实探！4天认筹600个的光明新盘，最大卖点"学位"可能有变！

撰文 | 融姑娘

来源 | 深圳淘房志

融姑娘又来踩盘啦！这次融姑娘来的是最近颇具话题的光明。

去年底到今年初，深圳楼市几乎都被公寓产品包围了，住宅产品鲜少露面。

日前，光明新住宅项目获得了预售许可证，批复1137套产品，数量不少。

该楼盘为特建发乐府花园，备案均价为4.7万/平，总价300万起。

据网友爆料，项目4天时间已认筹600余个，今天好像已经突破2000个了。

值得注意的是，该项目此前传言带深圳实验光明学校的学位，并且说有地铁，配套都不错，性价比很高。

可是今天融姑娘发现，项目并不在深实验光明学校划分的小学学区范围内！

距各生活配套有一定距离

配套评分：14分（满分25）

乐府花园，位于光明中心区木墩片区。

东侧临近华夏路，南侧为高新产业配套宿舍项目东明公寓，西侧临近高新路，北侧为双明大道。

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很大可能上不了深实验光明学校

融姑娘到项目现场踩盘时，销售表示，在项目斜后方（在地图上随意一指），有一所深实验光明学校。

当问到是否是这个学校的学区时，销售则顾左右而言他。表示一切还是看教育局的划分。

先不说这个随意一指的地图距离，实际到底有多远，就学区划分的问题融姑娘还是要弄清楚的。

于是，回到家后融姑娘在光明区教育局网站上查询到，

深实验光明学校的小学学区划分：在光明社区、东周社区和东坑社区。

而后融姑娘又在东周街道办的公众号上，找到其社区发布的管辖范围图。

乐府花园就刚好在正上方凹进去，未包含在红线范围内的方形地块。属于楼村社区。

所以如果仅剩初中学区的划分范围，且是全区招生。那么，对于乐府花园来说，则利空了不少。

深实验和高级中学，全区招生竞争非常大

总之，虽然这份是光明区2020年义务教育学区划分的征求意见稿，但一般情况最终确定，和如今的公布相差不大。

这所深实验光明学校的小学，乐府花园业主大概率是上不了了。

目前乐府花园对口的学校为东周小学。距离项目也有一定的距离。

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离最近的地铁站约2公里

据融姑娘得到的来自“内部人员”的最新确切消息，在建地铁6号线，将于5月28日通车。

这也是对光明非常总要的一条地铁线路。距离乐府花园最近的站点是光明大街站。

融姑娘徒步实测，约2公里的距离，用一般步行速度大概走了20多分钟。

未来需要乘坐轨道交通，可能还需乘项目附近的公交，或用骑行的方式到达地铁站。出行较为不便。

所以项目，未来主要的交通出行，还是只能靠公交和自驾。

说到这里，顺便说一下其他的配套，比如商业配套。毕竟生活所需，日常购物、买菜之类的还是需要商超的。

光明商业虽然不断在完善，但就目前规划来看，项目距离周边大中型购物点都有距离。

项目自带5600平底商，远一点的有正力时代广场，光明农贸市场等。

楼下部分商业配套

距离比较近的就是星河cococity（在建），也有大约1.5公里。

光明有潜力，未来可期

区位评分：20分（满分25）

光明的建设速度是肉眼可见的。

按照规划，光明将打造成世界一流科学城和深圳北部中心，是国家战略层面的建设工程。

其中科学城规划占地99平方公里，9个南山科技园，总投资额是南山科技园的34倍，将成为深圳乃至大湾区的“北硅谷”。

其中光明凤凰城规划是深圳18个重点发展区域之一，是光明的行政、经济、文化核心功能区，将进一步催生深圳北部中心。乐府花园就在凤凰城规划内。

目前光明多家高新企业入驻，包括联想、大疆灵眸、华星光电、艾维普思等。

未来几年将复制科技园+深圳大学的模式，推动光明及周边地区的产业升级，打造深圳下一个南山，大区位房价也跟着水涨船高。

乐府花园，旁边可以看到一些产业楼和写字楼，不过目前都还在招租和招商的阶段，未来这边的人流情况，确实不太好判断。

另外，项目所在的位置相对光明中心，稍显偏了一些，所以利好是否能覆盖这么广，有待商榷。

不管怎么说，光明的规划大家还是要持续关注。特别在最近深圳“复工复产”加快发展速度的时候，光明的建设也在继续向前推进。

比如光明高中园定址了、6号线要通车了、武汉大学或也要落户光明等等，新闻一个接一个，不容忽视。

户型选择多，但亮点不多

户型评分：18分（满分25）

乐府花园总建筑面积约14.86万㎡，包括住宅约9.48万㎡,商业约0.56万㎡，容积率3.9，毛坯交房。

来源：深圳房地产信息网

它是光明今年第一个入市的住宅，目前已启动认筹，2000元/筹，预计近期开盘。

据说，项目4天认筹600个，毕竟这个认筹金真的很亲民。

项目的户型选择较多，67-120平的户型里，同面积段的还有细分1、2、3类户型。

目前主力推出的是建面约67-89平的2-3房户型。这里给大家介绍几个比较典型的户型。

67平户型，2房，东南或西南朝向

该户型给融姑娘的第一印象就是入口那个不规则的阳台。看起来怪怪的，也降低了实用性。

但是其他的户型布局倒是还不错，紧凑实用。

厨房唯一可能放冰箱的地方，就是到生活阳台的通道

另一点需要指出的是，厨房似乎没有摆放冰箱的位置。需要特别注意。

88平户型，2-3房

该面积段的户型格局选择较多，仅举例其中两种。B-1和C-4。

B-1户型，两房两厅一卫，南向看花园，大开间短进深，室内采光较为优秀。主卧有阳台，可以灵活拓宽卧室使用面积。

但可惜的是，户型格局较为固定，几乎无法调整出多一间房间来。

但该户型的单价相对低，关注度也比较高。

C-4户型，有样板间。同样是南向户型，双面采光布局。功能空间分布较为合理。

两房设计，有两个卫生间，对居住空间有一定影响。

但值得一提是，有个特别的阳台设计，未来可以用玻璃封住，做第三个房间使用。

113平户型，3房，东北或西北

该户型让人第一印象还是不错的，通透敞亮。户型整体就很规整方正。

在主卧与卫生间过道处有一方形阳台，看个人习惯是否能改成衣帽间或另作他途。

总的来说，项目的户型不是那么让人惊艳。

但户型的选择面广，且因为小户型，首付门槛会大大降低，适合刚需上车。

4.7万均价进光明,有升值空间

价格评分：18分（满分25）

乐府花园备案价在4-5.2万/平，均价4.7万，总价300万起。

价格来看，乐府花园和华润公园九里年前开盘折扣后的价格差不多，只是公园九里是带装修价，乐府花园是毛坯。

按照光明现在的二手挂价，融姑娘在链家上查询到，光明大第已有人挂价7万，这样的挂价甚至不止一个。

不说这个价格是不是挂着玩，不诚心卖。但可以看到光明大第的均价在链家已经上了6.3万。

今年，光明还有几个新房入市，包括去年才拿下地块的金融街项目。

据了解，该项目将会卖到5.5万/平。

所以以目前乐府花园的4.7万均价投资进入光明，未来向上的空间肯定是有的。

期望值一般，优缺点明显

总体评分：70分（总分100）

乐府花园小户型，上车门槛低。击中了不少刚需的痛点，而且位于光明这个有潜力的区域，所以关注度挺高的。

但淘房志的粉丝群里，不少人对该盘的期望都不算高。

原因不外乎位置偏，学位不稳定，容易站岗。而且光明本地的购买力与龙坂还是有差距，所以单从投资来说，意义不大。

但刚需自住倒是可以考虑，毕竟宜居属性是好的。

总体来说，项目的优缺点都很明显。

优点：

1、准现楼，年底能交房，比光明其他楼盘交房早

2、小户型、总价较低，适合刚需家庭

3、片区规划好，目前价格投资进来，有升值潜力

4、环境宜居

缺点：

1、交通不便，其他配套都略远，出行主要靠公交和自驾

2、小学学区划分不稳定，初中竞争大，大概率被分到光明中学

3、社区不大，车位比紧张

4、升值潜力究竟多大，还是问号