绿城服务(02869.HK):品质服务标杆,领跑黄金赛道,给予“强推”评级,目标价13.60港元

绿城服务成立于1998年,持续位居中指物业百强第2名,当属物管行业品质服务标杆。

机构:华创证券

评级:强推

目标价:13.60港元

物管品质服务标杆,管理团队优秀、激励完善,龙湖入股彰显价值

绿城服务成立于1998年,持续位居中指物业百强第2名,当属物管行业品质服务标杆。19H1末,总合同服务面积约3.9亿平,业务覆盖全国137城,业态涵盖市政公建、商办、住宅、学校等。公司分红稳定,16-18年,分红率分别达35%、36%、38%。激励机制完善,18年9月,向管理层及核心员工授予1.335亿份购股权;20年1月,新授予3,315万份;两次合计占比6%。此外,19月2日,公司作为基石投资者购买滨江服务3.7%股权。20年1月,龙湖集团收购绿城服务5%股权,并计划将进一步提升至10%,彰显公司价值。

弱背景下兼顾高品质和高增长,增值服务体系完善,提价能力更强

14-18年,公司在管、储备面积CAGR分别达27%、31%;19H1末,在管、储备面积分别达1.8、2.1亿平,储备/在管覆盖率1.1倍,后续增长有保障。在管面积中:1)住宅/非住宅分别占78.5%/21.5%;2)大杭州/宁波/长三角分别占22%/7%/37%;3)绿城中国/第三方分别占20.5%/79.5%,彰显极强第三方拓展能力。19H1物业费单价3.16元/平*月,高于百强平均2.25元/平*月。14-18年,平均收缴率、续约率、中标率分别达97%、97%、76%,均处于行业较高水平。估算园区服务等效物业费7.6元/平*月,高于同行平均3.1元/平*月。高满意度及全面而完善的服务赋予公司更强提价能力、获得更持续发展。

业绩高质量增长,增值业务毛利高、占比提升,毛利率低位望改善

14-18年,公司营收、业绩CAGR分别达32.1%、34.2%。19H1,营收36.6亿元,同比+25.1%;归母净利润2.3亿元,同比+2.2%。毛利率和净利率分别为19.3%、6.4%,同比分别+0.5、-1.4pct。19H1物业、咨询、园区服务营收分别占比67%、14%、19%,毛利率分别为12%、38%、31%。公司毛利率处于行业低位,随着物业费单价提升、科技赋能优化人工成本和高毛利增值业务占比提升,预计毛利率有望逐步提升。18年公司计提期权费用2,640万元,估算19年约7,760万元、并达到峰值,预计20年开始影响望逐步弱化。此外,滨江服务的股权增值、杭州物管补助、社保减免政策也有望显著贡献今年业绩。

预计19/20/21年业绩+4%/40%/37%,合理21PE35倍、市值378亿港元

我们预计19/20/21年公司营业收入分别为85.9/106.1/133.7亿元、分别同比+28.0%/+23.6%/+26.0%,对应归母净利润分别为5.0/7.0/9.6亿元、分别同比+3.6%/+40.0%/+37.4%。参考3家龙头物管公司(招商积余、碧桂园服务、保利物业)21PE/21PS平均30倍/3.6倍,考虑到绿城服务作为以服务品质著称的优质龙头物管公司,拥有更强物业费提价能力、更强第三方拓展能力、更强增值服务体系,中长期业绩也将获更可持续发展,我们认为公司2021年合理PE为35倍、对应21PS为2.8倍,对应目标市值337亿元(378亿港元)。

投资建议:品质服务标杆,领跑黄金赛道,首覆、并给予“强推”评级

绿城服务作为准第三方物管龙头,14-18年在管面积CAGR达27%,19H1末,公司在管面积达1.8亿平米,储备/在管面积比1.1倍,规模扩张稳定有较强保障。公司以服务品质著称,区域聚焦长三角,收缴率、续约率、中标率都位于行业较高水平,并物业费提价能力相对较强,中长期利润率更加稳定,并有望在行业后阶段率先挖掘增值服务空间,有望领跑物管行业黄金赛道,我们预测公司2019-21年每股收益分别为0.18、0.25、0.34元,并按照21年目标PE35倍,给予目标价13.60港元,首次覆盖,并给予“强推”评级。

风险提示:业务拓展不及预期、人工成本上升致利润率下行。

查看PDF
格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

相关股票

相关阅读

评论