价超前海后海,宝中为什么这么猛?

作者:大渔 

来源:米宅珠三角

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2019年深圳大涨,风头最劲的片区不是前海,不是深圳湾,不是香蜜湖,也不是沙井和光明,而是宝中。

目前,宝中均价9万9,已一举超越均价9万2的前海,7万6的南山中心区,甚至超过了9万4的后海和9万8的蛇口。

去年上半年,宝中均价不过7万7,短短半年时间,宝中就后来居上,力压前海、后海、蛇口这些群雄,成了西部最耀眼的一颗明珠。

宝中凭什么?

如果说前海有前海自贸区的背书,沙井有空港新城,光明有光明新区,后海有后海总部基地和深圳湾人才公园,那缺乏强IP傍身的宝中,靠什么突出重围,价格涨到十万?

要我说,这次宝中补涨是一次价值修订,宝中一直被低估。

宝中被低估有重要的历史原因:原关外。

宝中属于宝安区,宝安和龙岗是深圳原关外两大片区。深圳虽然废关多年,但关内和关外仍然是很多老深圳人心中的一道墙,无法完全跨越。

关外再好,也是深圳的乡下,关内再破,也是繁华的市中心。

15年,宝中和红山强势崛起元年,关内涨了一倍,宝中和红山翻了两倍,直接干到了七万加,很多深圳人内心是不认可的,不愿意承认关外的价值。

上一波大涨,宝中站上了七万,但横盘的三年,宝中基本没怎么动,一直维持在七万多的均价。

近几年风头很劲的是深圳湾、前海、光明和沙井,这几个热门片区,一直在暗涨。

本轮大涨,宝中突围,逆势翻盘,有三个原因。

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首先是区位无敌。

前海自贸区有三个核心片区,桂湾、前湾和妈湾,宝中紧临前海的桂湾。

桂湾定位是商务中心区,重点发展金融等产业,集中打造展示前海整体城市形象的核心商务区。

前湾是综合发展区,重点发展科技及信息服务等生产性服务业,打造功能复合的综合发展区。

妈湾是保税港片区,重点发展现代物流产业。

从定位可以看出,前海自贸区的发展引擎是桂湾和前湾,桂湾更是前海自贸区未来的核心和脸面。

目前,前海自贸区的启动区正是桂湾,前海金融中心已初具雏形,商务写字楼群已建起了数十栋,主要包括华润前海中心、卓越前海壹号、前海金融中心和前海时代企业汇馆。

图片来源深楼市

而宝中,和前海的桂湾无缝链接。

地铁有1号线、5号线和11号线连接,公路有宝安大道和梦海大道两条主干道,从前海瞬间抵达宝中,交通极为便捷。

等大量企业入驻前海自贸区后,桂湾的金融从业人员和高端码农,前湾的金领和精英,都需要就近安家定居。

相对于月亮湾大道东侧的前海花园、星海名城、阳光棕榈园和鼎太风华这些分散的老盘,宝中显然更一体化、更便捷、更适合居家。

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第二个原因是大铲湾。

去年10月23日,腾讯新建鹅厂选址大铲湾。

大铲湾是填海而来的港口地块,面积10.2平方公里,大铲湾地块原本是港口用地,经过多年的拉据,终于在先行示范区落地后变更为产业用地。

土地性质刚一变更,深圳政府就把这个大礼包第一个送给了腾讯。

腾讯首批入驻,可以确定这个地块以后的企业级别和产业性质都会非常高端,距离大铲湾最近的就是宝中。可以说,大铲湾是属于宝中和碧海的独家利好。

腾讯定址大铲湾之后,宝中碧海大涨,前海则逐渐熄火,最终价格被宝中反超。

除了桂湾和大铲,还有第三个高端就业中心被很多人忽略了,它就是南山的高新科技园。

高新区经深南大道,宝安大道到宝中,不过半小时车程,地铁1号线从高新园直达宝中只有7站,到宝体8站,时间20-25分钟,是一个理想的职住距离。

所以未来的宝中,实际上有桂湾、前湾、大铲湾、南山高新区四大高端就业中心支撑房价,我还没算上近在咫尺的宝中商务办公区。

和仅靠科技园码农支撑、均价13万的华润城比起来,10万的宝中显然不算离谱。

对于一个城市的优等生来说,只有得天独厚的区位是不够的,支撑宝中房价的,不仅仅是区位,还有深圳少有的城市界面。

宝中是填海而来的土地,没有农民房、工业厂房这些历史遗留问题,界面干净,高起点,新规划,这样的地块在深圳屈指可数。

宝中建设开始于2004年,定位为宜居新城。

商业配套有深圳单体规模最大的购物中心——壹方城,有沃尔玛、华润万家、永旺等大型超市。

文体配套有宝安体育馆、宝安图书馆、青少年宫、演艺中心、滨海文化公园,还有在建的华侨城欢乐港湾,体量很大,规格很高,被视为宝中的深圳湾公园。

医疗配套有南方医科大学深圳医院、宝安人民医院、宝安中医院、宝安妇幼保健院。

区位优,界面好,配套全,这么优秀的宝中,有没有短板呢?当然有,而且不止一个。

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宝中的第一个短板是缺少一流名校,宝中配套的学校有海旺、海韵和宝安实验。

2019年的中考成绩,宝安实验排名20,勉强跻身二类名校,海韵和海旺分列第29和34名,只能算中等偏上。

宝中的第二个短板是楼盘偏老,品质一般。

宝中虽为新区,但很多楼盘2004年就开工建设了,早年的宝中还是不受待见的关外,房子卖不上价,开发商建设的都是大众产品而非高端住宅,比如富通好旺角、金城时代家园、丽晶国际、天悦龙庭、西城上筑、凯旋城等等,这些楼盘占据了宝中最好的区位。

十多年过去了,宝中的大部分楼盘已经老化,居住体验严重下降,这让很多慕名来宝中置业的外地投资客乘兴而来,扫兴而去。

宝中的第三个问题是大户型偏多,和原关内大量的小两居,小三居不同,宝中楼盘以三房四房为主,而且面积大,三房超一百平,四房一百三四十平很常见。

大户型多的原因一是宝中开发商多是潮汕系,购买人群也以潮汕人居多,信奉多子多福的潮汕人喜欢多房间大面积;二是当年宝中房价不过七八千,大面积低总价很多人也能承受。

可谁能想到,十几年后宝中房价已超十万,一套房随随便便千万起,面积大反而成了宝中房价继续上行的掣肘。

优越的区位加良好的界面是成就宝中的大背景,但具体到楼盘上,偏大的面积+偏老的楼龄+一般的品质造成了产品与区位的错配。

优劣势的对冲,造成宝中在过往三年一直横盘,一直到19年下半年,在多项利好刺激下才一飞冲天。

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宝中房价下一步会怎么走?

前海自贸区和大铲湾还在建设之中,各项利好还在持续落地,宝中房价还会长期向上。

虽然继续向上,但宝中房价会出现分化,2010年前和2010后建成的楼盘,房价会逐渐拉开差距。

老盘以创业一路两侧和宝体楼盘为代表,新盘以壹方中心和甲岸路两侧楼盘为代表,包括已开盘的海纳公馆、云玺锦庭、都市茗荟,和未开盘的泰华梧桐聚落、泰华海逸世家。

甲岸路两侧位置闹中取静,楼盘新,面积小,结构紧凑,品质更高,户型更合理,后期转入二手房市场后,会和宝中传统老盘的价差越拉越大。

除了楼盘的品质和新旧,学校也给宝中房价增加了变数。

随着高净值人群的不断入住,宝安实验、海韵、海旺的排名都有可能继续上升,加上传说中可能落户的宝安集团海天分校,学校成绩的博弈给楼盘的价值也增加了不小的变数。

去年年底,宝中房价已涨到10万,年前已处于高位横盘震荡期,有价无市,二手房源很少,所以疫情对宝中房价影响不大。

疫情过后,不出意料宝中会继续高位横盘,逐渐坐实十万均价,然后耐心等待下一轮风起。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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