最强地王诞生，上海楼市何时重启

作者：三鱼

来源：三鱼投资说

说实话，最近原创挺少，因为身体不太舒服，不过今天依然有场带病都要等的土拍。

与其说我在等待结果，不如说我在等待历史。

徐汇滨江地块，310.5亿，由香港置地拿下。创造了历史，上海总价地王的制高点。

此前如果说2019年香港西九龙高铁上盖的新鸿基422.32亿港元比较特殊的话，最高纪录保持则是2016年，招商蛇口联合华侨城拿下的深圳国际会展中心代建代运营权以及11宗配套商业用地的310亿。

也就意味着，这也是全国总价地王的制高点。

再结合全国的单价地王，2016年的融信地块，也就是现在中兴路壹号豪宅项目。

魔都不愧是魔都，至此，全国的总价和单价地王全部会师于上海滩。

那么，这对上海楼市是个怎么样的信号呢。

解读对楼市的影响前，我们先来要了解这个项目本身。

地块位于上海的徐汇滨江金融港地块，总体范围是：西至东安路，北至龙华中路，东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道。

而总开发体量约180万，土地用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地，由28个地块组成，确实是个超体量项目。

再具体点话，规划大概是将打造210米、280米高楼，建成后将与西岸第一高楼恒基星扬西岸中心持平，变成徐汇滨江的新地标。

同时规划了不小于 17300 平方米的公共开放空间，其中广场不小于11500 平方米，下沉广场不小于 5800 平方米。

重头戏来了，规划1393套住宅，其中租赁住宅总计不小于 1187 套，仅用于出租，不得出售，租约原则不超过6年。

同时，保障性住房建筑面积应占规划商品住宅的5％，集中配置，并按规定无偿移交给徐汇区住房保障机构。受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100％商业，60％办公，100%文化体育以及所有的租赁住宅。

一句话，建成后将是个不折不扣上海新一代滨江中央活动区（CAZ），或者用上海自己的提法，“全球城市卓越水岸”。

说实话，在上海能出让，能出让这么大规模的土地本身就很罕见，何况还出让在寸土寸金的徐汇滨江地段。

我们再来看地块本身特点，是我们中国人最喜欢的，坐北朝南一字排开，也对上海的胃口背靠内环线，面向黄浦江，形容一下，就是徐汇滨江最好位置，也最后一块大规模整体开发地块了。

说他是上海楼市的王炸也不为过。

那么，为何在此时放出来？

不急，先给大家分享几组数据。

第一组，是邱晨老师总结的，这10几年里上海百亿地王成交7幅。

而2013-2020年上海总价地王也不断被刷新，从2013年的徐家汇中心到最新2020年的徐汇滨江地王，百亿量级的地王成交共7幅，被本地房企、港资房企、央企、民企瓜分。

从100亿到200亿，再到现在的300亿，上海用了不到8年时间。

也就是说，上海这座城市基底，也就是土地，一直是在温和而坚定的升值曲线在刷新的。

第二组是兔博士刘煜老师的总结，他给上海总结了几组数据。

上海是2019年全世界房地产销售额超过1万亿(1500亿美金)唯一的城市；

上海新房全国成交金额NO.1，二手房套数/金额双冠王；

2019年上海土地供应/新房/2手房成交几乎已经恢复到2016年-最近5年的最好水平；

2019年上海的房产价格排在内地北京/深圳，甚至厦门之后，相当于新加坡的⅔，澳门的½，香港的⅓，GDP房价比伦敦/纽约/巴黎都低；

他还提了一个观点，如果房子代表对一个城市的认同，那上海就是国内最该买房的城市。

我本人非常认同这个观点，如果说以前大家国内尤其内陆城市在大步伐追赶的话，这次疫情彻底掀开了大部分城市和一线城市在公共服务，医疗和资源上的真实差距。

可以说，大家从未如此强烈想在上海买房。

然而，上海楼市现在真实现状如何呢？

二手房因为受到政策干扰最少，也最能反馈上海楼市的真实现状，这也是我眼中衡量上海楼市周期最好的工具。

以前二手房最好用的指标是成交，但是疫情之下，小区都封闭管理了，我们还谈什么成交，最好的指标就是价格了。

2月10日各大中介陆续开门营业后，根据兔博士APP的数据显示，2月11日当天就有全市超过100套房源，进行了调价。

不要误会，不是涨价，是向下调价。

我们的真有好房的数据专家阿飞，做了一个统计，最大的调价跌幅超过了14.2%，哪怕排在第二十位静安南京西路板块的达安城也下调了5%。

其中跌幅最大的浦东祝桥板块的祝安苑，一套96㎡的2房户型，总价不过300万左右，下调了47万。

从折扣上来说，基本算是骨折价了。

然而，这还不是最惊人的。黄浦滨江板块的融创滨江壹号院的一套3房户型，之前挂牌2300万，11号进行调价之后，下调了290万，等于是一套祝安苑的价格。

当然，我们拉出历史数据对比，这样价格相比市场最冷的时候，未必称得上有多大诚意，但是至少说明了一点。

市场也许没有被熔断，基本也被暂停了。

而此时，没有什么比信心更加珍贵了。

为什么如果轰动性地王会在此时现世，就像言情小说说的那样，最好的时光，不是早一步，不是晚一步，而是刚刚好。

这里我插一句题外话，这次拿的香港置地，母公司就是拥有文华东方和7-11的怡和集团。

1844年，上海第一块土地拍卖，得主就是怡和洋行。怡和洋行在1912年到解放前，以上海为总部，后来迁至香港。

前几年又看空中国市场，被嘲笑错过时代。

没想到，在我们最缺钱的时候，手握大把现金的港资，又以这种方式回归上海滩了。

我笑他人太疯癫，他人笑我看不穿，楼市果然是场持久战。

最后，我想接着这次事情，和各位分享下我的观点和建议。

我始终认为上海楼市处于被低估状态，不管有没有这次地王，都不会动摇。

可以说，如果没有这次疫情，今年上海楼市本来将会非常好。

因为一个成交已经在爬坡，周边城市市中心价格都要买进中环的上海楼市，其实是真的相对挺便宜的。

而这次徐汇滨江地王的出世，给市场注入一剂强心剂，2月截至目前上海已经卖出12块地，合计约397亿总额土地。

可以说土地市场的不错预期，本质上在缩短上海楼市价值回归的窗口期。

我觉得除了疫情的阻隔，市场在疫情结束后，一定还会有段时间观察和迟疑过程，这段时间就是个人觉得最好的时机。

各位上海的刚需，确实没有必要犹豫了，因为上海楼市周期底，政策底和市场底已经在疫情前重叠到了一起。

既然土地市场的托底效应也来了，基本上海楼市几乎没有向下的选择了。

至于买哪些房子，刘煜老师同样有几个观点，我也很认同，分享给大家。

第一，地段相对较远的新房会先涨起来。

因为这类产品本身就是开发商的现金牛，会成为开发商降价拉成交的主力，如果再不行动，砸在手里开发商很有可能就挂了。

而且这类楼盘会率先迎来周边城市或者对地段要求没那么高的新上海人的特别关注。

第二，低总价的上车盘

也就是本来各种大咖教育大家用来对冲部分房价上涨，比存钱理财更靠谱，将来还可以用来更换成自住型学区房首付的。

这次疫情让人们意识，一套再小的房子和再牛逼的租户有多大的反差。

在上海，这个低总价=小于等于300万(首付在100万内，每月还款在1万元内)。

第三，次新房的3房

也就是首改或者原来的自住型学区房，将迎来成交量的快速拉升。

在上海，这个次新房的3房=中外环之间，总价在500-800万，建成在20年内的2手小区。

这种就不多说了，上海已经进入的改善市场，这种就是改善的主力。

第四，失宠很久的别墅

同样是基于疫情，唯有这第四点，我不算太认同，毕竟公众记忆本质上是很短暂。

我认为不会疫情让别墅市场出现根本性改变，起码投资属性很差不会动摇的。

当然，对于此类产品情有独钟的朋友，当我没说。

你问我地王都来了，上海楼市何时重启？

上海楼市时刻在准备重启，只是看他，还是你更快一步。

各位，好运