央行“降息”!房企打折,刚需该买房了?

作者:张银银

来源:杠杆游戏

央妈再出手,股市一片红,房企忙打折。

这到底是什么行情?

没有意外,2月17日,央行公开市场业务操作室宣布:

开展2000亿元MLF操作,MLF中标利率为3.15%,较上个月的3.25%下调了10BP

同时开展1000亿元的7天逆回购操作,利率维持在2.4%。

当日有1万亿元7天逆回购到期,对冲后全口径净回笼7000亿元。

表达很枯燥,总结这2周多会发现如下数字。

从2月3日,春节后的首个工作日,央行创纪录开展了1.2万亿元逆回购操作,且7天期和14天期逆回购操作利率,双双下降10个基点后。

两周零一天,央行仅通过公开市场操作,投放的流动性就已达3万亿元。

1

水已经放出来不少,但不要轻言楼市抄底

所以,我们看到二级市场利率,比央行供给的资金利率还低。

当前资金面十分宽松,你说是不是水。股市反馈那么好,你懂的。

当然,杠杆游戏本文不是探讨,是不是该炒股了。聪明的人早就知道怎么操作。

因为很多人在说,是不是该买房了。我的看法很简单,预测楼市的根本是预测货币政策和调控政策,且缺一不可。

但下一步的货币政策、楼市调控政策,可以预测,也不可能全预测。

“房住不炒”、经济调结构是不是要坚持,这些东西,在杠杆游戏看来是原则性问题。

所以从大概率上,我认为,货币也好,利率也罢,以及调控有关的政策,放松一些,是可以预测的。

但是否把这些作为拉经济的主力手段,或者说6%这个增速,是不是,不搞这些一定达不到;或者就非保6%不可,否则经济社会、就业目标就达不成?我觉得是要打问号的。

能不能抄底,至少需要一个完整的套路:一年左右的宽松、“鼓励”购房周期,否则不够炒的人退出时间。

炒的人无法大量入场,就无法吸引普通购房者去抢“高”,去接盘。

这会不会发生?主要在于此次事情对经济,特别是就业、财政的冲击到底多大?如果游戏可以玩下去,就不需要大刺激。

如果影响很坏,那就是必然。

至少目前,我是一个保守的观察者。我不敢断言,政策偏好会持续多久,力度会多大。

但首先,我们可以预估,这次事情解决后,多数房企为了现金流,是要打折的出售房子的。

这就是下一个部分,杠杆游戏要重点分析的。

2

所有人,无论个人还是企业政府,都要思考现金储备、现金流、债务杠杆的可持续

在2月初,《1.2万亿!央行出重拳稳预期,没什么比活下去更重要》(2月3日)一文中,灾难还没有结束,已经有人在说,未来什么时候进行楼市抄底;

还有的,在预测未来应该投资哪些城市……

当时我说,所有这些探讨,都是入戏太深。实在是,各行各业都不容易。

只能祝大家好运,开心就好。

探讨、发表这些意见是别人的职业。职业行为的预测,无关乎对错。因为对也好、错也罢,难道不预测了吗?

就像杠杆游戏上文,不也是预测吗?听我的,也可能是错的。

我想说的是,房企为了现金流,为了能有钱还,不违约可以持续借债,就必须快速回笼资金。

怎么快速?那就是要给优惠。

恒大、富力等已经在这么做,更多企业跟进,这是共识。不管效果怎样,也别管人家是噱头还是啥,整体上是打折了的。

购房者的钱,本质上就那么多,先下手为强。这方面,房企需要有全局观和视野。

说完房企,我们再来说购房者。

宅在家这个超长春节,甚至有的已经宅了近1个月,还不清楚哪天可以去上班,大家都知道了,关键时候硬通货不是房子,而是现金储备。

不要听那些,没房子,打拼的城市都回不去的话。你更该明白,一个月没收入,没钱的话,你都要饿死,甭说啥房子。

没有混乱和动荡,现金储备是指钱;要真混乱时,还得美刀、黄金。

那么,有了如此深刻的体验后,只要智力正常,你难道不会想,手上得有点现金。日子不能那么紧巴,不能都all in 进入房子。

负债多了,贷款多了,杠杆高了,一次超长“放假”后,你可能啥都还不起,房子不再是你的。这是对个人的教训。

然后,杠杆游戏该说政府了。一个政府得有钱,或得有快速弄到钱的能力,要不遇到艰难的事情,无力渡过难关。

道理一样,平时债务得适度节制,否则揭不开锅时拿啥还,这关系信用;

工商业得稳健,科技得发达,不能太偏科,才好持续收到税;

作为大国,农业畜牧业也得发达,要不进口受阻时,要饿肚皮。

未雨绸缪,政府的财力一定要过得去,债务要可控、可持续,这样才能在遇到大困难时有能力维持秩序,扭转局面。

说完房企、个人、政府的现金储备、现金流、债务可控重要性,那么该说怎么判断,怎么量化的问题了。

3

我们能加的杠杆,到底还有多少?

这个问题,应该说没有绝对标准。

我也看过欧洲、美国一些国家,财政金融人士的看法。同时,我们也看过美国,以及拉美一些教训。

实话说,每个国家有自己国情。但有条红线,这肯定也没错。

刚好,杠杆游戏注意到,我国社科院旗下的国家金融与发展实验室,最新发布的《2019年度宏观杠杆率》报告显示,2019年实体经济杠杆率245.4%,比上年上升了6.1个百分点四个季度分别上升了5.1、0.7、0.9和-0.6个百分点。

具体来说,宏观杠杆率在一季度出现了大幅攀升,二、三季度增幅回落,四季度出现了增幅下降。

2019年宏观杠杆率上升一点不奇怪,第一经济本身有压力,第二遇到两个大国的事。此前杠杆游戏也注意到月度相关杠杆率数据,并早写过。

通过上文,央行的操作,杠杆游戏可以确定,2020年宏观杠杆率继续上升不可避免。

先说2019年吧。居民部门,仍然是杠杆率上升的主要动力。2019年末居民部门杠杆率为55.8%,相比于2018年末的上涨了3.7个百分点。

本质上说,还是房贷为主。

尽管楼市摁住了,可单价和总成交量摆在那里。居民部门这个杠杆率,还能上升多少,实在不好说。除非社会财富分配有较大格局变化,否则钱哪来?央妈,说起来容易。

上文杠杆游戏写过,个人也得考虑现金储备、现金流、杠杆率。

然后,非金融企业部门从2018年的151.0%,上升至151.3%,可以说很不容易、很稳健了。2016年非金融企业杠杆率达到157.6%,历史高点,2017和2018年分别下降了1.0和5.6个百分点。

政府部门杠杆率从2018年的36.2%升至2019年末的38.3%,全年上升了2.1个百分点。专项债、赤字都不少,不奇怪。

但真问题不是政府表面杠杆率,而是地方隐性债务。这个到底多少,迄今不好说。

这几年政府杠杆,主要是置换存量,控制隐性。顺着这个思路,才有好出路,才不会出现更多的爆仓。

因此,杠杆游戏认为2020年,尽管全社会宏观杠杆率会上升。如文初所写,央行已经放出了很多水,但慢慢的可能根据形势,还是有所节制。

本篇胡扯预测文,到此结束。结论就是,刚需买房子遇到好时候了。至于投资,不要太自信,先看看自己杠杆吧。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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