“袖珍房企”鹏润控股冲港股：实控人29张银行卡收7亿预售款

作者：杨柘 

来源： 斑马消费

房地产行业集中度越来越高，强者恒强的格局下，小型房企的机会将越来越少。

正在冲击港股的鹏润控股有限公司恰恰不这么认为，它正受惠于京津冀地区协同发展国家战略，以及毗邻雄安新区的优势，将享有高增长潜力。

从11年前涉足房地产行业，公司一直依赖白沟新城及高碑店市两地13个项目。去年前10月收入刚突破5亿元，总土地储备规模仅77.67万平方米。

在中国，鹏润控股的规模和体量，只能算袖珍房企。虽能占据一方，但小规模、传统的商业模式，如何给予投资者更大信心？

雄安新区成立前，抢收6成土储 

河北人张中华、李红夫妇一同毕业于白沟新城第一中学，毕业后从事家族纺织品买卖、服装等生意。2009年，夫妇俩才在当地成立河北鹏润（公司间接全资子公司）正式涉足房地产业务。2015年，公司业务拓展到高碑店市。

招股书显示，公司13个项目均集中在白沟新城及高碑店市，在两地合计持有土地储备总建筑面积77.67万平方米。

2017年至2019年前10个月，公司分别实现收入3.57亿元、2.24亿元和5.63亿元，年内溢利分别为0.94亿元、0.22亿元和2.22亿元。

公司承认，项目少且高度集中为“重大不利影响”。

不过，从公司披露的信息来看，短期内不会有多大改善。

公司此次登陆港股募资，将进一步在当地收储土地，以及支付旗下鹏润•学府一期及鹏润•美墅家二期的开发营运资金。

鹏润控股对当地市场依赖和钟爱，主要源于以下几个因素：

一是白沟新城及高碑店市正受惠于京津冀地区协同发展的国家战略，且临近雄安新区；二是白沟新城已成为中国知名的小商品市场，辐射华北、东北等区域。

2017年4月，在国家公布兴建雄安新区政策出台之前3个月，公司在白沟新城及高碑店购入两幅土地，建筑土地总面积合计1.07万平方米，拿地均价1432元/平方米。

此后，继续在当地拿地，地价持续上涨。2017年4月至12月、2018年及2019年前6个月，公司拿地均价分别为1515元/平方米、2216元/平方米、3503元/平方米。

公司披露，若按占地面积算，其在雄安新区成立前收购的土地占公司开发项目及持作未来开发项目土地储备的约27%；若以建筑土地面积计算，公司近60%的土地储备是在雄安新区成立前收购。

老板29张个人银行卡收预售款

张中华、李红夫妇在公司分工协作，张负责全面工作，李则掌控财务大权，这种夫妻档在拟上市房企里较为少见。

夫妻档的“操作”，让公司最近几年频频出现不合规状况，成为企业发展历史上不可抹掉的“污点”。

斑马消费梳理发现，公司曾使用29个以14名人员的名义、在7家中国银行不同分行开设的个人银行账户，以偿付河北鹏润（包括其高碑店市分公司）及高碑店华创（公司间接全资子公司）的公司资金。

这14名人员中，包括附属公司员工、张中华所控制关联公司员工、亲属，以及张的亲属。

上述个人银行账户收取预售活动产生的款项，再用于经营开支付款。

公司解释，这样操作可更灵活的存入及提取现金，并促进日常现金流动性。

从2017年至2019年前10个月，公司通过个人银行账户收取的预售款总额分别为3.21亿元、2.71亿元和1.21亿元，分别占公司收取预售所得款总额的67.1%、28.0%和11.7%。上述同期，个人银行账户的付款分别占公司营运支出总额的3.4%、5.1%和少于0.1%。

这些个人银行账户均由控股股东、董事会主席张中华控制及实际拥有，已在2019年6月停用并清零。

除此之外，张中华曾动用部分来自旗下鹏润名典苑、鹏润•MINI工社一期及鹏润•MINI工社二期的27项物业的销售所得款项，偿付其与三名独立第三方及公司一名关联方的个人债务约1260万元。

公司在报告期内还收到相关政府部门5项行政罚款，涉及小区少建停车场、超出施工规划许可以及未经批准先行施工等。其中，鹏润•MINI工社一期及鹏润•MINI工社二期的总建筑面积超过相关施工规划许可，就被罚款300万元。

截至2019年10月底，公司雇员总数82人，但公司在保障员工福利方面明显滞后。

公司估算，于往绩记录期间尚未作出的社会保障保险及住房公积金总额约630万元。2017年至2019年前10个月，公司已就逾期供款计提拨备分别为220万元、250万元和160万元。