蛋壳房租风波始末：强赶租客坑惨房东，悄悄改合同大玩文字游戏

对租客，蛋壳给出的理由是“不可抗力”导致业主收房。对房东，蛋壳的表态则是想方设法要求免除租金。大玩文字游戏的背后，被蛋壳撬动的31亿租金贷和高达9.5%的租金贷年利率，正在拷问着这个看似简单却又无比复杂的租房模式。

来源：财经天下周刊（ID：cjtxzk）

文｜汪弘量

蛋壳公寓“房东免租，租客交租”的风波不但没有平息，反而有愈演愈烈之势。

近日，蛋壳公寓疑似强制租客搬离、强行扣除租金、强行与业主解约等事件也纷纷浮出水面。据此前多家媒体报道，就蛋壳公寓延付房东租金、要求房东“免租”一事，深圳蛋壳公寓相关负责人已被深圳市住房和建设局约谈。

2月17日下午，《财经天下》周刊曾拨打蛋壳公寓运营公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司电话（2018年年报显示号码），该号码显示为空号。此后，《财经天下》周刊通过业主联系到蛋壳公寓工作人员，对方表示不接受采访。

到目前为止，租户、业主、蛋壳公寓三方的博弈仍在进行当中。 

租户：业主因“不可抗力”收房？

一位较早收到通知的租户王成（化名）告诉《财经天下》周刊，早在2020年2月13日，上海、北京、杭州、深圳、成都、南京等多地的蛋壳公寓就已以业主因“不可抗力”要收回房子为由，要求解除与租户之间的合同，给出的主要解决方案为无责换租或者无责解约。

不过，大部分租户都表示不能接受上述方案。深圳租户李明（化名）认为，这是故意引导用户“把被迫的换房子或退租，处理成正常业务中租户自行发起的换和退”。

李明告诉《财经天下》周刊，2月13日，蛋壳公寓客服人员以相似的理由要求他尽快搬出。但在退、换租的补偿情况上，该客服人员则“语焉不详”。他表示，客服人员对于换租的说法为可以“和新签合同享受同样优惠，再给一定的搬家费”；而在退租方面，客服人员则未提到赔偿。

根据微博、租客维权群中多个已经深入谈过换租的租户的说法，蛋壳公寓所提出的换租，是在原有合同时间作废的情况下，重新签一年的合同。而如果选择退租，蛋壳公寓平台上每天只有400个退租名额，租客还需要排队。

奇怪的是，在联系到业主后，王成和李明发现，因“不可抗力”收回房子并非完全出于业主的意愿。

王成表示，他从2019年6月与蛋壳公寓签约以来，已经交清了1年的房租。但在2020年2月14日与业主取得联系时，业主表示目前没有收到蛋壳的租金，如果蛋壳公寓在3月份仍未打款就会收房。

王成提到，据他所了解，目前也存在业主自己“赶人”的情况，但理由为“蛋壳公寓未按合同约定时间支付房屋租金”。据悉，业主与蛋壳公寓签订的合同中，其中一项条款即为“乙方（即蛋壳公寓）延迟支付租金满15个工作日，甲方（即业主）有权单方解除合同”。

李明也是以年付方式交清了一年的房租，目前才刚刚住满4个月。他的“大房东”表示尚未被欠租金，也从未提出要收回房子。但让他感到担忧的是，虽然他所住的房间仍在租期内，但该房屋的其他空置房间在蛋壳APP均已被下架。 

业主：满房免租，空置房解约

“不同意免租，就利用合约时间差来免租”，深圳业主钱胜（化名）告诉《财经天下》周刊，他至今未收到2月的房租。2月17日，蛋壳公寓客服曾给他打来电话称，将在“15个工作日内打款”，钱胜追问从哪一天算起，客服回应“从接这个电话算起”。

钱胜坚持认为，要按合同上的付款日算起，“如果按电话算起，15个工作日一到就到另外一个月的房租了，这是暗地里来了一个免租金。”

深圳业主石浩（化名）同样是满房被要求免租一个月的业主之一。石浩表示，他将房子租给蛋壳公寓的合同价格为6500元/月，扣除两年间45天的免租期，实际相当于每月收到5600元。对于租户，蛋壳公寓则开出了其中三间每间1860元/月，一间1930/月的价格。据石浩计算，再加上向租户、业主收取的管理费，蛋壳公寓在这套房上，一个月可以赚取近2000元。

石浩告诉《财经天下》周刊，根据合同，他在1月份已经给出了25天的免租期，由于难以承担连续两个月的免租期，他拒绝了蛋壳公寓以疫情为由提出的免租要求。此后，他本应在2月9日收到房租，但至今未收到打款。

2月19日，石浩收到了其管家提出的方案：其一为最少给予15天免租期，租金在两个工作日内打款，其二是将2月的延付租金分24期付款。石浩表示，对两种方案均不同意。

在采访中，多名业主向《财经天下》周刊提出了他们的判断：盈利、空置率低的房子的业主才有可能收到打款，不盈利的房子则会“被解约”，而现在已经解约的房子，蛋壳并没有履行解约的条款。

北京亦庄业主张云（化名）就没有收到“免租1个月”的要求。2月10日，她直接接到了蛋壳公寓单方面解除合同的电话。蛋壳公寓称解约理由为“现在没有租客”，并给张云开出了将押金、装修费、家具家电都留给业主的条件。张云拒绝了解约，她很快发现，自己的房源从蛋壳公寓APP上消失了。

张云的房子的确没有租客。张云告诉《财经天下》周刊，自从9月18日将这间两居室租给蛋壳公寓以后，两个房间始终处于空置状态。

在张云看来，租不出去并非房子的问题。她表示，她将房子租给蛋壳的合同价是5700元/月，扣除装修、家具费用以及第一年两个月、第二年一个月的空置期，每月均价应在5200元左右。而在蛋壳公寓APP上，该房源一间房间的报价为3400元/月，“前几天去房子里看，原本的阁楼封起来了，那价格就更是高得离谱”。

算上蛋壳公寓“不要了”的押金，5个月以来，张云总共收到了相当于4个月租金的钱。但此时解约，让张云深感忧虑。她表示，全家每月要为这套房还7300元的贷款，在疫情期间解约，此后的空置费用就得自己扛。“蛋壳公寓这时候解约很不道德，即便解约，也应该按照合同约定，赔付两个月的租金。” 

律师：有瑕疵录音仍可采信

一直在申诉的王成却对此后的情况感到不太乐观。他提到，蛋壳公寓目前所打过来的电话，部分为网络电话，无法回拨，其客服人员在聊天过程中也绝不透露员工个人信息、工号及姓名等信息，因此对于相关录音等信息能否取证感到担忧。

石浩和蛋壳公寓的交涉经历可以佐证这一情况。他告诉《财经天下》周刊，此前他曾两次拨通过蛋壳公寓以“400”打头的客服电话，对方均已“170”打头的电话回拨，在被石浩质疑诈骗后，400客服解释称，这是无法拨入的虚拟电话。

图源：采访对象提供截图

《财经天下》周刊就此问题咨询了广东宏力律师事务所罗刚律师。罗刚表示，如果客服人员并非是服务公司外包的，而是蛋壳公寓自己的员工，这种形式的网络电话确实会对单一维权者造成困扰。这对通话录音的证明力和证据效力确实有一些影响，但是录音只是众多需要的证据之一，还需要跟其他证据结合来共同证明蛋壳违约的事实。

罗刚建议，维权者们在交涉过程中都应该留存录音，希望通过这种方式，让裁判者知道这不是孤立的证据，而是蛋壳的一贯做法，这对于证据的证明力也大有益处。民事裁判的证明程度，只需要达到大概率就行，不一定要排除所有合理怀疑，因此对于有瑕疵的录音，在数量众多，且与其他证据能够互相印证的情况下，法院也可以根据高度盖然性原则进行判断和采信。 

蛋壳公寓：协助个别业主收回房屋

面对外界质疑，蛋壳公寓已经做出了两次公开回应。

2020年2月17日晚间，蛋壳公寓发布《致广大房东的真心话》，回应了此前“房东租客两头赚”的问题。蛋壳公寓回应称，这次向房东寻求的免租期爱心支持，将用于对租客进行补贴，因此获得的额外收益，将全部返还给房东。而对于外界“单方面通知”的质疑，蛋壳公寓表示，存在部分员工与房东沟通时的问题，由于工作没有组织好，导致协商变成“通知”。

2月18日，蛋壳公寓发布微博称，近期受疫情影响，蛋壳将协助个别业主收回房屋，因此涉及到部分租客的换租问题，已成立专项工作组，妥善处理租客的租务问题。对于因房屋收回确需搬离的租客，蛋壳公寓表示，对于换租租客，将提供活动折扣、服务费补贴、搬家补贴；如果暂时无法返回所住房屋，将协助打包、暂存；如果租客选择离开蛋壳公寓，可以享受免费退租。

同时蛋壳公寓承诺，将妥善安置每一位受影响租客，绝对不会无故驱赶租客。

不过，对于如今的蛋壳公寓而言，要想重新取得租户和业主的信任，恐怕会非常艰难。

在采访中，石浩告诉《财经天下》周刊，他是从2018年12月起将房子租给蛋壳公寓的，合同期有五年时间。到目前为止，他尚未收到蛋壳公寓延付的租金。假如收到款了，他还是会进一步咨询律师怎么处理，因为“担心是他们（蛋壳公寓）的缓兵之计”。

“连合同都能修改的公司还怎么敢相信。”令钱胜最为质疑的，是蛋壳公寓私自修改电子合同一事。钱胜表示，2月9日，他和蛋壳公寓所签订的电子合同中，付款计划部分突然消失，至今仍未恢复。同时他还提到，他已经无法联系上蛋壳公寓的管理人员，“以前负责我的工作人员也在不久前辞职了。”

据此前《财经天下》周刊报道，成立5年时间即运营超43万间房源的蛋壳公寓，步子迈得相当大。

2020年1月17日，蛋壳在美国纳斯达克上市。据蛋壳公寓招股书显示，截至2019年6月30日，租客入住率为89%，居于行业首位。财务数据上，蛋壳公寓在2019年前10个月的总营收为57.13亿元人民币。

虽然规模庞大，蛋壳公寓却始终难以摆脱“烧钱”的困境。据招股书显示，2017年，该公司净亏损2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月，净亏损25.16亿元，经营活动所产生的现金流则为-16.29亿元。

除了急速扩张导致的空置率问题以外，蛋壳公寓还高度依赖租金贷。

《财经天下》周刊发现，蛋壳公寓APP目前的付款方式包括分期月付、年付、半年付、季付、短租月付。其中对分期月付的介绍为：“蛋壳公寓协助您与第三方金融机构办理的租金分期的租金贷款服务，分期利息和手续费全部由蛋壳公寓承担。”而据深圳租客刘遇（化名）称，分期月付也是蛋壳公寓主推的付款方式。

租金贷模式下，蛋壳公寓可以一次性从第三方金融平台得到租客需要缴纳的租金总额，但要以承担高额利息和手续费为代价。据刘遇提供的《个人借款合同》显示，他所签订的租金贷年利率高达9.5%。

招股书显示，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。此外，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元和31.057亿元；并由租客垫付1.06亿元、2.80亿元和7.94亿元。

据官方网站信息，蛋壳发行价每股13.5美元，总计募集资金超1.49亿元，市值可达27.4亿美元。截至美国时间2月18日收盘，蛋壳公寓股价为每股11.5美元，总市值为21亿美元，相较发行时市值已减少6亿美元。