成交量同比跌82%,房企花样自救, 楼市“降价潮”前兆?

作者: 深圳.娟子 

来源:咚咚找房

过去的一周,全国十余城发布了对房地产的扶持、提振政策,这些政策涵括金融、财税扶持、本科购房补贴,公积金政策放宽,到分期交土地出让金、政府帮开发商办网络交易会促成交等。

房企也没闲着,到目前150余家房企开了线上售楼处;并推出无理由退房;为了获客,从5000元订房,到3000元、1000元、后来有开发商干脆来个“1元”线上订房。

且不管你们说有没有用,但做了总比啥都不做好呀!各大房企的花式营销比拼下,恒大更是打出全国在售楼盘最低7.5折优惠。

在销售、开工受阻,企业资金流压力下,不少开发商想以“时间换空间”,开始“自救”。

现实的困境,全国经济休眠了一个多月,在疫情未解除和信心未回归之前,恐怕大部分人不会有大额消费和大额投资。

今年的春节后成交数据有多惨,房网数据中心统计了今年与去年春节后深圳的成交量,2019年成交了1316套,而今年只有241套,同比下滑81.7%!

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18日晚,深业深圳控股发布疫情对业务运营影响报告,这也是全国首家发布疫情对房产业务影响的房企。想必接下来会有许多企业发出疫情对业务影响的报告出来。

影响比较大的客观因素是:

1、 销售业绩会受不同程度的影响,由于传统的春节本身是淡季,所以基本上可以抵消一些影响,目前来看武汉以外的省份疫情已基本有所控制,接下来可能有序复工。如果武汉业绩占比较大的企业,影响还是会非常大的。

2、 商业、租金收益影响大。比如深业深圳控股提到在疫情期间,旗下物业减免租金约人民币2.2亿元。

疫情导致商业地产人流量瞬间归零,加上对租户的免租补贴,商业地产商可谓损失惨重。

3、 复工推迟,深业深圳控股表示工地复工不早于3月1日,工程进度将受到影响。其它房企目前各地复工估计也还都没有那么快,按正常来说,春节后正月15基本都开工了,那么今年开工延迟对各个开发商的工程进度来说都会有不同的影响。

4、 现金流, 这个影响更不用说了,多少企业倒下是因为现金流断了?

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在这之前,人民法院公告网显示,2020年元旦至今,40余天时间内,全国已有96家房地产相关企业破产清算,平均每天都有2-3家被清算。

而这其中,不少是小型房企,有的公司融资渠道狭窄导致资金链断裂,有的企业法人涉案在押坑了不少买房人;负债率过高,导致资金链断裂,项目停工,无法如期交房。

这场疫情,或成为压垮一些小房企的最后一根稻草。

在大房企都在思考如何“活下去”的生存环境下,中小房企的生存压力更大,这几年来大鱼吃小鱼已然成为房地产行业的常态。

别说小房企,就连大房企依然存在资金链的压力;在三、四线城市,小房企资金链断裂后不一定有房企来接盘;尤其是非常时期,这些房企将面临着非常大的考验。

据全联房地产商会的调研数据显示,调研的72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超过4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元。

据调查的某家典型房企,单月资金缺口将达100-110亿元,上半年货币资金或仅够维持三个月运转。

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对房企而言,形式还是有点严峻的,那么各地政策扶持效果又如何?

截止目前,包括深圳,已有十多个省市发布了对房地产企业相关扶持政策及建议。

针对房企政策类型主要分为:

1、金融政策,如增加银行信贷额度,加大放款力度,加快放款时间,对运营出现困难的房企适度延期还款时间,免疫情期间的利息等;

 2、土地政策,分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限;未能按期交地、动工、竣工的,疫情防控期间不计入违约期;

  3、财税政策,纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月;房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免……

图片来源:深圳买房计划

针对个人的政策:

1、 降低按揭首付比例,加大新房及二手房放款力度,加强对公积金贷款的支持力度(武汉针对医护人员的保护性和奖励性政策,可以提高到首套公积金贷款达84万);

2、 安徽合肥首套按基准利率的85折,二套按基准利率;降低二手房交易税费,减免交易契税等;湖南衡阳还推出本科购房补贴5万元的吸客政策。

3、 大部分城市都明确了针对患者和医护可以延缓还款不影响征信。

从这些政策来看,像金融和财税政策确实在一定程度上能缓解房地产企业的资金压力;特别是减、缓土地出让金交付,对于很多之前拿地企业有很大作用。但对于小房企来说,这些政策并不能救企业。

于购房者而言,像房贷延期等政策不到万不得已可能不会用,像安徽合肥提出给购房者利率打折,或是像衡阳直接给本科购房客补贴5万元的政策,这种实打实的政策才有望刺激楼市。

对于许多三四五线城市来说,今年的返乡置业泡汤,开发商影响也不小。

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有一些网友表示,目前唯一能撬动客户的只有降价。

现在看来,无论是一手房和二手房降价暂时都会有点难,前面提到的恒大这套营销组合拳,虽然点燃了同行的焦虑感,这几天也看到有房企跟进,相比较恒大的铺天盖地75折叫卖,其他房企显得保守得多。

事实上,恒大的75折目前也不过是少数冷门的商务产品才可能有这样的折扣,住宅基本上不太可能。

从目前来看,全国房价还难以出现大幅下降,市场仍在博弈。但也不排除一些二三四线的房企为了抢客会跟进。

目前各地政策所出台的扶持政策,基本是为房企来度过此次难关。今年的基本方向,“房住不炒”、“稳地价,稳房价,稳预期”的大框架不会改变。所以,深圳不大可能会有更大的利好来刺激楼市,且降息也可能推动不了急着置业的需求。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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