美的置业(3990.HK):依托美的品牌快速成长的地产新秀,首次覆盖给予“买入”评级,目标价 29.0 港元

核心城市圈未来潜力仍大,融资环境有望边际改善

机构:国盛证券

评级:买入

目标价:29.0 港元

品牌快速成长的地产新秀。公司大股东为卢德燕与何享健两位自然 人,二者透过 100% 持股的美的控股,实际控制 A 股家电龙头美的集团(持 股比例为 31.88%),2018 年登陆港交所。2015-2018 年公司营收/归母净 利润 CAGR 分别为 53.6%/102%, 2019H1 公司实现营收/归母净利润分别为 142/17.7 亿元,同比增长 33.4%/20.1%,迅速跻身中型房企行列。

核心城市圈未来潜力仍大,融资环境有望边际改善。尽管我国房地产行业规 模可能已接近巅峰,但总量庞大且区域结构机会仍然广阔。粤港澳大湾区、 长三角一体化、京津冀协同发展等战略的提出,有望重新促进人口加速向核 心城市群聚集,核心城市群等区域未来景气度存在支撑。当前疫情持续扩散 对返工、经济造成不利影响,预计在“稳增长,稳就业”的背景下,逆周期 调控有望进一步加强,融资环境边际改善,因城施策有望进一步推进。

依托大股东雄厚实力,公司具有特殊的融资优势和品牌识别力。公司大股东 资金充裕、实力突出,透过美的控股每年都能获得大量分红。美的控股在公 司发行的部分债券中提供担保,以降低公司债券融资成本,公司在其他融资 场景下也有望享受大股东及关联公司正面影响红利(2019 年 7 月公司在无 关联方担保条件下,新发行总额 17 亿的 2+2 年期债券利率为 5.2%,为近 年来最低水平)。此外,相较于同等规模的房地产新生代公司,公司依托美 的品牌开拓市场,具有更广泛的品牌识别力,同时也具有智慧家居产品形象。

待结算资源充足,土地储备充裕且成本较低,未来发展后劲十足。公司前期 销售快速增长,2015-2019 年销售额复合增长率为 73.8%,远快于同期收入 增速,待结算资源充足。截至 2019 年 6 月末,公司土地储备面积为 5251 万平米,2019 年上半年销售均价 10429 元/平米,不考虑新增土地储备的情 况下测算货值约 5372 亿元,预计能保障公司未来 3-4 年的销售规模。截至 2019 年 6 月末,公司存量土储的平均地价为 2677 元/平米,占 2019 年上 半年销售均价的 26.7%,土地成本较低未来盈利能力有一定保障。2019H1 公司加大一二线城市拿地强度,预计新增土储货值中 74%位于一二线城市, 土储布局分散优化,高能级城市占比持续提升。

投资建议:我们预测公司 2019-2021 年归母净利润分别为 42.4/53.3/69.2 亿 元 ,同 比增 长 32.1%/25.7%/29.8%,对应最 新摊薄 EPS 分 别为 3.45/4.33/5.62 元(2018-2021 年 CAGR 为 29.2%)。当前股价对应 PE 分 别为 6.2/5.0/3.8 倍。考虑到公司良好的成长性,同时融资成本端具备一定 优势,给予公司目标价 29.0 港元(对应 20 年 6.0 倍 PE),首次覆盖,给 予“买入”评级。

风险提示:地产政策调控风险,三四线房地产去化不及预期风险,关联方相 关风险,毛利率下滑风险等。

 

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