断崖式下跌!终于,深圳失去了第一

作者:八哥

来源:大咖聊房

01、深圳遭遇危机

最近40年,要论中国发展最好的城市,毫无疑问是深圳。

从曾经一个无人问津的小渔村,发展成为今天人口超千万、经济总量全国第三、和北上广平起平坐的强一线城市,可以说深圳是中国改革开放制度红利的最大受益者。

公元前1122年,周武王封帝尧之后于“蓟”,建蓟国。“蓟”位于今天北京房山区琉璃河镇,弹指一挥,北京建城已超3100年。

公元1271年,忽必烈挥鞭策马,南上北下统一中国,移驾大都,即今日之北京。不知不觉,北京建都已近800年。王者之气,早已显现。

公元前214年,始皇帝统一岭南,设南海郡,广州为郡治所在地。转眼之间,广州作为“省会”,已超2200年。千年商都,底蕴醇厚。

公元1267年,南宋咸淳三年,宋度宗赵禥在上海浦西岸设置市镇,定名为“上海镇”。元至元二十九年,政府把上海镇从华亭县划出,批准设立上海县,标志着上海建城之始。远东第一大都市,建城已近900年。

坐拥今日之地位,畅享城市之繁华,北京用了3000年,广州用了2000年,上海用了1000年,而深圳,只用了40年。

深圳的成功,不仅是中国经济发展史上的一则神话,更是世界经济史上难得的一段传奇。要说后无来者,为时尚早,但前无古人,基本可以盖棺定论。

从1979年撤销宝安县设立深圳市,风风雨雨,深圳,已经走过了40个年头。

孔子在《论语·为政》中写到:三十而立,四十不惑。成立特区40年的深圳,目前似乎就正在经受成为特区以来最大的“不惑”和“危机”。

02、新增人口断崖式下滑

人,是城市最大的财富,也是助力城市经济腾飞发展的最强动力。对于深圳而言,更是如此。

1978年,成为特区之前的宝安县,只有两万余人,然而40年后的今天,深圳已经成长为一个官方统计人口达到1304万的超级大都市,年均人口增加32万。

而从深圳的居民用水用电量,生活垃圾产生量,移动电话保有量推算,深圳的常住人口,明显存在低估。普遍认为,目前真实的深圳人口数量,应该在2000万+。

也就是说,深圳年均人口增量在50万+。

源源不断的人口大量流入,持续不断的新鲜血液补充,是深圳这座最年轻城市高速发展最强劲的动力引擎,造就了深圳今天的繁荣和辉煌。

2015年,深圳常住人口增加60万,2016年增加53万,2017年增加62万,2018年增加50万,每年平均增加55万,延续了之前一贯的强劲势头。

然而,进入2019年,情况发生了明显的变化。最新公布的数据显示,去年深圳常住人口增量为41万,虽然40万+的总量不算低,但和2017年高峰时期的62万相比,足足减少了21万,降幅超过50%,用断崖式下跌来形容,毫不为过。

横向对比看,在常住人口增量跌幅过半的同时,深圳也让出了保持多年的新增人口第一的位置,被杭州超过,只能屈居第二。2019年,杭州全年新增人口55万,比深圳足足多了14万,在成为最大赢家的同时,也如愿实现了人口破千万的既定目标。

在被前面的杭州拉开巨大差距的同时,后面的“追兵”也异常凶猛。

作为深圳最强有力的城市竞争对手,2019年的广州,却交出了一份异常亮眼的人口流入成绩单。2019年,在深圳人口流入断崖下跌的同时,广州常住人口依然保持了一贯的强劲增长势头,全年增加40万,只比深圳少1万,排在全国第三。

2015年,广州常住人口增加42万,2016年增加54万,2017年增加45万,2018年增加41万,这是广州连续第五年,每年人口流入均超过40万。

2019年,全国其他城市都在花式抢人,广州在没有出台过多政策的情况下,依然交出这样一份成绩单,足见人们对广州城市的认可。

两相对比,一稳一降之间,显示的是深圳对人才的吸引力正在逐渐减弱,而广州却在后程发力,持续增强。

可以预见,如果延续这个势头,2020年广州人口增长总量超过深圳将是大概率事件。

在人口之争落下风的同时,深圳的经济也遇到了麻烦。2019年,深圳GDP增速6.7%,首次跌入6字头,在创下40年新低的同时,也首次被广州超过。2019年,广州GDP增速6.8%,以0.1%的优势力压深圳,位列四大一线城市之首,并大幅领先北京的6.1%,上海的6.0%。

曾经一度被认为英雄迟暮、日渐没落的广州,展现出了异常强大的增长实力。年轻的深圳,应该切身感受到了老牌劲旅广州咄咄逼人的直接挑战。

对于2019年深圳经济的失速,很多人把原因归咎于中美贸易的摩擦。诚然,始于2018年的中美贸易争端,确实让深圳很受伤,但是也必须注意到,同样作为千年商都的广州,也是“受害者”之一,遭受打击强度,不亚于深圳。

而且,去年深圳还连续享受了两个大礼包,一个是大湾区规划的落地,另一个是含金量更高的“先行示范区”,各种利好可谓是持续不断。

深圳之所以被广州在去年历史性地反超,原因或许更多还是在于深圳自己内部出了问题,而不能简单地把锅抛给贸易摩擦,一甩了之。

深圳对于外来人口吸引力的减弱,新增人口断崖式的下滑,不就是最好的注脚和说明吗?

03、经济失速,吸引力减弱的秘密

深圳经济增长的失速,人口吸引力的减弱,最重要的原因,或许就藏在深圳的房价之中。

高房价导致的企业生产成本上升和个人生活成本的居高不下,挤压了企业的利润和居民的幸福感,从而引发企业搬迁和人员流失以及外来人口的望而却步。

2019年对于深圳而言,有两件事极其重要,而且这两件事都足以载入深圳城市的发展史册。一件事是深圳被列为先行示范区,全国独一份。另一件事就是深圳二手房均价超过北京,成为继上海之后,全国第二个在新房和二手房方面均超过北京的城市。

从产业机构上看,一个国家、一个城市的产业大致可以分为三个大类:第一产业,主要是农林畜牧业;第二产业,主要是加工制造业,第三产业,主要是金融贸易和服务业。

众所周知,目前的深圳,是全国唯一一个没有“三农”的城市,没有农业、没有农村、没有农民。深圳,完全是靠加工制造业和金融贸易服务业支撑而发展起来的城市。但从现实的情况看,目前深圳的第二、第三产业,都正在遭受着高房价的沉重打击。

第二产业上,目前深圳的中低端制造业正在全面撤离,就连华为这样的高端制造业企业也多次表示,深圳的高房价让公司成本逐年上升,不堪重负。因此,最近两年,华为大规模地从深圳搬迁,去了成本更低的东莞,深圳损失的,自然是大量的GDP和财政税收。

其实,还有很多制造业企业也在最近几年陆续从深圳搬走,只是他们的名气没有华为大,并未收到全社会的广泛关注。但是今天深圳大量制造业企业的外流,已经是不争的事实,而制造业是一个城市经济发展的“压舱石”,也是容纳就业人口最多的行业。

深圳新增人口的大幅下跌,很重要的原因就是制造业企业变少,导致无法提供更多新增就业岗位。

如果说华为这样的企业是在主动撤离深圳的话,那么很多企业对深圳可能就是望而却步。微信是腾讯公司最成功的产品之一,但是很多人不知道的是,微信的研发团队运维团队并不在深圳,而在广州。即使微信今天已经强大到没有竞争对手,但是微信总部依然没有搬去深圳,而是选择留在广州。

对于微信总部为什么不去深圳,腾讯方面曾经给出过三个理由,其中之一就是相比深圳而言,广州的地价租金更便宜,企业经营成本低,而且员工更容易在广州买房,安居乐业。

华为的选择是搬离深圳,微信的选择是不愿去深圳,这其实正代表了当下所有企业对深圳的两种态度:一种是逃离,一种是不愿靠近。

在第二产业遭受高房价冲击的同时,深圳的第三产业,日子同样不好过。

2018年,深圳的甲级写字楼空置率大约为10%,略低于上海,在北上广深四个一线城市中排在第三,然而到了2019年,深圳甲级写字楼的整体空置率直接翻倍达到22%,在四个一线城市中排在第一,部分地区空置率甚至超过50%,几乎沦为“空城”。

众所周知,租写字楼的客户绝大多数都是从事金融贸易服务业的第三产业企业。因此,从以华为为代表的制造业企业外迁到大量甲级写字楼空置,无一不是在表明,当前,深圳的第二产业和第三产业都正在全面沦陷。

因此,一个产业全面萎缩的深圳,一个就业岗位大量减少的深圳,2019年GDP增速将至6.7%,被广州超越,也就在情理之中了。

04、深圳正在变成一座“金融空城”

新加坡总理李光耀曾经这样评价李嘉诚:毫无疑问,李嘉诚是富可敌国的亚洲超人,但是我们却不能从他的手下看到一个世界级的品牌,他的巨大财富,来源于他垄断了房地产和一系列的民生工程,他对经济的发展实际上没有起到多大的作用……

李光耀的评价很直接,就是李嘉诚虽然是一个赚钱的好手,但是并不能代表他能为社会、为经济的发展提供多大的帮助。

相反,因为长期的土地垄断和饥饿式供地,香港的房价畸形地涨到了全球第二,严重阻碍了香港的产业升级,也给香港社会稳定带来极大的困难。

如今,香港有很多所谓的“废青”,他们对生活不抱太多的希望,不求上进,浑浑噩噩,得过且过。在指责他们的同时,有时候也不能把责任全推到废青身上,因为今天香港的房价,其实已经偏离了大多数香港人的收入水平,白手起家的香港人,几乎不可能在香港买得起房,不能安家,何谈安心?不能安心,何谈乐业?

因此,对未来、对人生无望的香港年轻人便选择了自我放弃、自甘堕落,沦为外人看来不思进取的“废青”,这其实又何尝不是无望之下的无奈之举呢?

而目前深圳的高房价,也在反噬深圳这座年轻的城市。让曾经生机勃勃的深圳,正逐渐失去内生的活力。

3月9日,招商太子湾推出120多套总价2000万起步的精装公寓,最高5000万,当天售罄。作为2000万起价的非住宅产品,能够消费的起的,绝对不是普通的上班族,绝大部分都是企业主和公司高管。

二十年前,赚了钱的企业主们在干什么?那时候,赚了钱的人,都在忙着新建厂房、增加生产线、扩大产能,搞轰轰烈烈的搞再生产,做大社会增量财富蛋糕。而如今,有了钱的企业主们,已经不怎么去干事业,而是纷纷忙着把钱投入到房地产上,去炒楼炒地了。

逐利是资本的天性的,企业主们放弃干实业,转而投身房地产,一定是因为他们发现,搞地产比干实业更赚钱。

2015年初的时候,深圳的房价尚在两万出头,眼下,深圳的房价已经突破7万,四年多的时间,上涨3倍多,年均上涨超过40%。这种投资回报率,是任何实业都望尘莫及的。

因此,当企业主们发现,辛辛苦苦经营一个一百人规模的工厂,一年下来的收益还不及买一套一百平米的房子的时候,于是他们就纷纷开始用脚投票,放弃实业,蜂拥而入冲进房地产了。这也是为什么最近几年,深圳2000万+以上豪宅热销的重要原因。

深圳的钱,没有再大规模地投入再生产中,而是天量地堆积在了房地产上。目前的深圳,正在因为产业空心化而逐渐沦为一座“金融空城”。

05、必须做出改变的时候到了

当经济快速增长的时候,社会总的财富蛋糕是越做越大的,人们对未来收入增加也是充满希望的。因此普遍能够承受较高的房价,因为大家清楚,未来的收入能够覆盖今天的负债。

但任何事情都有一个限度,当一座城市的房价上涨达到一定程度,当绝大多数人发现,再怎么努力,自己也够不着的时候,如果还有别的可替代城市可以选择的时候,那么他们必然就会转身离开。

2019年重点城市平均工资排名

今天,深圳的社会平均工资在全国都是名列前茅,但是相对于7万+的房价,如果没有六个钱包的支持,深圳的房子,其实和大多数白手起家的年轻已经无缘了。

中国人都有一个情节,就是家的情节,不能在一个城市安家,就始终会觉得自己没有在这里扎下跟,没有归属感。因此,当越来越多的人在深圳安家的希望变得渺茫之后,那么他们必然就会选择到另外的城市,到可以給他们希望的城市。

于是,这才有了我们看到的今年深圳人口首次出现断崖式的下跌,被杭州和广州超过的现象。因为同为一线、准一线城市,相比较而言,广州和杭州,更能让他们看到在这座城市安身立命的希望,而不是永远飘在深圳,成为无家可归的匆匆过客。

3月11日,深圳出台了《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》,文件最后一条提到,要增加居住用地供应。但是至于怎么增加,增加多少,措施中并未提及,只是笼统地说,要多渠道增加住房供应,平衡供求关系。

这和措施中第四条关于缓解企业短期资金压力明确指出的:房企在一定条件下可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%,可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%这样精确的描述形成了强烈的对比。

深圳提出,要增加居住用地供应,那么深圳能做到吗?能做到什么深度?能增加多少?

2016年的时候,深圳城市开发强度,已经接近50%,远超30%的国际公认警戒线。2018年底,王石也曾公开表示,深圳可开发土地不足20平方公里,不到深圳总面积的1%。

因此,目前的深圳,基本已经无地可供,无米下炊。

所以,深圳在《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》中只是笼统地提出要增加供应,但是并未提及到底增加多少,如何增加,也就在预料之中了。

一座城市要发展,归根结底还是需要人去建设。因此,一个没有增量人口的城市,是没有多大前途的城市。

可以想象,如果没有新鲜血液补充,没有年轻人来,就深圳现有的人口关起门来在里面自娱自乐自嗨,那么结局或许就只能像对岸一样,把房地产完完全全搞成金融空转的工具和资本套利的手段,那就非常危险了。

当然,这是所有人都不希望看到的结果。

深圳,必须作出改变了!

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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