疫情下市场供需失衡加剧——深圳写字楼市场2019年回顾与2020年展望

作者：CIA

来源：中指研究院

纵观2019年全年，深圳市写字楼市场整体表现疲软。写字楼供应面积及存量面积均达到高值，供需失衡状态加剧。甲级写字楼需求呈衰退态势，虽然租金水平已快速调整以应对消极的市场形势，但空置率上升到历史最高水平。在疫情之下，受健康隐患及复工延期等不利因素叠加影响，短期内深圳写字楼市场面临考验。

2019年写字楼市场回顾

宏观分析

受国内宏观环境变化及中美贸易战影响，2019年深圳市写字楼市场整体表现消极。2019年全年，深圳市写字楼一手成交53.38万平方米，同比下降30.42%；新开工面积289.85万平方米，同比微升0.15%；施工面积1476.18万平方米，同比增长27.18%；新竣工面积58.37万平方米，同比增长13.62%，短期市场供过于求。

图：2019年深圳写字楼市场情况

租户分析

数据显示，深圳写字楼的主力租户以科学研究和技术服务业、批发和零售业、租赁和商务服务业、文化、体育和娱乐业、金融业、信息传输、软件和信息技术服务业为主。

其中以科学研究和技术服务业、信息传输、软件和信息技术服务业为代表的TMT科技行业表现亮眼，且相关的本土企业积极带动了全市甲级写字楼需求，其中不乏大面积扩租的案例发生，例如大疆从13年前的小阁楼起步到斥资16亿建造留仙洞企业总部大楼，其扩张速度及空间需求体现了高科技企业对写字楼市场的积极带动作用。

此外，专业服务业租户在第四季度也有一定的提升。而金融业由于受到政府管制外加金融大环境影响，行业内部分领域境遇不佳，导致出现退租现象。

图：2019年第3-4季度写字楼租户构成分析

空置率和租金

2019年，受宏观经济放缓和中美贸易影响，企业租赁态度趋于保守，深圳写字楼吸纳有所减缓，加之供应量巨大，供过于求的市场环境影响了整体空置率及租金水平。

第四季度全市写字楼空置率达9.22%，较第三季度上涨1.4个百分点，其中甲级写字楼空置率8.83%，乙级写字楼空置率为9.48%。

受空置率上升影响，部分业主及时调整租金策略，包括减租、延长免租期等，以及针对优质客户提供更为优惠的租金以保证良好的租户品质和租户组合。因此，我们观察到2019年全市平均租金同比跌幅达18%至150.28元/㎡.月。

分区域看，企业对写字楼选址开始流向租金相对较低、选择较多的新兴商务区，此现象在宝安区表现较为明显：12月份在全市各区写字楼空置率继续上涨的情况下，宝安区写字楼空置率由10.78%降至7.31%，且租金水平变化不大。

图：2019年第3-4季度重点区域写字楼空置及租金环比变化

大宗交易

大宗交易市场整体表现较为活跃，总交易额创历史新高。其中，中国人寿、领展房产基金分别以180亿、66亿元购得华侨城大厦、怡景中心城，内资自用及投资机构成为主要购买力量。

随着深圳成为先行示范区和粤港澳大湾区规划公布，投资者对“大湾区”的关注程度也越来越高，外资机构对深圳关注度持续增长，年内也成交了近几年首单优质零售的大宗买卖。怡景中心城作为领展深圳首个、粤港澳大湾区第二个收购项目，该动作也向市场释放积极信号，展现出“大湾区”的利好效应。

2020年写字楼市场展望

总体来说，2019年深圳写字楼市场整体表现稳中有跌，供应压力和需求疲软态势明显。在此背景下，2020年突如其来的新冠疫情无疑使本就承压的写字楼市场雪上加霜。为了缓解疫情影响，政府相继推出调整政策。2月7日，深圳市政府“抗疫16条”政策出台，包括帮扶困难企业和职工、缓解企业资金压力、降低融资成本、提高融资效率等内容。在缓解企业资金压力上，深圳通过减免、补贴、缓缴等各种方式为企业直接减负超600亿元。其中，减免租金额度预计超13.8亿元。此外，对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。

短期来看，疫情对写字楼市场需求端影响明显高于供给端。由于复工延期及经济不确定性的增加，企业扩张需求将有所减缓，中小企业承压明显，加之2020年新增供应量仍然巨大，空置率或将持续攀升，租金也随之面临下行压力。受政策影响，经纪活动的暂停也将导致短期内租赁成交量的显著下降。

长期来看，深圳主要以互联网、通信、高新技术产业、金融机构布局较多，疫情对这些类型公司冲击有限。而这些企业正是深圳写字楼市场的主力租户，相对稳定和良好的产业结构决定了疫情对写字楼市场长期发展趋势影响较小。未来，粤港澳大湾区发展将日趋成熟，区域内的投资机会也将吸引更多企业和投资机构的进驻。在政策利好及产业发展等积极作用推动下，深圳市写字楼市场或将迎来转机。