扎”,而对于每一个个体来说,也有着他们难言的苦衷和焦虑。

随着疫情防控曙光的到来,深圳也在逐渐“回血”,被压抑已久的消费也早已做好了准备。

作为消费大头的房地产市场,疫情过后将会经历什么?刻不容缓的学区房交易,买卖双方市场又会发生怎样变化?

01

延缓的开学日 急迫的学区房

今年寒假可能是学生们经历的最漫长的一个假期,早在2月7日,省教育厅就下达通知,各级各类学校2月底前不开学。

对比往年,各个学校的开学时间已延迟半个月有余。

延期开学是防疫的必要措施之一,虽各校早已陆续开启了“云教学”模式,但让家长更为关注的是今年的学位申请工作。

深圳往年的学位申请时间集中在4月份进行,但由于疫情影响,今年或将会延迟至五月份启动,相关的具体方案尚未通知。

想让孩子获得名校学位,拼房产还远不够,房产购入时间的长短对应了不同的积分,而积分的高低也决定了能否如愿进击名校。

对于想要尽快买房积分上名校的家长来说,特别是计划在今年入学申请之前买入学位房的家长,早已迫在眉睫。

疫情的到来让全国房地产市场一度陷入停摆,售楼处关闭,中介禁止带看,各小区谢绝来客,各道防线的“严防死守”,也让买卖双方“动弹不得”。

疫情之下的学位房市场,能看到两个较为极端的表现:一面是部分买方为加分迫切想买入,另一面则是一些业主或投资客因遭遇经济困难,想要紧急抛售房产。

正常情况下这两者应该可以很好地匹配,达成共赢的局面,但实际上,在疫情防控阶段,无论是业主还是买家,抑或中介,都不愿意冒风险带看,因此双方的需求也暂时被搁置。

02

疫情期间深圳积分入学有新调整

截至目前,南山、福田、罗湖、宝安四区已相继发布最新的积分入学办法。这对有学位需求的家长来说,也需要早做了解和准备。

罗湖区:积分大比例调低,非户籍儿童父母自购住宅可加分

1.新政策删繁就简:将积分和加分项目的分值按比例调减为原分值的十分之一。

2. 顺应新的计划生育政策,调整计生积分,独生子女加1分。

3.重点:增加加分项,利好非深户。增加了非深户籍住房加分。非深户籍儿童父母住房为自购住宅类商品房或租房提供《房屋租赁凭证》(红本)加1分。

南山区:新增“户籍加分”

增加了“户籍加分”和“社保时长加分”两个加分项,只要是深户,无论是学区内、南山区、还是南山区外都可以加分。

宝安区:取消学位类型,直接设定基础分

1. 录取方式变化。取消“先类别后积分”录取方式,采用综合积分从高至低录取。

2. 积分方式优化。积分入学项目主要结构为“基础分+加分项”,按照学生的“户籍”和家庭“居住”情况组成“基础分”;设置居住时间、社保、计生、户证等加分项。

福田区:深户、非深户都可按社保时间算加分  

2019年起,福田区积分政策有调整,新增加分项,深户或非深户都可以按社保时间算加分。

03

学位之外,被忽略的购房指标

此次疫情给社会带来了沉重的负面影响,但同时也给了买房者一些启示,特别是此前对学区房“情有独钟”的购房者。

深圳学位资源向来匮乏,在刚过去的2019年,深圳各区都发布了学位预警信息。“一位难求”的现实状况让很多家长在权衡之后放弃更好的居住环境,转向带有名校学位的“老破小”。

在学位面前,户型、物业、容积率等一切元素都可以稍微一放,“学位高于一切”,在深圳,这样的购房者比比皆是。

但经此一疫,或许有更多家长认识到,除学位之外,房屋指标以及物业管理等因素,在关键时候能够发挥重大作用,在疫情之前,往往是容易被忽略的。

譬如此次在疫情之中脱颖而出的小区——洪山“华大家园”,处于武汉重灾区但由于物业服务水平高、业主反应及时,给全国小区带来一个堪称“教科书级别”的学习案例,这也让更多购房者意识到业主整体素质、物业管理水平的重要性.

疫情发生之后,“什么样的房子值得买”也成为购房者热议的话题,相信在此引导之下,原本计划或已准备买入学位房的购房者来说,会重新去衡量和思考房产的更多指标,而买房将会再次陷入观望。

当然,学区房最核心的竞争力还是学校,各方面都优秀的学区房,在深圳来说10w+是必然,对于资金有限的买家来说,并不是伸手就可以够得到的。

04

疫情过后,深圳学区房怎么走?

疫情影响下,全国房地产市场几乎停滞!

从今年春节后的成交情况来看,全市新房成交仅有241套,同比减少81.7%

一片寂静之下,也让人们对疫情过后的楼市,抱有极大的好奇和期待:调控是否会放松?楼市会否迎来降价潮?有没有抄底的机会?学位房捡漏时机何时到来?

房产大象创始人王波作出预判:预计最快3-4月份房价或迎来低位,将出现开发商抢量促销,半年内笋盘会慢慢消耗,市场恢复正常。

新房方面,短期内开发商以价换量或是大概率。同样,在二手房方面,业主、投资客因个人经济问题抛售笋盘的情况也会大概率出现,另外还有一批改善型换房者,会给二手房市场带来更多的选择和议价机会,其中不乏学位房。

华南城市研究会副会长孙不熟认为,短期内买房可能会看重环境卫生和物业管理,郊区优质新房受热捧,老城区环境比较差的房子遇冷;

而从长期看,总价和学位依然是最刚性的考量因素。

疫情刚过,人们还没能在疫情影响中完全走出,在购房或换房时可能会更加看重环境物业等因素;

对于老破小或物业水平较低的这类学区房来说,或有一定的议价空间,迎来捡漏的机会,更多的还是看自己的资金预算,能否最大程度地接受。

对于学区房此类“硬通货”,且捡且珍惜。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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