光明房价赶超南山洼地，这个片区是“拖后腿”还是“潜力股”？

作者：深圳·娟子 

来源：咚咚找房

最近一段时间，深圳楼市的热情有点出乎预料。本以为前段时间的疫情会对楼市有一定影响，但没想到新房市场大部分的盘还没推出来，二手房挂牌和成交也都还不太活跃，购房客们就先热起来了。 

壹

据中原地产数据，目前的深圳二手房交易价约6.6万/平，尽管成交还未打开，首先是业主卖房的心里价位涨了；尤其是学位房，放盘量比以往少，为了买学校房的家长，涨价也得买。

说到片区，近两年燥热的光明二手房业主把房价挂牌站上6万+，个别已经挂7.3万/平，一篇《现在高位入手光明，恐怕要站岗了！》在我们网站引来一场口水大战。

作者分析得很中肯，“作为靠近东莞的“远郊”，产业也未起来，通勤时间也不可控，目前的房价在4万左右才合理”。

但在看好光明的网友眼里，这纯粹是谬论！他们更坚信，“地段论在深圳买房已经站不住脚了，还不忘搬出布吉来，你看布吉中心区不远吧？现在房子比光明还便宜呢！不要说通行时间，也不要说产业，这些光明未来都有啊。”

在光明之前火起来的还有沙井，目前两片区的价格差不多，最近置业者对这两片区怎么选择举旗不定；但目前沙井能入市的新盘太少了。

还有坪山，因有四个新盘要陆续开卖，最近关注点也较高；有自媒体宣导，所谓“西有南山、东有坪山”，坪山硬是被吹得和南山一样一样的，外加一句“坪山一切都在新发展，南山已经旧了……”真是话不惊人死不休！

开发商卖房现在也是套路深，不要说住宅，公寓动不动就能造出个“秒光”、“售罄”，认筹300人，推200套房，线上开盘。置业者一看这架势，能不抢吗？心里想着对比南山、福田、宝中，4万、5万的房子太便宜，抢到就赚到了……

贰

一朋友表示，当距离深圳中心区20、30公里的片区二手房价到6万，7万的时候，南山和福田有些片区就显得更低洼了。

像南山的南头片区，在南山简直就是个神奇的存在，最近因为南苑新村开拆，引起了一些置业者的关注。

有网友问，南头还算是南山片区的“洼地”吗？

早在几年前，一直觉得南头片区是南山的洼地，片区东邻科技园，西面接前海，怎么说这个位置都是不差的，但价格却一直和一东一西的科技园和前海拉大差距。

目前片区二手房挂牌均价在7.6万/平，但片区二手房价的分化非常大，高的13-14万/平，低的还有许多5字头的。这里许多楼盘目前来说确实是靠近中心片区最便宜的地方之一了。

目前房价出现如此大的差距及价格被低估的主要原因在于：

1、南头北面受制于北环、广深高速围合的较为封闭的路网，与周边交通不够顺畅。 而南头南部为南山成熟片区，路网较为发达，但近年容易拥堵。

2、之前还有人认为，南头片区是被南头机场“耽误”了，尤其是南头北片区，受制于南头直升机机场对周边建筑的要求，南头机场附近的建筑物都严格限高，片区规划明显滞后。

3、南头片区的发展，受着历史遗留的制约，片区内大量的城中村扎堆，配套（大型商业、名校）和环境还较为差强人意。

4、新盘供应太少了，近几年南头片区的供应都集中在北片区，近几年来入市的新盘仅有：前海东岸、豪方天际、红花雅筑等项目。

目前来看，短期暂无新盘入市，已经建成的南头莲花广场、立润富达广场均无住宅产品。莲花广场是主打购物休闲，立润富达广场是产业研发与商业双核驱动。

叁

仅管目前这个片区仍有诸多的瓶颈，但价格迟早会被填平，只是时间的问题。

理由也很简单：

首先，内部路网对外的连接也会更为便捷，南头北片区目前玉泉立交－茶光路段改造已接近尾声，这条路直连科技园北片区；另外，南坪快速路2期未来将穿过南头。

目前片区地铁线路为1号（桃园、大新），11号线（南山站）；在建的地铁有12号线（串联南头南与北，南与1号线和11号连接，西与5号线连接）。

其次，前面提到的“耽误”南头发展的南头机场已经搬迁了，南头机场搬释放出来的土地，及因限高解除释放的空间，后续会补缺。

在区位上，前面说到南头北是科技园，南头西是前海及宝中，南头北与留仙洞总部基地，高新园北区，同乐、曙光等待升级改造片区的围合，有观点认为，南头机场搬走，周边这些片区连成一片，或将成为南山未来高新技术产业发展的新的增长极。

再就是城中村的破解——旧改。目前较为集中的是在南头中心这一带。但是，旧改的时间本身很长，还需要一定的时间。目前片区旧改的推进速度较为缓慢，但未来改造完后，一个新的南头可能会成为南山的一大惊喜片区。

来一起看一下这些旧改项目：

1.正天龙雅居

目前已动工，非常小的一个项目。

正天龙雅居项目位于南山区深南大道与南新路交汇处；占地面积1940平，总建面8288平，住宅建面4752平。

项目和旁边的英达钰龙园像是合为一体……

还未开工的：

2.卓越南头旧改项目（卓越九珑）38万平综合体

卓越南头旧改项目是近几年片区非常期待的一个项目，目前还正在拆迁建设中，前几天看到的现状是还未动工。

项目占地6.3万平米，总建面38万平，看规划分了两个地块，集住宅、商业为一体，住宅主打户型为90-115平单位。

目前的工地现状

3.恒大大新村城市更新项目

项目紧邻卓越九珑项目，宣传语打造成与前海形象相辉映的高大上街区。项目更新单元用地面积：60814㎡；规划计容建筑面积：385956㎡。规划集商业、服务业、办公和居住等多功能为一体的综合体。

目前的现状是，恒大南山大新北城市更新项目已拆一部分，但还没动工。

4.万科南苑新村，45万平综合体

搁置10年之久的南山南苑新村终于开拆了，此项目与前面两个项目距离约1000米左右，紧临深圳大学、及地铁1号线桃园站。

 根据规划草案，项目拆除用地面积为7.9万㎡，计入容积率建筑面积约45㎡。项目将采取TOD模式开发，计划将居住，商业，办公和公共空间解决在600米之内的范围。

该项目由1栋60F写字楼公寓、2栋30F-40F公寓、9栋33F-48F超高层住宅以及1所18班小学、1所9班幼儿园组成。

现状，春节前已经开拆，目前暂时没见再拆了。下面实景图是目前的现状。

△家在深圳网友 @深圳最帅 拍摄

5.向南村更新项目：建面35万平

此项目于项目于2010年被列入《深圳城市更新单元规划制定计划第一批计划》中，申报主体为向南实业股份有限公司，后与恒大合作开发。 

规划用地位于南山区桂庙路南侧，毗邻前海、衔接后海（距离前海中心区与后海中心区约2公里），是连接福田与宝安两区的重要交通节点。

目前还没有动静。

向南村规划效果图（图片来源城市规划设计院官网）

6.丁头村更新项目

丁头村是高高矮矮的出租房一栋靠着一栋，沧海桑田，时过境迁。当年得"墩溪里"变身"丁头村"；由恒大介入开发，也可以称呼其为向南二期城市更新项目。

该项目位于南山区桂庙路与南新路交叉口西北地块，至前海自贸区及市中心区均十分便捷，处于南山区的核心商业地段。更新单元建筑面积达约87万㎡，改造方向为集商业、办公、居住等为一体的居住综合区。

7.南头一甲村旧改

2003年划为旧村改造，2015年开始征集意愿。

13年后的2018年，更新单位范围扩大调整，拆除重建用地面积11.9万㎡，贡献率27%。目前但还没有拆迁动静。

拟拆除重建用地面积118994㎡，拟更新方向为居住、商业等功能，拟拆除重建用地范围内应落实不少于32050㎡用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目。

8.唐商马家龙项目

此项目目前也没有任何动作，从唐商官网查得此信息，信息也没有更新，之前的10号线是如今的12号线。

9.南山农批市场旧改

农批旧改位于南山北环交接，南山农批占地面积约10万平方米，概念建筑规模约52万㎡，建筑高度280米，拟建超高层办公、商业，未来南头片区大型办公群。目前还没有动作。