龙华某盘成交价3个月涨11.5%，背后暗藏3大置业趋势新变化

来源：买房之前

在楼校长的眼中，龙华就像杨幂——有实力，带资源，天生具备热搜体质。

十多年来，即使被嘲“宇宙中心”，却也一直处于流量漩涡的正中心。说龙华是睡城，招华的红山6979和四馆来了，说龙华教育欠缺，龙华率先以30万年薪大手笔给公办学校招教师，而且去年新建成学校数量也是全市第一。

而龙华热搜体质的代表楼盘当属壹成中心，自诞生之日起就话题不断。在今年二手房业主高价挂盘潮里，壹成中心二手房以7.5万/平的成交价实打实的刷了新高，直逼上一届红盘——水榭春天。

在龙华成交旺盛的小区排名中，壹成中心9区和6区始终榜上有名。因为受疫情影响，最新成交数据停留在今年1月份，但对比2019年10月份的成交价格来看，仅仅用了3个月时间，涨幅高达11.5%。

图片来源：乐有家

随着对面中洲旧改进入实质清拆，德业基、海岸城旧改也陆续推进，龙华中心片区的业主心态水涨船高。就连壹成中心资质相对较弱的5区，近期挂盘价也纷纷超过7万+/平。

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突如其来的涨幅，背后是否有足够的支撑点？

龙华随着北站商务中心的率先崛起，白领和中产阶级置业外溢，房价和福田差距越来越小。2020年，也可以称为龙华规划集中兑现的一年。

这周，楼校长专门花了一天时间，实探龙华的几项大规划目前的真实进度如何。

第一站：北站商务中心

楼校长沿民塘路一路往北行再转至腾龙路。整体感觉是北站商务中心日趋成型，不少摩天大楼已经脱绿，有了现代中心区的商务感，气势不输福田。

可以看到，深圳北站东广场规划的标志性建筑大部分都已完工，汇德大厦和汇隆公寓基本建成，这几栋写字楼被委区政府收购，未来将作为政府促进产业发展的高端产业用房。相同进度的还有旁边的总部大厦。

鸿荣源北站商业中心的项目主体建筑也经出地面多层了。

位于腾龙路红山地铁站旁边的龙光玖钻、安宏基天曜广场等也已经脱绿。

第二站：红山6979及四馆

从红山站出来，红山6979已拆掉围挡，演艺中心也已经建成。深圳美术馆新馆、深圳图书馆调剂书库及展览中心正在动工中。

航拍了一张红山6979的全貌。

第三站：壹成中心&壹方天地

作为龙华目前为止最大地商业中心，壹方天地地陆续开业对周边shoppingmall的冲击很大。楼校长不少住在龙华的朋友都把聚会购物的阵地转移到了壹方天地。据商业地产志统计，2019年深圳商场营业额中壹方天地A\B\E三个区以20亿的成绩，超越了福田星河cocopark。

楼校长实探选在了工作日下午，即使还在疫情期间，壹方天地也有不少戴口罩的人前来消费。

壹成中心还剩下2区、10区、璞誉府没有对外售卖。

从已交房的9区来看（即前文成交价突破7.5万/平的那一期），大部分阳台都晾晒了衣服，入住率挺高的。

第四站：中洲旧改

目前动工最快的应该就是壹成中心3区对面的中洲旧改了，旧改范围内最早启动清拆的龙泉酒店已经夷为平地。

旁边低矮的汽配城也在旧改拆迁范围内。

一路走下来，楼校长的感觉是——龙华的城市面貌，已经大有赶超原关内的趋势，而2020年，可以说是龙华规划集中兑现的一年。

不仅如此，月初龙华区发布了2020年重大项目，将建设152个重点项目，总投资3436亿元，平均每平方公里的投资额为11.5亿。而同期宝安区发布的计划中，2020年共安排重大项目 229个，总投资 3673.55亿元，平均每平方公里的投资额为9.4亿。从投资密度上来说，龙华不输于老大哥宝安！

可以说，龙华的发展不仅有现在，未来更值得期待。那么，这波涨幅背后是否有足够有力的支撑点？楼校长认为有！

即便用最简单的方式对比，结论也同样清晰——距离壹成中心直线2.4公里的龙光红山地块（位于水榭春天旁边），2019年拍地楼面地价已经达到了6.7万/平，目前壹成中心位置较好的9区最高成交价仅略高于龙光楼面地价，面粉价和面包价的关系，决定了未来壹成中心价格还会有较大的增长空间。

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实探龙华上半年最先入市的住宅

据咚咚找房2019年二手房成交数据显示，宝安（包含龙华）的成交最为活跃，成交套数18417套，占全市36.3%。

但从这次实探的建设进度来看，虽然今年民治街道和龙华街道已有八九个住宅或综合体项目在建中，但大部分还在打地基阶段，上半年确定能入市的仅有璞誉府一个项目。这对于拥有167.3万人口的龙华来说，一手供应严重短缺，二手交易又突显出极度旺盛的购房需求，新增供应远远难以“解渴”。

据璞誉府案场销售介绍，璞誉府之所以单独命名，是因为不但在产品上进行了升级，走高端路线，其位置也是最好的——位于整个壹成中心项目的正中心，拥有整个小区最好的教育和购物资源，可以称之为“楼王位”。

目前虽然还没开放园林和样板房，但从沙盘上来看，确实比较“壕”！

第一是璞誉府带有一个超1万㎡的城市休闲带，环住宅分布，相当于一个巨大的社区广场，入住后将为业主提供宽敞的活动空间。从沙盘模型上看长这样：

其次是园林设计极具归家的仪式感。进入小区以后设置了两重大门，分布了不同的水景。据介绍，主入口仅石材和铝板造价都花费了超过400万人民币。

园林以及楼栋排布都遵循对称原则，最大楼间距达到200米。总共种植了200多颗名贵树种。主入口种植的6颗大香樟都选择树龄20年以上的树苗，部分名贵树种单颗造价都在10万以上了。

璞誉店停车场车位比为1：1.18，与南山、宝中的部分豪宅配置相当。可以看出鸿荣源对这期的产品非常舍得投入。

因为走豪宅路线，璞誉府户型基本都在 100平以上，其中65%以上为大户型。可以预见，入住以后，业主圈层也会更加纯粹。

对于几年来稳坐龙华销冠的壹成中心来说，璞誉府较以往几期更值得期待。

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我总结了龙华置业三大趋势

回到开篇，为什么以壹成中心为代表的龙华中心区成为房价轮动的新焦点？通过龙华一日游，楼校长也总结出龙华置业的3大趋势：

1、 近几年龙华置业北移趋势明显，龙华中心已经成为置业热土。北站商务区已经逐步兑现成型，依托于商务区的而发展起来的红山片区，从最初的一片空白到今天的住宅密布，逐渐进入中年期。目前可开发用地较少，因此红山的房价，除了有深高北学区加持的几个楼盘，价格也进入了平稳期。

龙华中心则依靠旧改焕发新生——以壹成中心旧改打前阵，其他几大巨无霸旧改今年均进入实质阶段。从2015年底首批单位入市至今4年多时间，壹成中心已售卖出超过8000套新房，而2019年整个龙华的新房成交套数在3571套，可以说壹成中心近几年来一直都是龙华新房成交主力。

在2019年10月，龙华区政府官网公布的城市更新和土地整备局关于《龙华区龙华街道共和社区改造城市更新单元规划（草案）》中，地铁22号线、25号线、27号的走向也明确标示在规划图中。

图源：龙华政府在线

2、 商务区和商业区的定位区分更加明晰，大商业进一步加强对周边消费和置业的虹吸效应。北站商务中心主要承接的办公需求，而龙华商业中心则承载的是生活和消费需求。类似于前海与宝中的关系，作为承接前海居住功能，宝中房价这几年飙涨明显。

而宝安壹方城的在开业后营业额迅速蹿升，2018年、2019年都稳定在全市第二名。龙华壹方天地一共5个区，总建面约60万㎡，目前还只开放了A\B\E三个区，未来随着C\D区的开放，营业额还将继续增加。

除此之外，加上德业基、中洲、海岸城约60万的商业，建成后将提供120总建面的商业。而龙华中心区持续的的人气攀升也将产生新的置业需求。

3、 龙华购房者从刚需为主到改善需求为主转变。

近两年来，红山、上塘和龙华中心区入市的项目均以大户型为主。

▪金茂府：户型约155-248㎡

▪安宏基天曜：户型约104-185㎡

▪璞誉府：100平以上大户型为主

……

金茂府以10万+的价格入市，也以其产品力将龙华住宅带入产品3.0时代，让龙华住宅进一步豪宅化（锦绣江南、美丽365花园等是1.0时代的产品，水榭春天、中央原著等盘进入2.0时代）。而2019年6月24日由龙光拍下的红山地块，命名为龙光玖悦台，也将于今年入市，届时均价大概率在10w+以上。

买房跟着趋势走，所谓趋势，最简单的办法就是看钱集中投入在哪，旧改+地铁22、27号线，在未来十年将成为龙华的投入重点。置业哪里能享受和区域共同发展的红利，读完此文，你看懂了吗？