新股评级 | 物业板块再度雄起,建业新生活“成色”几何?

参考2019年保利物业香港公开发售部分超额认购高达约222倍的成绩,建业新生活有望成为港股IPO市场的热门股。

参考2019年保利物业香港公开发售部分超额认购高达约222倍的成绩,建业新生活有望成为港股IPO市场的热门股。

作者 | 格隆汇新股

来源 | 格隆汇新股

数据支持 | 勾股大数据

本评级主要围绕行业、公司、市场三大维度,针对目标公司各项核心指标进行打分评级,满分为10分,各指标单独评分,按“(权重占比*分数)之和”计算,最终结果按照四舍五入得到。

格隆汇新股研究根据已公开数据及独家的内部评级体系,给予建业新生活的新股综合评估分数为6,满分为10分),如下图:

下面进入新股评分重点简述:

1、在当前疫情影响下,不管短期消费行为如何变化,对住宅类物业管理公司收取物业费的冲击较小。因此,在线下实体经济收到冲击之际,疫情带来的不确定性让资金更加青睐具备稳定现金流模式的物业管理公司,推高物业行业的估值水平。

2、物业管理行业拥有巨大的发展潜力,其主要逻辑源于我国城镇化率以及人均居住面积的提升。另外,随着上游地产竣工拐点性回升,过去两年积累的待竣工面积有望释放,未来1-2年物管行业有望持续快速增长,整个行业估值有望维持高位。

3、资料显示,建业新生活2016-2018年分别录得收入3.49亿元、4.61亿元、6.94亿元,年复合增长率41%;2019年1-6月,收入为6.8亿元,为2018全年收入的97.98%。此外,公司同期净利润分别为1099.3万元、2341.1万元、1947.1万元及1.08亿元,呈现逐年增长趋势。

4、根据中指院的资料,建业新生活在2019物业服务百强企业中名列全国第11位。在自身具备一定行业地位的同时,充足在管规模也支撑着公司稳定的现金流。数据显示,建业新生活2016-2018年及2019上半年在管面积分别为1679.4万平米、2036.1万平米、2568.8万平米及4175.2万平米。

5、母公司实力位于行业前列,背靠“大树”,保证公司高成长性。数据显示,在截至2019年中期的4175.2万平米在管面积中,建业新生活来自于建业集团及其联营公司或合资企业的管理面积为2730.9万平米,占比65.4%。根据克而瑞统计,按照权益金额,2019年建业地产位列行业第48位,且母公司本身受益于地产行业TOP50集中度提升,具备良好的扩张态势。

6、虽然在各业态物业费中,住宅类处于较低水平,但建业新生活在管住宅物业的平均物业管理费还是保持稳中有升由2016年的1.66元/平方米/月稍上涨,至2019年6月末的1.86元/平方米/月,对业绩的提升亦有贡献。

7、2016至2018年,建业新生活负债总额分别为12.63亿元、12.4亿元、12.26亿元,一直处在相对稳定的水平上。在2019年6月末下降至7.95亿元,资产负债率为76.17%,处于行业平均水平。

8、公司权益总额在2019年6月末为2.49亿元,而在2018年末仅为0.97亿元,这主要也得益于公司将部分盈利留在企业作为再投资之用,为规模的扩张给予了一定的支撑,也是股东们为冲击上市所做的努力之一。

9、对于物业公司来说,在管面积越大、营收越多,除了证明公司业绩更加稳定之外,物业管理公司的平台和入口价值就会更高,上市也可以获得更高的资本溢价。因此,对于建业新生活来说,所拥有的资产质量可以视为影响中长期基本面的关键因素。

10、港股市场中,物业股一直以来持续受到资金追捧。其中,中海物业2015年上市至今,股价累计上涨516.16%,其中2019年全年上涨116.26%;绿城服务上市3年来股价累涨384.03%;永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务在2019年分别上涨198.99%、187.25%、161.05%。从中短期看,具备竞争力的物业管理公司PE估值将稳定在30-40倍区间。总的来讲,参考2019年保利物业香港公开发售部分超额认购高达约222倍的成绩,建业新生活有望成为港股IPO市场的热门股。

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