房地产行业：稳经济诉求再加强，逆周期调控力度加大，维持“推荐”评级

机构：华创证券

评级：推荐

投资要点：

房地产行业数据：上周（20/2/15-20/2/21）主流45城一手房成交114万平米，环比+157%；其中，一二线环比+167%、三四线环比+106%；2月截至上周一手房月成交同比-80%，较1月下降62pct，其中一二线同比-75%、三四线同比-91%，分别较1月-59pct和-64pct。上周14个重点城市二手房成交23万平米，环比+65%；2月截至上周累计成交同比-74%，较1月下降64pct。库存方面，受疫情持续影响，主流城市售楼处暂停开放，上周15城推盘仅54万方，对应周成交/推盘比为0.99倍，低于1月的1.06倍。截至上周末，15城可售面积8,521万平米，环比+0.01%；3个月移动平均去化月数为12.3个月，环比上升0.8个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。目前疫情下的推盘和销售仍在低位恢复过程中。

主要政策新闻：国务院常务会议提出阶段性减免企业养老、失业、工伤保险单位缴费，实施企业缓缴住房公积金政策。统计局坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。央行指出不将房地产作为短期刺激经济的手段。央行发布2月LPR报价，5年期LPR为4.75%，此前为4.8%。央行指出要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制。央行刘国强提到未来将适时适度对存款基准利率进行调整。中山为应届生准备安居房，落户就业享3年社保补贴。广州受疫情影响企业人群可降低住房公积金缴存比例。苏州调整超过市场指导价报价规则。驻马店市调整住房公积金贷款首付比例、实行购房补助政策、适度下调个人住房按揭贷款利率等。佛山受疫情影响未能按时足额缴存住房公积金，可在疫情防控解除后3个月内完成补缴。物管方面，浙江省、陕西省、山东省、海南省、宁波市、河南省、成都市等各地方相继出台物业管理补助政策，加大对物业服务企业扶持力度。

公司动态跟踪：荣盛发展2019年实现营收709.5亿元（+26%），归母净利润91亿元（+20%）；金科股份发行23亿元公司债券；卓越共赢计划一期持股计划截至2020年2月20日，已累计买入金科股份股票共计5,152万股,占公司总股本的0.96%，成交均价6.58元/股；金地集团发行2020年度第一期超短期融资券，本期债券实际发行金额发行10亿元，票面利率2.83%，发行期限270天；华夏幸福拟面向合格投资者发行规模不超过50亿元。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.22%，沪深300指数上涨4.06%，相对收益为-3.83%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：九龙山、万业企业、实达集团、中天城投、*ST新梅，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中南建设、万科A、新城控股、蓝光发展、保利地产。

投资建议：房地产开发方面，肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响，但近期政府稳经济诉求进一步加强，财政与货币也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强，预计逆周期调控力度将进一步加大，在板块低估值下料将进一步增强估值向上弹性；物业管理方面，肺炎疫情短期对于基本面形成略微负面影响，但中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升，并且深圳、杭州等多地密集推出补助政策，望有效对冲短期负面影响，并预计后续将有更多城市跟进。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地等。

风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。