深圳这一提案通过后,扩容还会远吗?

来源:深楼市 

为何不联合起来,取长补短?

带着这个疑问,在深省政协委员聂竹青,参加了广东省政策十二届三次会议,作为连续三年获得优秀提案表彰的他,今年的拟提交提案是:建议开展跨市域公共住房建设城际合作,尤其是在深圳、东莞、惠州,希望打破行政区域壁垒,为公共住房建设找到跨市合作、多方共赢的新模式。

实际上,在这个提案之前,深圳已经有进一步的做法了。

2018年,深圳人才安居集团就在东莞塘厦拿下了一宗商业用地,这也是深圳人才安居集团的首次异地拿地。

这块地附近有在建的东莞南站、以及规划中的地铁4号线塘厦政府站,2017年底,塘厦正式开工建设赣深高铁东莞南站,未来从塘厦高铁一站即可到深圳,用时不到20分钟。

而这块地块周边售卖的商品房,深圳市民购买的比例,能占到50-60%。

融合,似乎已经悄悄进行。

为何要联合起来,因为深圳缺地,非常缺,而定下的目标又非常大。

在2018年的二次房改中,深圳提出了未来17年(2018-2035)的住房供应总量计划为170万套。也就是一年要供应10万套。但从近年商品房供应数据来看,每年不过4-5万套,而保障性住房的规划完成情况来看,十二五规划是21万套,实际完成不到11万套。

从实际情况来看,保障性住房基本只能砍半完成,也就是每5年会有10万套的欠账,17年就已经超过30万套的缺口,就算商品房供应能按量完成,保守估计也还差30万套。

就算非常乐观,能完成,但170万套的新增住房肯定会以小户型为主,毕竟深圳的住宅用地真的不多了。

根据数据统计显示,2012年到2018年2月,深圳挂出土地超过300宗,成功出让265宗,出让面积768万平米,从土地用途来看,商业用地占比47%,工业用地45%,而居住用地不足8%。

而2019年居住用地的供应一共不过150公顷,占比14%,而民生设施用地超过50%,所以深圳住宅用地稀缺,是事实。

更为重要的是,不足2000平方公里的面积,要保留50%的绿化用地,也就是不可开发用地达到1000平方公里,同时还有不低于300平方公里的工地红线,留给住宅的用地何其少。

何况目前存量住房结构中,“小产权”占比过重问题已经日益突出,商品住宅的稀缺性日益突显。

在有限土地上要尽可能增加多的住宅,就只能提高容积率和缩小套内面积。未来超高层和小户型可能就是趋势,但这样的居住条件肯定不能用舒适来形容,随着二胎放开,老人前来居住,深圳的家庭结构会稍微放大,这和日趋减少的户型面积形成矛盾。

而东莞和惠州土地资源多,但因公共设施和深圳相比不够完善,也面临公共住房紧张的问题。

一个有钱,缺地,一个有地,缺钱,那为何不联合起来,取长补短?

粤港澳大湾区规划的出台,湾区九市的一体化发展及区域协同发展在进一步加强,而深莞惠在地域上有天然的亲缘关系,发展理当更加紧密才对。

所以“融合”确实存在合理的必要性。

有了必要性还不够,还需要有实现的可能性。

同时,聂竹青还提供一组数据:深圳全市约有8万人在深圳工作、在临深居住,其中居住在东莞的约67%、惠州18%、香港15%

大量的人口居住外溢,这是融合可实现的可能性之一。

从跨市域交通通勤数据显示,深圳与东莞、惠州的交界地段已经有了新的组团趋势。深圳的沙井、松岗、光明、公明与东莞的长安镇、虎门镇、大岭山镇的强度已经超过和深圳其他区域的联系强度,再比如东部坪山、龙岗和惠州的惠阳、大亚湾的联系也非常紧密。

地域的亲缘性和区域之间的紧密联系性是融合可实现的可能性之二。

第三个可实现的可能性在于这三地目前存在着天然的价格差,深圳西部的沙井、松岗,均价已经去到4.6万/㎡,而且由于历史原因,这里农民房和厂房扎堆,居住条件和品质都一般。

(沙井)

而北部的光明,经过去年一顿日光、秒光操作后,这里房价已经站到了5字头,而东莞长安和塘厦房价均价在2万+,和是深圳西部和北部存在着约2万的价差,但和宝安、南山等核心区域通勤时间均在45分钟范围内。

东部亦然,坪山和龙岗与惠阳、大亚湾也有紧密的联系,坪山坑梓和惠阳也就隔了10几分钟,东部与惠阳的联系要比与深圳其他区的联系还要紧密。

部分区域新的组团趋势和明显的价格差,成为一种吸力,把深圳这部分区域人口往外吸着走。

融合有必要性,也有可能性,目前仍需解决的是基础设施和市政配套的发展以及公共交通设施的建设。

实际上,东莞长安、塘厦毗邻深圳宝安区,已经有不少轨道交通可以直接和深圳对接,比如东莞R2号线-深圳20号线、东莞R3号线-深圳11号线等将来轨道交通投入运营后,长安深圳半小时经济圈会进一步扩大。

东部深圳地铁14号线已经动工,未来从惠阳搭乘公交到达14号线的沙田站,再搭乘地铁14号线到达福田,基本也就1小时。惠州南站到深圳北的高铁也就26分钟,现在工作日早上的高铁票都需要提前抢票。

区域发展,交通先行,这一切,其实都是在为之后的融合做准备。

如果一旦提案通过,所有的基础配套设施都会加快进展城市间的区域协同发展,是粤港澳大湾区融合发展的使命,更是深莞惠都市圈一体化的必然要求。

实际上,针对这一提案,大部分网友都表示同意,只要公共交通和配套能跟得上,也愿意外溢到莞惠居住。

此次提案,看似只是对跨市寻求公共性住房的合作,但背后肯定有更深刻的意义,过去我们一直猜测深圳是否会扩容,这个很有可能是一个信号。

这个信号,在2019年8月18号深圳被定义为社会主义先行示范区后越来越强烈,国家给了更高的目标和任务给了深圳,那自然要给深圳更多的资源,而深圳最缺的是什么?

土地。

所以,当下的扩容可能性,已经成为了自上而下的需求,扩容的信号非常强烈!

而扩容的区域很有可能就是上面提及交界地段的新的组团趋势,东莞的长安镇、虎门镇、大岭山镇、惠州的惠阳、大亚湾。

如果真的在这些地方建设大量的公共住房,势必会抬高这些区域的地价,从而影响房价,惠阳房价估计会直接从原本1万出头跳涨到2万多甚至3万,到时候你还买得起或下得了手吗?

如果说去年是深圳集聚高光的一年,那么今年就是极具想象力的一年,海南特区设立30周年,中央送了个自由贸易港的大礼包,今年是深圳特区成立40周年,又会有怎样的惊喜?

一切尽在想象和不言中。

再发散一下思维,如果真的决定扩容,房价上涨必然不可避免,还有一个问题,到时候还能买吗?

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

相关阅读

评论