四城现楼市政策“一日游” “房住不炒”仍是调控主基调

2月21日以来,四地出现楼市政策发布后又迅速撤回的情况。

作者:杜雨萌 张歆

​​来源:证券日报之声

疫情发生以来,为保证楼市平稳健康发展,多地出台了抗疫期间的楼市支持政策。其中受到广泛关注的是,有小部分城市上演了“秒宣——秒撤”的政策“一日游”。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹在接受《证券日报》记者采访时表示,2月份以来,以一、二线城市为主的多个地区出台了房地产边际宽松政策,而从个别地区出现的政策“一日游”现象来看,无疑透露出两方面信息:首先,当前地方为稳定楼市可以边际宽松房地产政策,但“房住不炒”依然是调控主基调,也就是说,楼市调控政策大幅放松的可能性较小;其次,在各地出台的房地产边际宽松政策中,大多数体现为合理的供给侧的政策宽松上,而需求侧的政策宽松,或许不能落地实施。

具体来看,在目前已知的政策“一日游”来看,导致其政策秒删的“雷点”,似乎都与需求侧沾边。

如驻马店市提出,要将公积金贷款购买首套房首付比例降低至20%;广州市明确,商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元,商服类项目不再限定销售对象;宝鸡市提到,各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策,公积金贷款最高额度由40万提高至50万;再比如,济南市称,在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受济南市限购政策约束。

58安居客房产研究院分院院长张波对《证券日报》记者分析称,从上述城市的政策变动情况来看,从中能感受得到地方政府当下的“纠结”态度。诚然,如果单从近期的房地产市场表现来看,不少城市确实存在着政策放松的理由,但不可否认的是,房地产市场在近几年来的调控下,已取得了极为不易的市场稳定效果,并且购房者对于后续市场预期稳定的信心更是来之不易。而在这样的拉锯作用下,也就不难理解部分城市宽松政策出台后的撤回操作,即与短期“压力”相比,放松需求侧的调控政策更应慎之又慎。

事实上,为进一步缓解房地产市场以及房企资金压力,《证券日报》记者注意到,除了各地因城施策出台的包括减轻企业缴纳税费压力、适度降低预售条件加快周转等措施外,央行、银保监会以及住建部等亦多次表态,要进一步稳定房地产市场。

如3月3日央行会同财政部、银保监会召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会议明确提出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性;再比如住建部部长王蒙徽撰文指出,2020年要着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,建立和完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等房地产调控体制机制,落实城市主体责任,因城施策、分类指导,保持房地产市场平稳运行。

楼市复工应注重夯实行业发展“地基”

近期,部分地方楼市政策的“施工”显得有些急躁。

2月21日以来,至少有包括河南省驻马店市、陕西省宝鸡市等四地出现楼市政策发布后又迅速撤回的情况。

笔者认为,作为在GDP中占比7%的行业,房地产业确实需要有序复工复产。但是,无论是政策的发力点,还是解读的着眼点都不应局限于“降首付”“购房补贴”等某一个维度,更不能就此判断调控松动与否。对于楼市而言,复工复产的最好方式应该是政策蓝图设计完善、“施工企业”主动夯实发展“地基”。

首先,楼市复工有着明确的政策导向,无论是地方政府还是房地产企业,都应该按图索骥。

去年12月份召开的中央经济工作会议在提及楼市调控时表示,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”。应该说,稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”已经描述了行业发展路径。

笔者认为,受疫情扰动,目前政策面支持楼市复工复产、实现“三稳”,实际上有“过和不及”两方面风险需要注意:其一是政策刺激过度,行业占据过多金融资源,影响其他产业有效融资;其二是受疫情等因素影响,有效购房需求不足,房地产企业大面积面临资金流动性压力,从而影响行业平稳发展。

因此,对于地方政府而言,政策支持楼市的施工图必须通盘考虑,稳扎稳打。

其次,市场应正确理解“因城施策”的政策表述,避免过度解读,更不应轻言“调控放松”。

鉴于我国房地产业发展的区域性特点,楼市调控政策一直坚持“因城施策”,换句话说,各地方或金融机构可以在其授权范围内更有针对性地制定和实施具体举措。不过,这种个性化方案有着严格的前提——“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。此外,央行多次表态,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。结合今年以来LPR的变动态势来看,银行业金融机构对于中长期贷款的定价并未明显放松。

对于资金密集型的房地产业而言,在政策面、资金流动性和价格都没有放松的前提下,判断“调控放松”显然没有足够的逻辑支撑。而且,近日银保监会也直接表态称“房地产金融政策没有调整和改变”。

第三,楼市复工应真正立足长远,房企更应注重夯实中长期发展根基。

正如万科在年报致股东信中所言,“没有成功的企业,只有时代的企业。企业始终处于不断变化的场景之中”。2020年,万科要重点做好三件事:第一是对市场环境变化进行更深入的分析,回到基本商业逻辑,探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法;第二是聚焦产品力和服务力,做好精益运营,提升竞争能力和经营效益;第三是深化组织重建,在实践中检验组织能力与效能,完成事人匹配。

笔者对于万科的选择深以为然。如果房企还沉浸于等待“大水漫灌”等政策强刺激,忽视政策引导下,市场需求质和量的改变,居民资金投资理念、投资广度的改变,那么在不远的未来,“活下去”或许对其也会是一种奢望。

“回归初心,遵循规律,更加贴近客户、贴近市场,积极拥抱变化,快速试错,快速学习,快速进化,才是应对危机最好的方法论”。笔者借招商银行田惠宇行长的年报致辞与楼市复工者共勉。

格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

相关阅读

评论