雅生活服务(3319.HK)首次覆盖:高品质服务+跨越式成长,长期价值可期,给予“优于大市”评级,目标价40.92 – 47.74 港元

高品质服务+跨越式成长

机构:海通证券

评级:优于大市

目标价:40.92 – 47.74 港元

投资要点:

⚫ 中高端物业服务领先者。雅生活服务(03319.HK)原为开发商雅居乐集团的 附属公司,2018 年 2 月在港交所上市。公司主要为中高端物业提供物业管理 服务,主营业务为物业管理服务、业主增值服务和非业主增值服务。截止 2019H1 公司在管项目 1031 个,覆盖全国 25 个省、直辖市和自治区,83 个 城市。2018 年获得中国物业服务企业综合实力测评 Top8、中国物业服务百 强企业成长性第二名。

⚫ 两大开发商股东+外延拓展助力规模持续扩张。雅居乐集团和绿地控股均为公 司股东。雅居乐集团 2017-2018 年每年销售面积在 700 万平米以上,我们认 为后续逐渐进入竣工阶段后会转变成为公司在管面积。绿地控股根据协议在 2018-2022 年期间每年交付给雅生活的建筑面积不少于 700 万平方米,且每 年额外开发的 300 万平方米物业的物业服务商选择上也给予雅生活优先权。 2018 年公司上市后获得的净额中将有 85%(27.19 亿元)用于收购及增资。 如果公司成功收购新中民物业,则雅生活集团在管面积有望突破 5 亿平方米, 管理项目突破 3000 个,实现规模和利润跨越式成长。

⚫ 系统人才培养+四化建设提升经营效率,扩大利润空间。雅生活完善的人才培 养体制和具有市场竞争力的薪酬有利于吸引和保留人才,保证高质量服务和 打造品牌。此外,公司提出“管理数字化、服务专业化、流程标准化、操作 机械化”的四化建设,在管理系统、服务质量和提高人工效率方面做出不断 优化。伴随着物业管理公司规模的扩大,高效率运营是公司拉开收入和成本 增速的核心因素,是实现规模效应、提高利润空间的重点。我们认为雅生活 在建立长期核心竞争力方面具备前瞻眼光。

⚫ 特殊时期,社区一线防护彰显企业责任和管理品质。2020 年 1 月新型冠状病 毒疫情时期,雅生活自上而下迅速开展防控工作部署。雅居乐控股公司制定 《雅居乐集团新型冠状病毒防控工作应急预案》部署防疫工作,集团公众号 连续推送防疫措施文章,集团领导实地考察项目防疫情况,区域公司积极开 展园区消杀、出入门口测温等防疫措施。此外,雅生活旗下社区商业品牌乐 享荟提前恢复生鲜配送服务,保障业主生活所需。我们认为,雅生活在此次 突发疫情期间周到细致的防护工作体现了公司服务品质优异,这有助于增强 业主粘性、提升公司品牌影响力、打造公司长期品牌价值。

⚫ 投资建议“优于大市”。我们认为公司兼具规模和利润成长性,给予公司 2020 年 30-35 倍 PE 估值,对应合理市值区间为 546-637 亿港元,对应合理价值 区间为每股 40.92 – 47.74 港元,给予“优于大市”评级。(本文非特别注明, 均以人民币计价,1 港元=0.88 人民币)风险提示。1)开发商股东竣工速度 降低导致交付物业面积增速不达预期;2)收购物业公司业绩不达标导致商誉 存在减值风险。

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