实探!4天认筹600个的光明新盘,最大卖点"学位"可能有变!

撰文 | 融姑娘

来源 | 深圳淘房志

融姑娘又来踩盘啦!这次融姑娘来的是最近颇具话题的光明。

去年底到今年初,深圳楼市几乎都被公寓产品包围了,住宅产品鲜少露面。

日前,光明新住宅项目获得了预售许可证,批复1137套产品,数量不少。

该楼盘为特建发乐府花园,备案均价为4.7万/平,总价300万起。

据网友爆料,项目4天时间已认筹600余个,今天好像已经突破2000个了。

值得注意的是,该项目此前传言带深圳实验光明学校的学位,并且说有地铁,配套都不错,性价比很高。

可是今天融姑娘发现,项目并不在深实验光明学校划分的小学学区范围内!

距各生活配套有一定距离

配套评:14分(满分25)

乐府花园,位于光明中心区木墩片区。

东侧临近华夏路,南侧为高新产业配套宿舍项目东明公寓,西侧临近高新路,北侧为双明大道。

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很大可能上不了深实验光明学校

融姑娘到项目现场踩盘时,销售表示,在项目斜后方(在地图上随意一指),有一所深实验光明学校

当问到是否是这个学校的学区时,销售则顾左右而言他。表示一切还是看教育局的划分。

先不说这个随意一指的地图距离,实际到底有多远,就学区划分的问题融姑娘还是要弄清楚的。

于是,回到家后融姑娘在光明区教育局网站上查询到,

深实验光明学校的小学学区划分:在光明社区、东周社区和东坑社区

而后融姑娘又在东周街道办的公众号上,找到其社区发布的管辖范围图。

乐府花园就刚好在上方凹进去,未包含在红线范围内的方形地块。属于楼村社区。

所以如果仅剩初中学区的划分范围,且是全区招生。那么,对于乐府花园来说,则利空了不少。

深实验和高级中学,全区招生竞争非常大

总之,虽然这份是光明区2020年义务教育学区划分的征求意见稿,但一般情况最终确定,和如今的公布相差不大。

这所深实验光明学校的小学,乐府花园业主大概率是上不了了。

目前乐府花园对口的学校为东周小学。距离项目也有一定的距离。

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离最近的地铁站约2公里

据融姑娘得到的来自“内部人员”的最新确切消息,在建地铁6号线,将于5月28日通车

这也是对光明非常总要的一条地铁线路。距离乐府花园最近的站点是光明大街站

融姑娘徒步实测,约2公里的距离,用一般步行速度大概走了20多分钟

未来需要乘坐轨道交通,可能还需乘项目附近的公交,或用骑行的方式到达地铁站。出行较为不便。

所以项目,未来主要的交通出行,还是只能靠公交和自驾

说到这里,顺便说一下其他的配套,比如商业配套。毕竟生活所需,日常购物、买菜之类的还是需要商超的。

光明商业虽然不断在完善,但就目前规划来看,项目距离周边大中型购物点都有距离。

项目自带5600平底商,远一点的有正力时代广场,光明农贸市场等。

楼下部分商业配套

距离比较近的就是星河cococity(在建),也有大约1.5公里

光明有潜力,未来可期

区位评:20分(满分25)

光明的建设速度是肉眼可见的。

按照规划,光明将打造成世界一流科学城和深圳北部中心,是国家战略层面的建设工程。

其中科学城规划占地99平方公里,9个南山科技园,总投资额是南山科技园的34倍,将成为深圳乃至大湾区的“北硅谷”。

其中光明凤凰城规划是深圳18个重点发展区域之一,是光明的行政、经济、文化核心功能区,将进一步催生深圳北部中心。乐府花园就在凤凰城规划内。

目前光明多家高新企业入驻,包括联想、大疆灵眸、华星光电、艾维普思等。

未来几年将复制科技园+深圳大学的模式,推动光明及周边地区的产业升级,打造深圳下一个南山,大区位房价也跟着水涨船高。

乐府花园,旁边可以看到一些产业楼和写字楼,不过目前都还在招租和招商的阶段,未来这边的人流情况,确实不太好判断。

另外,项目所在的位置相对光明中心,稍显偏了一些,所以利好是否能覆盖这么广,有待商榷。

不管怎么说,光明的规划大家还是要持续关注。特别在最近深圳“复工复产”加快发展速度的时候,光明的建设也在继续向前推进。

比如光明高中园定址了、6号线要通车了、武汉大学或也要落户光明等等,新闻一个接一个,不容忽视。

户型选择多,但亮点不多

户型评:18分(满分25)

乐府花园总建筑面积约14.86万㎡,包括住宅约9.48万㎡,商业约0.56万㎡,容积率3.9,毛坯交房

来源:深圳房地产信息网

它是光明今年第一个入市的住宅,目前已启动认筹,2000元/筹,预计近期开盘。

据说,项目4天认筹600个,毕竟这个认筹金真的很亲民。

项目的户型选择较多,67-120平的户型里,同面积段的还有细分1、2、3类户型。

目前主力推出的是建面约67-89平的2-3房户型。这里给大家介绍几个比较典型的户型。

67平户型,2房,东南或西南朝向

该户型给融姑娘的第一印象就是入口那个不规则的阳台。看起来怪怪的,也降低了实用性。

但是其他的户型布局倒是还不错,紧凑实用。

厨房唯一可能放冰箱的地方,就是到生活阳台的通道

另一点需要指出的是,厨房似乎没有摆放冰箱的位置。需要特别注意。

88平户型,2-3房

该面积段的户型格局选择较多,仅举例其中两种。B-1和C-4

B-1户型,两房两厅一卫,南向看花园,大开间短进深,室内采光较为优秀。主卧有阳台,可以灵活拓宽卧室使用面积。

但可惜的是,户型格局较为固定,几乎无法调整出多一间房间来。

但该户型的单价相对低,关注度也比较高。

C-4户型,有样板间。同样是南向户型,双面采光布局。功能空间分布较为合理。

两房设计,有两个卫生间,对居住空间有一定影响。

但值得一提是,有个特别的阳台设计,未来可以用玻璃封住,做第三个房间使用。

113平户型,3房,东北或西北

该户型让人第一印象还是不错的,通透敞亮。户型整体就很规整方正。

在主卧与卫生间过道处有一方形阳台看个人习惯是否能改成衣帽间或另作他途。

总的来说,项目的户型不是那么让人惊艳

但户型的选择面广,且因为小户型,首付门槛会大大降低,适合刚需上车。

4.7万均价进光明,有升值空间

价格评分:18分(满分25)

乐府花园备案价在4-5.2万/平,均价4.7万,总价300万起。

价格来看,乐府花园和华润公园九里年前开盘折扣后的价格差不多,只是公园九里是带装修价,乐府花园是毛坯。

按照光明现在的二手挂价,融姑娘在链家上查询到,光明大第已有人挂价7万,这样的挂价甚至不止一个。

不说这个价格是不是挂着玩,不诚心卖。但可以看到光明大第的均价在链家已经上了6.3万

今年,光明还有几个新房入市,包括去年才拿下地块的金融街项目。

据了解,该项目将会卖到5.5万/平

所以以目前乐府花园的4.7万均价投资进入光明,未来向上的空间肯定是有的。

期望值一般,优缺点明显

总体评分:70分(总分100)

乐府花园小户型,上车门槛低。击中了不少刚需的痛点,而且位于光明这个有潜力的区域,所以关注度挺高的。

但淘房志的粉丝群里,不少人对该盘的期望都不算高

原因不外乎位置偏,学位不稳定,容易站岗。而且光明本地的购买力与龙坂还是有差距,所以单从投资来说,意义不大。

但刚需自住倒是可以考虑,毕竟宜居属性是好的

总体来说,项目的优缺点都很明显

优点:

1、准现楼,年底能交房,比光明其他楼盘交房早

2、小户型、总价较低,适合刚需家庭

3、片区规划好,目前价格投资进来,有升值潜力

4、环境宜居

缺点:

1、交通不便,其他配套都略远,出行主要靠公交和自驾

2、小学学区划分不稳定,初中竞争大,大概率被分到光明中学

3、社区不大,车位比紧张

4、升值潜力究竟多大,还是问号

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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