小阳春被打断的深圳,能否继续入场?

作者:大渔 

来源:米宅

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2019年的国内楼市,平淡中不乏亮点,尤其是下半年,深圳嗨翻全场。

深圳上一轮行情止于2016年初,然后是长达三年的筑底和横盘期,到2019年初,上一轮的泡沫已吸收殆尽,涨幅也被夯实。

不同于北上杭渝蓉这些一二线城市,深圳三年调整期没有出现明显下跌,而是产生了严重分化。

原因在于深圳是一个投资型城市,不论是本地人还是外地人,都重投资轻自住,把投资放在第一位。

加上进场的资金量足够大,造成结果就是绩优股和概念股一直在小步快跑,缺乏亮点的普通房产则上涨乏力,哪怕这些房产交通便利、配套齐全、价位不高,一样不受资金追捧。

去年年初,深圳楼市仍在高位徘徊,从年初一直到八月份,整个市场都很平淡,没有看到预想中的小阳春。一是去年全国楼市整体低迷,二是深圳房价已经很高,没有明确的入场信号,大多数人没有抢跑的勇气。

市场一直胶着到八月份,8月18日深圳被中央钦点为先行示范区,给了明确的入场信号,很多有资金有资格又一直在观望的人纷纷出手,市场第一把火烧了起来。

9、10月份,深圳楼市热点不断,一大批捂了很久的新盘纷纷开盘,前海扩容、腾讯落户大铲湾、沙井空港规划,给市场不停添柴加火。

真正把楼市全线引爆的是双十一豪宅税调整,调整之前,入市资金主要集中在西部,西部房价被持续推高。

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为什么第一批第二批资金都奔向西部?

前面我说过,因为深圳是一个典型的投资型城市,本身房价就很高,资金押注在这里,追求的都是高回报。但深圳楼市盘子又太大,想全部翻番资金量不够,只有找到概念股和绩优股并持续追涨,才能获得高收益。

对一个城市来说,所谓的概念股,是指更有想象空间的片区和楼盘,深圳的概念股就是前海、宝中、光明和沙井这几个片区,基本都位于西部。

其中前海、宝中和沙井,连起来是一条西部延海产业带,光明则是一个新区。

这几个片区之所以被热炒,有一个共同的原因是都还有少量未开发土地。

为何都集中在西部?

因为西部沿珠江口海岸线是深圳最重要的填海带。

填海土地最好利用是地块,因为面积大,界面又干净,没有历史遗留的农民房和低端产业困扰,想怎么规划就怎么规划。

所以,极度缺地的深圳把最重要的自贸区放在了前海的填海片区,往北的宝安,有大铲湾半岛这块刚平整好的处女地,入驻的是腾讯阿里这样的巨头,再向北到沙井,就是远景规划的空港新城,属于远景规划。

再加上光明新区,深圳就最后这点可供开发的土地了。

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所以投资深圳比投资其他城市要简单的多。

比如成都,1.46万平方公里土地,单新区就23个,从5平方公里的南部新城到1000多平方公里的天府新城,到处都是地,到处都是概念,到处都是大饼,谁知道哪块云彩会下雨,机会太多就等于没有机会。

深圳就简单多了,就剩这么几块地,面积还都小的可怜,十平方公里都是超大地块,深圳又是资金汇聚和高端产业扎堆的城市,聪明的钱会往哪里流,不是明摆着吗?

所以,深圳横盘的三年多,这几个片区一直在暗涨,818之后则是领涨和大涨。

除了概念股,这波行情大受追捧的还有绩优股,绩优股又分为两类。

一是真正的好房子。

真正的好房子,指的是位置好,楼龄新,户型优、物业好、面积大的楼盘和产品,比如福田的香蜜湖、侨香,南山的深圳湾,宝中的熙龙湾、壹方城,龙岗的大运四神盘,这些楼盘中的优等生,价格自然非常昂贵。

但在深圳,房子只要够稀缺,就不怕贵,因为全国各地自有无数的资金前来接盘。

二是学区房。

深圳学区房这一波涨势惊人,普遍达到30%,部分小户型超过50%。

学区房疯涨,一方面是因为供需不平衡,关于深圳教育资源如何紧张的数据我就不再贴了;另一方面,学区房的暴涨有一半要归功于投资客的推波助澜。

投资客为什么偏爱学区房,一是学区房有概念,利于炒作,二是小户型学区房总价低,对大多数投资客来说,想撬动深圳湾香蜜湖很难,但想投资一套三四十平的学区房就容易的多。

讲完深圳这一波领涨的产品,再讲上涨的顺序。

本轮上涨始于前海,前海领涨之后,宝中、西乡、碧海、沙井、光明跟涨,接下来是南山、福田和龙华的部分优质楼盘。

双11之后,深圳终于开启了全线上涨模式,从领涨转为普涨。

不同的是,西部由于前期涨的太猛,后续乏力涨不动了,而福田、龙岗、坪山、罗湖的普通楼盘性价比凸显,开始补涨,非热点、无概念楼盘的春天终于到了。

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一个城市走完整个上涨周期,正常应该是八到十个月,深圳这轮上涨从19年9月开始,本该在2020年的5到6月份完全尘埃落定。

可是走到一半多,碰到了传统的春节。

于是业务中断一个月,大家耐心等待年后的小阳春来临。

结果小阳春没等来,却等来了肺炎,形势开始变得扑朔迷离起来。

人们最关心的问题是,疫情结束之后,深圳的房子还能涨吗,疫情对经济和信心影响这么大,会不会不涨反跌?

谁也没有卯定的答案,就像没人能预测疫情这只黑天鹅。不过,我们无法做纵向的预测,却可以做横向的对比。

第一、深圳的二手房库存量只剩下31000套,跌至历史最低点。深圳一年二手房的正常销量是十万套左右,去化周期只有三个月。对比北京的八万多套,广州上海的六万多套和众多二线的十万加,深圳可以说是全国供需最失衡的城市,没有之一,这点库存量经不起一点风吹草动和市场反转。

第二、深圳的上涨周期刚走到三分之二,强行中止不符合经济规律。很现实的问题,该涨的已经涨上去了,与还没涨到位的相比,存在不合理价差。解决价差的办法只有两个,一是涨上去的跌下来,二是没涨到位的继续涨。目前市场供需严重失衡,深圳卖家心态强势而稳定,下跌概率非常小,所以市场最有可能选择第二种纠偏手段。

第三、深圳的支柱产业是高新技术产业、金融业、文化创意产业、互联网产业,服务业、餐饮娱乐等第三产业占比较小,受疫情影响也相对较小,疫情过后经济回暖的时间会更短。

2019年,深圳GDP继续紧跟北上,排名第三,与广州的GDP差距已扩大到三千多亿,经济上升势头仍然很猛。

2020年,深圳的新增户籍人数指标50万,人地供需的矛盾继续加剧,商品房长期处于供不应求的状态。

从各项指标数据分析,深圳房价仍然易涨难跌,疫情之后,后续补涨的概率很大。

如果经济受疫情影响太大,深圳房价扛不住下跌了,其他城市恐怕只会跌的更多。

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疫情之后,如果想要继续布局深圳,我给到的建议有三点:

第一、咬牙高位买入概念股和绩优股,虽然这一波已基本涨到位,但只要耐心持有到下一轮行情,这些产品仍然是领涨盘。买入深圳的都是长持客,大可不必太看重一城一池的得失。

第二、买入年前还未完全涨到位的片区和楼盘,收获部分还未兑现的涨幅,这些楼盘主要位于福田、龙岗、罗湖、坪山和盐田。

第三、买入仍有增长潜力的学区房。

学区房虽然这一波涨势很猛,但深圳学区房分类复杂,涨势诡异。除了看排名,还要综合区位、配套、成绩走势、炒作程度等多项变量。

这一轮学区房鸡犬升天,但接下来会出现分化,被高估的会横盘,有潜力的则继续上涨。

疫情过后,中国人对房产的偏爱和投资还会继续。对深圳这个城市来说,只要国内经济长线向上,只要不犯太严重的经济错误,高房价的神话恐怕还会一直持续。

如果你长线看好中国经济,也有足够的资金筹码,押注深圳大概率是一个不会错的选择。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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