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物业板块无疑是港股市场中的一座“富矿”，无论是老股，还是新股。
作者 | 格隆汇新股
来源 | 格隆汇新股
数据支持 | 勾股大数据
近期，受疫情影响，港股市场动荡剧烈，但港股物业管理板块却逆势上涨。2月18日，在恒生指数下跌1.54%的同时，滨江服务大涨8.47%，佳兆业美好大涨7.81%，奥园健康上涨6.20%。
其实，作为港股市场的热门板块，物业股一直颇受资金追捧。例如，中海物业2015年上市至今，股价累计上涨超过500%，其中2019年全年上涨116.3%；绿城服务上市3年来股价累涨将近400；永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务在2019年分别上涨198.9%、187.3%、161.1%；超额认购倍数高达221.7倍的物业板块龙头保利物业在2019年12月19日在港交所挂牌交易的首日上市涨幅高达29.2%，上市以来累计涨幅达87.6%，短短时间涨幅喜人。
这些数据都说明了，物业板块无疑是港股市场中的一座“富矿”，无论是老股，还是新股。
如今，一批物业股随时登陆港股资本市场，物管行业在2020年是否仍具投资价值？2020年物业股上市的机会投资者是否应该参与？什么样的物业股在未来将具备较大的增长潜力？对于上述问题，本文将一一作答。
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2020年，
看好物业管理行业的三大理由
1、短期催化剂：补贴政策+市场偏好提升+增值业务增长契机
突如其来的疫情波及各行各业，物业管理行业也不例外。近期，有不少地方政府出台鼓励物业公司的减税和优惠政策应对疫情影响。
例如，深圳、杭州市等地方政府分别发文，加大对参与疫情防控工作的物业服务企业，按照在管面积的短期补贴政策，以对冲近期物管公司上升的成本。从短期来看，为严控疫情，国内很多城市推出“小区封闭管理”，预计上述补贴政策在后续将有更多城市跟进。
总的来说，疫情对物业管理企业冲击较为有限。本身现金流模式稳定，加上短期居民对物业公司依赖度提高，物业管理费的收取很难受到影响。
而考量到物业费收入在经济波动中具有稳定性，不受消费偏好、投资需求、进出口波动等因素影响，防御性较好。在正面政策环境以及积极增长前景的催化下，市场对物管股板块偏好持续提升。
上图可见，近两个月内，物业股2020年先抑后扬，2月份上涨幅度在20%-30%区间。
同时，此次公共卫生事件也带动了物业线上业务以及增值业务的发展，增值业务增长必定带动行业盈利能力的提升。
2. 行业中长期的成长性突出
目前，集中上市的物业股主要以住宅物管为主，其中有不少物管企业开始往商业物管方向拓展，整体物业形态逐渐多元化。从整体行业来看，住宅物管业务占到行业总体收入的60%-70%之间。
下图总结了近期提交IPO申请的物业股招股书数据。
从物业管理行业的增长情况来看看，机构预计物管行业在管面积增速区间在3.1%-9.7%，综合平均值在5%左右。
虽然在管面积增速看似不高，但从整体行业结构上，却存在着两个值得关注的趋势：（1）住宅类物管集中度提升，百强物业在管面积年复合增速能够达到10%；（2）非住宅类物管中，商超类成长性较为突出，预计复合增速也将超过10%。
同时，受益于物业行业的“量价齐升”，未来2-3年内，整体行业的收入规模或将呈现高成长性。
在量的方面：过去两年，地产行业一直保持着不错增长，同时，由于地产行业新开工面积与竣工面积“剪刀差”修复，未来1-2年，有大量物业集中竣工，加速合约面积转化成在管面积，从而推动公司营收高速增长。
此外，随着地产行业洗牌继续，便宜的土地愈发稀缺，中小房企面临淘汰。但同时，这些房企旗下却有不少存量物业待由龙头房企的瓜分。
在价的方面：物管价格的提升主要源于两个方面——城市能级提升，以及新物业的转化。
（资料来源：第一太平戴維斯）
3. “市场合力”推高板块估值
很多的物业管理公司的业务源自其房地产集团公司，除了关联交易外，这些母集团公司通常也是物业公司的大股东，这种情况下，大股东是对自家物业股的业绩提升和市值管理都是非常关注的。
众所周知，在港股市场中，机构与外资占比较大，这些资金十分偏爱具备稳定现金流的企业，或在永续经营逻辑中站得住脚的企业，如消费企业等。这些企业或板块在港股的估值甚至会超过A股。此外，从市值上看，香港前五大规模的物业管理股当中，碧桂园服务市值超过800亿，其他市值在300-400亿。而中小规模物管企业市值大多低于100亿。以此可见，目前上市的物管企业中，中小型企业依然居多。
在市值不高的前提下，受到大股东、机构及散户（特别是打新资金）三者的合力影响，物管板块十分容易打开估值提升空间。
可以看到，龙头中碧桂园服务、保利物业、绿城服务、新城悦等企业的估值已不低。但是，正是受益于企业本身的高成长性（预期50%以上的业绩增速），这些优质物业公司PE（2020E）区间或能达到50-60倍。
而综合行业前景及市场特征而言，物管板块中长期合理PE区间为25-30倍。
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又有一批物业股集中上市，
要怎么看怎么选？
1月份港股市场又添加了5家物业管理企业递交IPO申请书，目前港股市场已累计7家物管公司正在等候上市。我们下面先通过几张图表了解一下这几家物管新股公司。
1. 业务结构情况
这7家公司中，有三家企业以商业物业管理为主：兴业物联、星盛商置和金融街物业；有四家以住宅物业管理为主的企业：建业新生活、正荣服务、宋都服务及烨星集团。
而在增值业务发展及多元化程度上，建业新生活最为出色，传统物管业务占比只有38.7%，主要得益于母公司集团本身成熟的多元化生态。而相比之下正荣服务、宋都服务及烨星集团，非业主增值服务比重较大。
2.行业坐标：区域、规模与毛利
从区域上看，一、二线城市的商业物业管理业务，不管是从量上，还是从价上都有所保障，因此可以重点关注星盛集团和金融街物业。而住宅物管方面，近年虽然一、二线新物业的管理费远超于其他能级城市，但是面积上远不及二、三线城市，而二、三线城市不管物业面积及管理费均价增速都十分突出。其中，由于建业新生活及正荣服务在全国行业排名位于13及22位，因此更具备优势。
再从营收规模上看，这7家物业公司都位于目前二三梯队。而从毛利率上看，规模相对较小，且业务高度集中于商业物业管理的星盛商置与兴业物联毛利最高。而规模较大的金融街服务、建业新生活、正荣服务这些企业，毛利率会更低一些。
3.与母公司关联度，及集团的实力
从母公司的关联程度上看，正荣服务与星盛商业对母公司依赖度较低。而从母集团公司实力上看，正荣服务、建业新生活值得关注。
4.成长性与估值
从营收及增速上看，建业新生活及正荣服务两家物业管理企业的成长性十分惊人，甚至超过了去年上市的新物业企业，这是最值得关注的亮点。
最后附上公司的估值及简单点评。文章第一部分已表明，中长期看，物业管理行业PE估值区间为25-30倍。
兴业物联服务：（1）物业组合以商用楼宇为主，对母公司物业依赖大；（2）新型业务：智能化工程服务；（3）规模较小，但毛利率高，商业物业今年或受到疫情冲击；（4）预计IPO市值为26.1-31.3亿元人民币。
星盛商业管理：（1）大湾区购物中心具有前景，且公司管理面积在深圳排名第一，大湾区排名第6；（2）公司品牌包括COCO Park、COCO City、第三空间等，集团品牌星河商置以88亿位列全国商业地产品牌价值第4；（3）规模较小，但毛利率高，线下零售今年或受到疫情冲击；（4）预计IPO市值为45.8-55亿元人民币。
金融街物业：（1）母公司实力较优，丰厚土储能够支撑公司未来2-3年的增长；（2）非住宅物业占比较大，且多年积累具备品牌优势（金融街、怡已），商业物业管理在京津冀位列行业第四。整体物业组合多元化，且非住宅业务盈利能力更强，占收入比重达到77.5%；（3）预计IPO市值为47.7-57.2亿元人民币。
建业新生活：（1）定位新型生活方式服务商，特色业务：生活服务(建业+生活平台)；资产管理业务（物管+资管模式，管理物业组合丰富）；（2）增值业务占比较高，毛利有提升空间；（3）过去爆发较高成长性，2019年前三季度利润增速超过432%；（4）预计IPO市值为17.2-20.6亿元人民币。
正荣服务：（1）增速高，具备高成长性，市场或给与更高估值。2018年收入及利润增速在国内排在第4及第7；（2）母公司实力较为雄厚，正荣地产位列行业TOP23；（3）非业主增值服务占比较高，未来这部分业务预期增长稳健；（4）预计IPO市值为26.1-31.3亿元人民币。
宋都服务：（1）区位上深耕长三角，在杭州等强二线城市积累优质物业，总体成长性处于行业中等；（2）业务对母公司物业较为依赖，母公司为中小型房企，未来发展或面临压力，综合表现亮点平平。
烨星集团控股：（1）国企参股，以京津冀地区为主，占比90.4%；（2）公司2019年前8月净利润为负增长，母公司为中小型房企，竞争环境越发激烈，整体吸引力平平；（3）预计IPO市值为23.6-28.3亿元人民币。
