实探 | 悄悄告诉你：10万+豪宅区，半价就能买

作者：计小岚 

来源：深圳买房计划

深圳宅地土拍开年大戏，可能会迟到，但不会缺席。

3月3日，深圳将一次性出让4宗居住用地，其中，3宗为二类居住用地，建设可售型人才住房；1宗为三类居住用地+商业用地，建设宿舍、酒店等。

这4宗地总占地面积约8.85万㎡，总建筑面积约39.30万㎡，挂牌起始总价约30亿，将采取“双限双竞”的办法出让。

此次土拍，最大亮点是，宝安尖岗山A122-0364建成后人才住房最高销售单价不高于4.5万/㎡，而片区二手房均价约9.4万/㎡。也就是说，只要是符合条件的人才，就能半价入住半山豪宅区。

靠近超级大盘鸿荣源·壹成中心的龙华地块A822-0408，最高卖4.16万/㎡，竞买人应为具备从事人才住房或人才安居房投资、建设等经营范畴的企业法人且不接受联合竞买，这一项要求已将绝大部分房企拒之门外。

盐田J312-0044，在梧桐山脚下，依山瞰海，周围都是成熟住宅小区。宝安燕罗A426-0451，周边都是工业园，建成后应该是园区配套宿舍。

这场宅地拍卖大戏已经历两次延期。和以往在交易大厅集中举牌不同，这4宗地将在3月3日分时段出让，竞买企业现场参与人数不超过2人，不接受无关人士围观。

01

宝安尖岗山

10万+豪宅区人才房卖4.5万/㎡

一而再再而三靠卖地刷脸上热搜的豪宅区，宝安尖岗山应该算头一个。

2003年，招商、华侨城联合体举牌99次，首入尖岗山；2012年，中海通过招标以48.6亿的综合成本登顶尖岗山；2015年，28家房企举牌举到手酸，最终泰禾拿下尖岗山两块地，其中一块楼面价79907元/㎡，是彼时的全国单价地王；2019年，越秀斥资59.08亿拿地，尖岗山成为其深圳首秀战场。

十多年来，龙头房企用脚投票，一步一步夯实了尖岗山的地位。但这一次卖地，和以往的任何一次，都不一样了。

2020尖岗山开年卖地，关键词或许是，「半价入住豪宅区」。

即将出让的A122-0364宗地，位于宝安尖岗山，由尖岗山大道、卧龙二路、卧龙五路围合而成，占地面积34673.75㎡，建筑面积145280㎡，其中，住宅136290㎡、商业2500㎡、公共配套设施6490㎡。

根据出让公告，A122-0364挂牌起始价14.6亿，最高限制地价21.17亿，起始楼面价约10050元/㎡，是开年出让的三宗宅地中，占地面积最大、总地价最高的一宗，将通过“双限双竞”的办法挂牌出让。

该宗地用于建设可售型人才住房，建成后销售均价不高于42900元/㎡，最高销售单价不高于45000元/㎡，但有产权限制及封闭流转——即购买人在签订买卖合同之日起，累计缴纳社保15年或年满60周岁且购房满10年，才能再次交易；限制交易期间，可转让给符合条件的人才。

值得注意的是，原出让公告发布4天后，深圳市土地房产交易中心追加了一份补充公告——删除A122-0364、J312-0044“不得捆绑精装修”的条款。

据@深圳买房计划现场了解，A122-0364目前被深圳地铁临时征用为深圳市轨道交通12号线三工区项目部，用于钢筋集中加工厂及生活营地。

△宗地现状

出身豪宅区，意味着邻居们非富即贵。

据贝壳找房数据，尖岗山最新二手房均价约9.4万/㎡，平层、联排、独栋价格差距较大。片区三大项目曦城、九号公馆、名镌，公寓约7.7万/㎡，平层约10万/㎡，别墅11-16万/㎡。

新房方面，待入市项目有泰禾深圳院子、恒丰尖岗山壹号花园，越秀尖岗山项目已动工。

凑巧的是，泰禾院子、越秀尖岗山项目与即将出让的A122-0364依次分布在尖岗山大道南侧。

泰禾深圳院子被尖岗山大道分为南北两个地块，北地块尚无动静，南地块已经可以看到大致完工的营销中心，特殊时期的防疫宣传很醒目。拿地5个月后，越秀尖岗山项目动工，现工地已复工。

△泰禾深圳院子营销中心

△越秀尖岗山项目工地已复工

不妨打个赌，屡次放风要入市的泰禾院子，能否跑赢越秀？

恒丰尖岗山壹号花园位于片区最东边，与新安相邻。项目于2019年6月奠基开工，建设18栋高层住宅，毗邻宝安中学（集团）实验学校，距离地铁5号线兴东站约600米。截至2月26日，项目工地暂未复工。

△尖岗山壹号花园工地，右侧为公租房海安苑

02

龙华民治

壹成中心旁，最高卖4.16万/㎡

A822-0408，位于龙华民治油松片区，龙华超级大盘壹成中心南面（步行距离约1公里）。据出让公告，该宗地同样为限价可售人才房，人才房销售均价≤3.9万/㎡，最高销售单价≤4.16万/㎡。

该宗地挂牌起始价12.4亿元，最高限制地价17.98亿，起始楼面价约8373元/㎡。

△一天看了4宗待拍土地，只有龙华地块在现场做了指引牌，点赞

宇宙中心的宅地，向来都是满满的亮点：

1.建可售人才房：该宗地住宅类型全部为出售的人才房；

2.限价房：必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。销售均价必须≤3.9万/㎡，最高销售单价≤4.16万/㎡。

3.出售的人才房产权实行封闭流转：与产权单位签订买卖合同的申请人自签订买卖合同之日起，累计在本市缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，经批准并向政府缴纳增值收益后，可取得完全产权。

购房人自签订买卖合同之日起满3年至取得完全产权前，需要转让的，可以转让给符合条件的人才。

敲黑板：A822-0408的竞买申请人应为2019年11月1日（不含）前在深圳市注册且具备从事人才住房或人才安居房投资、建设、经营管理等经营范畴的企业法人，且不接受联合竞买。

@深圳买房计划踩盘发现，A822-0408周边还将建一所九年一贯制学校，步行距离内还有卓越油松旧改项目。

该教育用地占地面积3.7万㎡，根据最新规划，将建一所72班九年一贯制学校、2所18班幼儿园、社区体育活动场地（用地面积不少于3000㎡）、社康服务中心等。

△九年制学校用地大致位置

与A822-0408宗地步行距离660米处，是卓越油松城市更新。2月26日，@深圳买房计划 在该地块现场看到，受疫情影响，虽然目前是停工状态，但已经有施工痕迹。

该地块拆除用地面积8万㎡，规划建面约25万㎡，改造方向为工改商住，卓越拟将其发展为高品质商住区。亮点是，规划将建一所小学，并配置保障房、幼儿园及公交首末站等公共配套。

△卓越油松旧改方向为工改商住

此外，A822-0408地块与壹成中心步行距离约1.1公里，建成后，居民可以享受壹成中心丰富的商业配套。

△站在地块现场，可以看见壹成中心，听说11区新品要入市了

据贝壳地图找房数据显示，片区目前有342套房在售，均价约5.1万/㎡。

周边较有代表性的二手盘挂盘总价、户型及面积供参考：

03

盐田

依山瞰海mini宅地，挨着地铁8号线

J312-0044位于盐田后方陆域，中青路与中青一路交汇处。

宗地占地面积2795.29㎡，建筑面积13975㎡，其中：住宅10000㎡、配套商业775㎡、物业服务用房100㎡、公交首末站2500㎡、通信汇聚机房200㎡、便民服务站400㎡，建筑高度≤100米。

△航拍图所示的红顶大棚已拆除

据了解，该宗地挂牌起始价8900万元，最高限制地价1.29亿元，起始楼面价约6369元/㎡。建成后，人才住房销售均价不高于31700元/㎡，最高销售单价不高于33300元/㎡。

根据出让条件，J312-0044用于建设可售型人才住房，采用“双限双竞”的办法挂牌出让，不设置无偿移交政府的只租不售人才住房初始配建面积。

J312-0044位于梧桐山脚下，依山瞰海，地势高，视野开阔，沿中青路可步行上山，还可远眺盐田港，风景宜人。值得注意的是，宗地距离在建地铁8号线深外站直线距离仅200米。

宗地周边均为成熟住宅小区，包括海桐居、中海半山溪谷、鹏广达云顶道等，二手房均价约4.4万/㎡，在售新盘佳兆业盐田城市广场三期均价约4.9万/㎡。

当前在盐田后方陆域片区的两大地主，佳兆业和鹏广达，你猜他们谁对这宗mini宅地更有兴趣？

鹏广达在深圳的项目储备有100多万㎡，开发战线以盐田中心区为主，云顶道、海滨假日、山海四季城、倚山时代等为其代表作。佳兆业在盐田开发的佳兆业盐田城市广场，是一个建面百万级大盘，实力也不容小觑。

04

宝安工业区卖宅地盖宿舍，价高者得

除去宝安、龙华、盐田的三宗宅地，宝安将于同日出让一宗三类居住用地，用于建设公共租赁住房。

该宗地编号A426-0451，位于宝安燕罗街道，朝阳路与红燕路交汇处东南侧。

宗地占地面积21402.95㎡，建筑面积85610㎡，其中，宿舍45450㎡、酒店30000㎡、商业5000㎡、12班幼儿园3960㎡等。

据了解，A426-0451挂牌起始价2.4亿，起始楼面价约2803元/㎡，采用“价高者得”的方法挂牌出让。建成后，宿舍将作为公共租赁用房按建安成本价移交政府，酒店限整体转让，商业可分割销售。

据@深圳买房计划现场了解，A426-0451周边多为工业园区，较为知名的有广田股份、华丰科技园等。此外，宗地周边有多宗政府储备用地。

你觉得哪块地举牌次数最多？