房地产行业事件点评：全球降息潮再起，优质资产价值凸显，维持“推荐”评级

机构：华创证券

评级：推荐

1、海外新冠疫情扩散，全球降息潮再起、并力度加强，全球流动性宽松预期再次升温

近期，海外新冠疫情持续呈现扩散的迹象；3月10日，世界卫生组织报告全球新冠肺炎确诊病例已达113,702例(新增4,125例)，死亡病例达到4,012例（新增203例）。而自2019年初以来全球新一轮降息潮覆盖30余个国家及地区；2020年3月3日美联储紧急降息50bp，将基准利率降至1.00-1.25%，而参考历史上50bp降息时期：1982年石油危机后期、1984-1987年时期、1991-1992年海湾战争时期、2001-2002年互联网泡沫时期、和2007-2008年次贷危机时期，代表了本次美联储对此的重视程度。随后，加拿大和英国也分别降息50bp和25bp，全球降息潮再起。

与此同时，目前全球主要国家和地区10Y国债收益率均创新低，3月10日中国2.61%、美国0.76%、意大利1.33%、澳大利亚0.78%、英国0.00%、日本-0.03%、法国-0.30%、德国-0.76%，显示全球经济压力下流动性持续宽松。

2、降息环境中股息率优势凸显，股息国债利差创新高，主流房企19E股息率达5.7%

房地产板块的高股息率吸引力进一步提升。继2018年7-8月、10月、2019年初及8月后，春节后板块股息率再次超过10Y国债收益率、达到2.98%；并且地产板块股息率在28个行业中排名第四名。个股方面，我们统计10家主流房企的平均股息率自2018年7月以来基本都高于10年期国债收益率，2020/3/10达到主流房企18A3.7%（19E4.7%）vs.国债2.6%，并且对应股息国债利差创历史新高。其中，股息率较高的10家主流房企包括：首开股份（18A5.6%、19E7.1%）、金科股份（18A4.5%、19E6.6%）、绿地控股（18A5.0%、19E6.5%）、荣盛发展（18A5.2%、19E6.3%）、华夏幸福（18A4.9%、19E6.0%）、蓝光发展（18A3.9%、19E5.8%）、金地集团（18A4.0%、19E5.0%）、招商蛇口（18A4.3%、19E5.0%）、保利地产（18A3.1%、19E4.3%）、万科A（18A3.4%、19E4.0%）等。而降息环境中，房地产板块较高的股息率对保险资金和产业资本等长线资金的吸引力进一步提升，包括国内外资金。

3、货币宽松周期中商业地产收益率持续跑赢，Caprate下行驱动优质资产价值重估

在我们2019年9月商业地产报告《优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》中，我们复盘了过去四轮美国宽松周期，商业地产收益率居大类资产前三，其中平均收益排名前列的分别是国债收益率为51%、FTSEEQREITS指数为47%、黄金为45%和NCREIF商业地产房价指数为40%。并且，商业地产价格指数是唯一一类四轮周期中收益率均为正的资产，超过了黄金和国债，显示出了商业地产在货币宽松周期中的稳定而相对高收益优势。此外，商业地产大多数情况下持续跑赢CPI，在货币宽松周期中的持续抗通胀特性显著。并且，流动性宽松的环境会使得Caprate下行，从而驱动优质商业资产价值重估。因而，一方面，目前来看国内疫情已经基本控制住扩散趋势，因此国内商业地产也将陆续恢复正常运营，后续NOI率也将稳步提升，Caprate下行驱动优质资产价值重估也或将开始；一方面，在疫情防控方面我国先天具备制度性优势，国内优质商业地产也或将成为国内外的资金避风港。

4、投资建议：全球降息潮再起，优质资产价值凸显，重申行业“推荐”评级

本次肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响，但近期政府逆周期调控力度进一步加大，中央财政与货币也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，预计板块低估值将得到修复，同时全球降息潮再起、并力度加强，低利率环境下高股息房企和优质商业地产价值凸显。此外，我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往的难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等；3）商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股，建议关注：华润置地、宝龙地产等。

5、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。