降首付、发补贴,政策“尺度”越来越大,楼市下一步怎么走?

来源:经济日报、中新经纬

连日来,楼市异动频频。河南驻马店出台了降低首套房公积金贷款首付比例的政策,成为全国第一个降低首付比例的城市。目前,已经有城市开始出台放松落户条件、发放购房补贴等新举措,例如苏州相城区不仅落户门槛降低,符合一定条件的高技能人才还可以绕开楼市限购政策,直接买房。

据不完全统计,2月份以来,全国已经有近50个城市发布了稳楼市政策。而2月21日,河南驻马店更是对首付比例“动手”,下降首套房贷款比例,信贷政策松动,这在全国还是头一个。

为何楼市调控政策尺度越来越大?这会是楼市调控全面放松的信号吗?房价又要涨吗?

疫情后第二波稳楼市红包降临!降首付、送户口、发补贴

2月份以来,为解冻冰封的房地产市场,各地相继出台稳楼市政策。中新经纬客户端注意到,近几日,一些地方已经从为房企出台纾困政策,转向了在需求端发力,扶持购房者买房。例如,河南驻马店出台了降低首套房公积金贷款首付比例的政策,成为全国第一个降低首付比例的城市。

业内认为,各地之前出台的稳定房地产市场政策,主要集中在土地款项缓缴、放宽预售条件等方面,这只能缓解企业短期压力,对市场的刺激作用有限,稳楼市还要在需求端发力。目前,已经有城市开始出台放松落户条件、发放购房补贴等新举措,更多利好将陆续出台。

多地纾困房企 缓解短期资金压力

面对来势汹汹的新冠肺炎疫情,许多城市都要求售楼部等人员密集场所暂停营业,本来业内期待的楼市“小阳春”就此湮灭。

克尔瑞数据研究中心称,全国有100余城暂停开放售楼处,90余城房源零供应,24个城市春节假期期间(除夕至初六)出现零成交,较疫情爆发前一周环比下跌 93%。随后一周扩大至27个城市零成交,较去年节后一周成交暴跌95%。

面对这种情形,稳定房地产市场的政策便提上日程。回顾持续至今的稳楼市政策,多地、多部门最开始是在供给端发力,即从纾解房地产企业面临的短暂困境入手。

克尔瑞数据研究中心此前称,已有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、无锡、南昌、杭州等10多个省市,出台针对房地产行业尤其是房地产企业的阶段性纾困新政。之后,有数据显示,出台类似政策的省市达到了20多个。梳理发现,纾困政策主要包括延期或分期缴纳土地出让金、降低土地拍卖保证金比例、放宽预售条件、延期缴纳税款、有困难的企业可申请减免房产税与城镇土地使用税等。

“这些政策意在缓解房地产企业资金周转压力,支持当地房地产市场及宏观经济健康稳定发展。”上述研究中心认为。

不过,中原地产首席分析师张大伟却中新经纬客户端表示,这些政策对缓解房企短期资金压力能起到一定作用,但缓交不是不交,对稳定市场的作用不大。上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,地方政府主要是针对受疫情影响不能正常开工、销售、拿地等的房地产开发企业给予一定的扶持政策,主要针对供给侧,但决定房地产短期市场变化的因素在需求端。

在各地相继出台供给端扶持政策的同时,一些房地产行业协会就开始建议从需求端入手,改善市场环境。例如,安徽省房地产商会、江西省地产协会等协会提出多个举措,包括适当放宽限购政策、降低按揭首付比例、减少二手房交易税费等。不过,这些建议只是行业协会的想法,并没有真正落地。

补贴降临后 降首付政策出现

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称,虽有一些针对房企的相关政策出台,但并非全国性的,企业融资依旧较严,稳定市场还要在需求端发力,让企业通过销售回款来改善资金状况。克尔瑞数据研究中心认为,疫情使得原本就处在下行阶段的楼市更加低迷,随着疫情控制得力,政策支持主体也会由各类房地产企业转向对购房需求的刺激,各地会因势利导、因城施策。

2月14日,湖南衡阳市十部门发布共计17条的楼市政策,除了针对企业端的优惠政策,在购房需求侧,衡阳还推出购房补贴、扩大人才购房补贴对象范围、加大住房公积金支持力度等措施。根据规定,对购买新建商品房(含住宅和非住宅)和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的予以全额补贴。非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。

为保障企业复产复工,苏州市相城区2月20日发布通知,对有来“相”就业意愿的全日制本科及以上学历的人才,放宽有关限制;畅通人才购房绿色通道,将工作满3个月的高技能人才纳入人才证明开具范围,在区内购房不受户籍、社保、积分等限制条件的影响。

也就是说,苏州相城区不仅落户门槛降低,符合一定条件的高技能人才还可以绕开楼市限购政策,直接买房。

到了2月21日,河南省驻马店市发文称,将住房公积金贷款额度由45万元提高到50万元;首套房的住房公积金贷款首付比例由30%下调为20%,二套房贷款首付比例仍执行30%不变;购买首套居住房屋的给予补助,各类人才补助标准200元/㎡,大中专以上毕业生补助标准150元/㎡,农民工补助标准100元/㎡。

驻马店将首套房公积金贷款首付比例由30%下调为20%,引起市场关注。张大伟指出,这是全国第一个下调首付比例的城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示,调整首付比例是很强的“暖楼市”政策,将刺激购房需求。

对于购房补贴政策,严跃进称,驻马店的补贴政策覆盖面比较全,也注重了购房者的职业和特性。近期,包括衡阳、马鞍山在内的多个城市都有类似举措面世,预计购房补贴将会成为稳楼市的重要工具。

没必要过分放大“驻马店式”调控

另据经济日报报道,此次河南驻马店的调控政策之所以引人注意,主要是降低了首付政策,相当于在信贷政策上对楼市进行了松绑。这类操作,自“房住不炒”定位确立以来,的确极为罕见。

那么,为什么驻马店要“一马当先”?这就不得不从当地房地产行业发展说起了。

当地楼市明显降温。据不完全统计,2019年驻马店商品房网签面积2863166平方米,网签金额1702678万元。与2018年相比,分别下降了23.2%和16%。再加上疫情影响,今年一季度成交量滑坡已是大势所趋。

当地库存大幅上升。截至2019年12月末,驻马店商品房待售面积2529.37万平方米,比11月末增加47.74万平方米。其中,住宅待售面积增加7.11万平方米,办公楼待售面积增加17.69万平方米,商业营业用房待售面积增加15.61万平方米。库存高企,也成为驻马店出台调控新政的重要原因之一。

此外,牵一发而动全身,体量巨大的房地产行业经不起大的动荡。房地产行业不仅涉及大量上下游产业,还涉及大量就业人口。一旦产生大的动荡,上下游产业链势必遭受不同程度的冲击,届时不仅影响经济发展,更会挤压就业空间。

但是,也没有必要过分放大驻马店操作的影响。业内专家普遍认为,虽然公积金贷款方面的优惠,可能会刺激购房需求,但一般而言,这种地方政策的利好程度较为有限,对本地楼市的刺激效应非常小。在全国而言,更改变不了房价平稳、稳中有降的大势。

房价不会再现普涨大涨局面

在各地陆续出台楼市新政的背景下,特别是在驻马店降低公积金购买首套房首付比例后,有人认为调控政策“尺度”越来越大,房价要迎来大涨了。对此,完全没必要担心。

业内专家表示,目前,大多数省市政策集中于供给端和企业端,属于“微调”型,包括了延期或分期缴纳土地出让金、调整预售条件等,此类政策能够压缩资金回笼周期,也有助于房地产行业平稳健康发展。而对房价而言,房价出现普涨大涨局面,已是极小概率事件。

事实上,真正能对楼市起到决定性影响的商业银行贷款首付比例和贷款利率是由央行指导的。近日央行已明确表态,LPR下行基本上不影响个人房贷利率,银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。

此外,梳理近期各地楼市调控政策,不难发现,相关政策仍是各地结合自身情况,在一城一策、因城施策基调下制定的,主要侧重于缓解房企资金压力,逐步、有序引导房地产行业生产经营恢复正常。

最近一段时间,人民银行、财政部等部门相继重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,其实很容易理解,就是房地产不可能再允许炒作。

所以说,房价又要涨了,只是有些人的一厢情愿而已。

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