蓝光嘉宝服务(2606.HK)：业绩预增符合预期，低估值优势显著，维持“买入”评级，目标价84.0 港元

机构：国盛证券

评级：买入

目标价：84.0 港元

2019年业绩预增 40%以上符合预期。公司发布正面盈利预告，预计 2019 年全年综合净利润同比增长至少 40%（对应 4.16 亿元），符合市场预期， 延续快速成长趋势，主要原因系公司物业管理的在管面积增长及社区增值服 务、咨询服务收入提升所致。 在管面积持续增长，充裕募集资金有望为后续扩张增添动力。2019 年关联 公司蓝光发展实现合同销售面积 1095 万平米，YoY+36.6%，延续较快增长， 蓝光发展计划 19 年竣工交付 400 万平米，将为公司在管面积增长作出稳定 贡献。2019 年公司进一步加快第三方项目外拓，先后与江苏常发、浙江中 能达成战略合作，收购嘉兴中力物业，在管区域布局更加均衡。预计 2019 年末公 司合约面积有 望达到 9000 万 平 米，其中在管面 积预计达到 7000-7500 万平米。随着储备面积持续转化，同时考虑到公司具有较充足募 集资金，后续在管面积有望稳步快速扩张。

深耕社区增值服务，看好未来发展空间。公司社区增值服务具备一定特色， 2018 年/2019H1 收入占比分别为 22.8%/20.7%，位居行业领先水平。2019 年公司持续升级线上线下结合的“生活家服务体系”，嘉宝生活家 APP 粘性 持续提升，尤其是疫情期间业主形成一定程度的消费依赖。我们认为社区增 值服务具备可复制化及规模效应特点，未来随着管理面积持续增长、增值服 务内容及渗透率提升，预计有望延续快速增长。

短期疫情影响有限，长期利好公司社区增值服务开展。我们认为当前疫情对 公司成本端影响有限，主要增加防护、消杀耗材成本，对最主要的人力成本 增加较少；2018 年公司社区增值服务收入构成中生活服务占比接近 70%， 有望受益于疫情期间线上销售增长及活跃度提升。长期来看，物业公司防疫 保卫价值得到业主和社会高度认可，业主满意度持续提升，有利于物业公司 未来开展更多元的社区增值服务，物业公司也有望在做好社区治理的同时承 担更多公共事务职责。

投资建议：我们预计公司 2019-2021 年归母净利润为 4.15/5.38/6.84 亿元， 同比增长 43%/30%/27%，对应 EPS 分别为 2.33/3.02/3.84 元（2018-2021 年 CAGR 为 33%）。当前股价对应 PE 分别为 20.4/15.7/12.4 倍，显著低于 行业可比公司（平均 PE 为 55.0/37.1/28.4 倍），估值仍有较大提升空间。 考虑到目前物业板块整体估值水平已大幅提升，我们上调公司目标价至 84.0 港元（对应 2020 年 25 倍 PE），维持“买入”评级。

风险提示：蓝光发展增速放缓或交付不及预期风险，第三方外拓增长不及预 期风险，物业费收缴率偏低可能造成应收款项减值风险，毛利率中长期下行 风险等。