雅生活服务(03319.HK):纳入恒生港股通指数,业绩增长弹性高,维持“买入”评级,目标价41港元

预计公司2019-2021年的营业收入分别为54.4、93.1和150.8亿元人民币,分别同比增长61.0%、71.3%和62.0%。

机构:兴业证券

评级:买入

目标价:41港元

投资要点

纳入恒生港股通指数,将于3月9日生效:恒生指数公司在截至2019年12月31日的季度指数检讨中,将雅生活服务纳入恒生指数公司恒生综合指数、恒生港股通指数、恒生港股通中小型股指数、恒生港股通小型股指数、恒生港股通中国内地公司指数、恒生港股通非AH股公司指数、恒生沪深港通大湾区综合指数、恒生沪深港通大湾区广佛肇指数、恒生沪深港通大湾区地产建筑业指数、恒生沪深港通大湾区质量成长指数。该变动将于2020年3月9日(星期一)生效。

2019年来自关联方、收并购、第三方在管面积预计继续提升:2019年,公司获得来自雅居乐及绿地的在管面积约为1350万方,收购及并表了青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业、广州粤华物业等预计贡献面积5000-6000万方,第三方外拓物业预计800万方。2019年9月公司收购的中民物业及新中民物业预计分别于2020年上半年及2021年下半年并表。

社区增值服务渗透率预计提升,减免社保补贴物业费政策减轻物业公司成本压力:近期居家隔离期间,公司规定小区物业将小区进行半封闭管理,公共区域定期通风消杀,建立24小时及时上报机制。楼栋管家与业主主动联系,为隔离业主进行一对一物质代购服务、配备生活用品等。近日来,深圳、杭州、宁波、海南、山东等多地均对参与防控的社区物业公司进行物业费补贴,2月18日,国常会决定阶段性减免企业养老、失业、工伤保险单位缴费。各项支持政策有效减轻物业公司的成本压力。

收购带动业绩高弹性,维持“买入”,上调目标价至41港元:进入港股通预计将进一步提升公司估值至行业平均水平。基于公司已实现的收并购与关联方交付计划,增值服务亦维持增长的预期下,我们调整盈利预测,预计公司2019-2021年的营业收入分别为54.4、93.1和150.8亿元人民币,分别同比增长61.0%、71.3%和62.0%,归母净利润分别为11.9、14.7和21.3亿元人民币,分别同比增长48.2%、23.6%和44.8%。维持“买入”评级,SOTP分部估值法目标价41港元,对应主营业务估值25倍、业主增值估值30倍及非业主增值销售部分估值10倍。

风险提示:1)业务扩张不及预期;2)物业管理满意度降低;3)物业管理费提价受阻;4)房地产销售不及预期;5)物业管理费收缴率降低。

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