疫情之后，改善型、刚需型买房攻略

作者：郭毅 

来源：腾讯房产

疫情之后，到底要不要买房，每个人都有自己的看法。经过本次疫情，之前未买房一族可能会重新考虑要不要买房，对于已有房子的人，可能会考虑要不要换房。如果买房换房，要从哪些方面去考虑，在疫情之前，考虑更多的是给家人更好的生活，疫情之后，买房会考虑更多的因素，例如公共服务，社区以及周边配套、物业管理等。

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什么时候买房合适

受疫情影响，很多开发商相应给出了较大的优惠折扣，虽然是营销噱头，但是实际上应该会有一定的折扣，毕竟受疫情影响，线下售楼处关停，开发商开盘化为泡影，开发商面临业绩难以完成的压力，资金周转会遇到较大的压力，融资渠道有限，大环境逼着开发商把库存变成回款。

所以，现阶段，开发商有压力也有动力，在房价上作出更大的让步。对于刚需购房者来说，等到疫情得到缓解，售楼处开放了，开发商可能会在某个时间节点上采取集中入市的策略，那么这个时候对于购房者入手就是一个好时机。

在政策层面，金融政策已经有了松动的迹象。首付比例下调，例如认房又认贷政策在执行层面的小幅度松动，这些信号都预示着可以入手了。

另外目前调控政策主要是聚焦于开发商侧，在土地层面上有一些宽松信号，但是对于房地产市场能够产生实际拉动作用，对房价有影响的政策主要还是消费端的政策的松动。什么时候针对购房者有一些政策的宽松，比如限购政策和限贷政策在执行上有适度放松，这个时候可能就是购房者入手的好时机。

以上是从宏观层面上判断该不该买房，什么时候入手合适，但是对于普通购房者来说，获取这些信息的渠道较窄，而且没有那么直观，不易判断。

作为普通购房者可以从微观层面去判断，可以从身边的一些现象的变化去判断入手的时机:

1.自己所在城市的新房项目上市量增加，开发商开始开盘。

2. 小区周边二手门店开始营业，小区里面带看房的中介经纪人开始活跃，带看房的买房客户增加，中介经纪人开始在朋友圈发更多的房子的信息。

3. 身边的朋友同事，开始更多的讨论买房的事情。

基于以上身边的微观现象，就能够判断出来市场正在由休克状态进入到逐渐复苏的状态，这个时候就可以准备入手买房了。

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如何选房子？

那么到底买什么样的房子，可能在疫情之后，购房者对于如何选房子会有新的反思，从而对购房的决策产生影响。

1.买别墅的人可能会比之前要多。经过疫情这件事，对于有经济实力和改善型需求的购房者，更多的会考虑换别墅，因为别墅独门独院，私密性更强，绿化更好，社区的居住人口密度更低，在疫情之后，这种住宅产品可能会有一波市场潮流。

2.如果还是购买平层，购房者可能对于配套环境、房屋建筑结构方面的要求与之前有很大的不同。过去买房，更多考虑的是位置和价格，以及综合性价比，对于房屋建筑结构，可能研究考虑的不多。

但是在疫情之后，两梯四户、两梯六户、两梯八户，这种结构的房子被选择的可能性会下降，居住人口密度过大，确实会给生活上带来很多不便。如果资金能力可承受，首选肯定是一梯一户，其次是一梯两户，最后会考虑两梯四户。

3.在房屋内部功能选择也会有一定的变化。这段时间大家被隔离在家办公，书房这个功能空间就由过去的鸡肋变成了刚需。有了书房的配置，居家办公可能会更加舒适，也能有相对安静、独立的环境，能够更好的进入到工作状态。疫情之后，线上办公可能会对一类人群来说成为常态选择。

所以书房也将会成为未来居住产品的刚性需求。书房功能空间可以是多功能空间，既可以办公，可以放健身设施，也可以满足个人兴趣爱好的一些需求，所以除了居住和社交之外，书房是第三类空间。

4.从居家功能来看，双卫可能会成为居家生活的基本配置。若在平时，一个卫生间的使用高峰只在早上和晚上，但是，如果每天都在家里面生活，对于洗手间的使用频率会增加，双卫就会是基本的配置要求。

对于现阶段因为疫情需要居家隔离来说，双卫对于安全也显得尤为重要。所以双卫配置会更加方便和安全。

5.对于室内绿色健康建筑的标准会有大幅度的提升。在过去，多个新风系统、中央空调，人们觉得这就是科技健康住宅，但是通过本次疫情，人们会发现中央空调其实并不能保证人们安全的设施，甚至如果中央空调没有做好维护，反而会成为病毒传播的载体。

现在有很多开发商在社区当中配备了新风系统。实际上新风系统的配置也非常有讲究，它的出风口在哪，回风口在哪，以为有没有室内风的回路，如果只有出风口，没有回风口，那么这是假新风系统。

随着未来人们对居家健康要求和标准的提升，在购房时，这些细节上的选择也会有很大的改变和标准的提升。

6.物业服务的重要性。通过本次疫情，可以发现在人口密度高、社区相对老旧的社区，在物业服务及管理上不够精细。而一些品牌房企开发的项目，物业品质有保证，管理措施到位。这次疫情反映出物业服务的重要性，一个小区能否实现封闭管理，消毒是否到位，对于本次疫情的防控很重要。

一些品牌房企在本次疫情防控中，很早就在小区电梯设置了抽纸和一次性手套，还有一些小区连外来人口的登记都没有执行到位，从这些细节上就可以看出物业服务的好与不好。

另外，通过本次疫情也反映出，社区里面配备果疏生鲜便利措施，物业能够增加代采购配送服务，也是很有必要的。在平时，京东就能满足早上下单晚上送到家的需求，然后当遇到类似于本次疫情这种事情时，人们平常使用的购物平台也会遇到很大的麻烦，不能够及时送到。

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买哪里的房子？

1.判断自己所在城市的房子是不是有价值，首先看人口。看自己所在城市的人口是持续流入还是缓慢流出，特别是在2018年、2019年，全国很多二线城市和准一线城市都相继颁布了人才引进政策，人才落户门槛越来越低，那么自己所在城市究竟是实现人口虹吸的城市，还是这个城市的人不断流入到新兴城市中去，这决定着这个城市有没有最基本的地缘型购房需求。如果一个城市人口持续流入，那么这个城市房价肯定不会下降。

2.看产业，产业和人口息息相关。有了产业才会形成对人口的吸引力。产业把人固定在一个区域，落户之后还能生根，能持续在这个城市工作，居住加工作的状态，为这个城市持续贡献。产业最终把人固定在某一个区域，形成人口聚集的区域，这样，周边的房产也会有价值，或者说这个区域周边就是计划购买的区域。

另外，他的周边交通情况怎么样，一个区域内部的交通微循环，它跟大城市的关联度，有没有轨道交通能够很快的通达城市的核心区。

除了这个，还有它与周边城市的交通关联，有没有可能在大的产业链中形成产业相互分工的关系，比如早期的长三角经济区，以及现在的粤港澳大湾区，在一个片区内都形成了产业的分工，而且通过交通让这个片区得到很好的相互连结，这样在区域内的各个城市都会有提升的空间。

3. 看具体小区的周边配套，它周边的配套能不能形成对这个区域价值的一个刚性支撑。比如有没有教育配套。一个区域的教育资源更多还是由高素质的人口所决定，高素质的人口更为集中，大家对于教育的重视程度也会更高，才能形成更好的教育氛围。比如某个学校因为一群高素质的家长，使得这个学校的教育质量和考学标准都得到很高的提升，可能会考出一个学区房来。

4. 最后，还是要买品牌房企开发的项目。品牌房企开发的项目在品质上有基本的保障，至少不会遇到烂尾楼的风险。除了要有好房子外，也需要有好的物业服务。所以在买房子这件事上，除了考虑房子本身的功能空间、规划布局，建筑标准外，还要考虑物业服务能够带来哪些更好的服务。